1. 你知道哪些房地产小知识
首先，我们要了解一些名词房地产市场、房地产、房地产市场分级、二手房
房地产市场：以房地产为商品的市场
房地产特点：供给有限、不可移动、价值量大、易受影响等
房地产市场分级：一级 国 家----开发商
二级 开发商--- 客 户
三级 客 户-----客 户二手房：非房地产商出售的由房屋产权人或者购买人转让的房产，包括已取得权证的和尚未取得权证转让的房产。其中包括房改房、自建房、拆迁房、经适房、商品房。
我们生活中较为常见的就是商品房和经适房。
我们要了解我们日常生活中有哪些房屋
1商品房：经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅商业用房以及其他建筑物。它是开发商建设的供销售的房屋，可以办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房
（ps:商品房有个人产权，可以更名或者过户）
2经适房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房的单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性的商品住宅
（ps：只有居住使用权）
3房改房：又称已购公房，是城镇职工根据国家的房改优惠政策购买的住宅，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权
（ps：房改后，可以过户）
4拆迁房：政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置的房屋
（ps：有个人产权和集体产权两种，而且拆迁房很少有办房本的，给大家办了房本，那剩下的开发商的楼盘卖给谁？）
5自建房：居民有特殊的宅基地来建设自己居住的房屋
（ps：无产权哦，大多是农村中那种自己盖的房子）
2. 房地产基础知识
房地产基本知识：
一、什么是房地产？
是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。
二、什么是房地产市场及其分类？
包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场
二级市场 增量市场
三级市场 存量市场
三、房地产的基本概念？
商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。
房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？
（1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；
（2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。
经济适用房和商品房一样吗?
（1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。
（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。
唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。
3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。
4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。
6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。
7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施
9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。
10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。
11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。
四、规划有关概念
1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”
4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。
五、与产权有关的概念
1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。
2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理.
4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
6、过户：即更换房屋产权人姓名。
六、房屋结构的基本知识
1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物
2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混 凝土楼板作为主要承重结构的建筑物
3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。
七、与面积有关的概念
1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道 、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。
2、 单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
3、 使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。
八、房地产开发及预售的相关概念。
五证与两书
1. 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
<商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、 <住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
<住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。
3、 房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。
契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税 收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。
一手楼交易流程
1、看房
2、洽谈
3、交订金
4、签约
5、交全款开三联收拒
6、交进户费
7、进户
8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“
9、办产权 所需材料： 1发票
2合同
3买受人身份证原件及复印件
4名章
5商品房销售
10、出证
二手房交易指南
一、土地证过户须知
原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件
现房主的身份证复印件
买卖协议书，原件复印件
二、二手房如何估价？
1、房屋每年折旧费，每年折旧2%
2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣 减10%：
房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%；
3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%：
4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15%
基准价为当地商品房的零售价。
三、什么样的二手房可以交易？
私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。
四、卖 房者需提供什么证件？
产权证书
房主身份证
有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明；
户口
土地使用权证
1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现
2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同
六、什么样房产不能转让？
1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的
2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的
3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的
4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的
5、权属有争议的
6、法律、法规或市政府规定其它情形
七、产权证，如何识真假？
在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机
1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。
2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001
3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰
4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印
5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀
6、用纸：浅粉色印钞纸
7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻
8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。
9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。
八、落户指南：
1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。
1、买2处商品住宅累积达20万以上
2、购买商品门市30万以上
九、二手房房价分析
1、地点直接影响房价
好地点在房价的构成中占绝对份额
房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%
2、成新每五年降价10%
按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。
3、格局：
1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%
2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代 住宅
4、楼层差价与商品房相同
1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格
2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15%
4层上调20%
7层下调15%
1.8下调25%
注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8%
5、针对不同群体购房，房价还要调查
对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。
对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3%
6、心理价格上调10%定价
卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地
7、特殊需求影响价格：
因人而异 给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求
卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%
买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%
公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求）
十、七种无效的房屋买卖合同
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。
2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
十一、房屋三种产权的异同
目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。
1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。
不同的产权之间存在共性
在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。
不同产权的房屋销售对象不同
由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。
而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。
由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。
而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。
商品房与经济适用房产权差异
商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。
经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。
集资房根据价格分属房改房和经济适用房。
在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。
十二、贷款
1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你
2、人个住房贷款的方式分为三种：
住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金
商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款
个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。
3、公积金贷款
我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件：
具有本市区常住户口
具有完全民事行为能力的在职职工
具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力
按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上
具有符合法律规定的购房合同或协议
具有所购住房总价30%以上的自筹资金
同意办理住房抵押或有价证券质押
其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认
2、贷款额度
1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70%
2、贷款最高额度为20万元
款年限：最长20年
对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款
贷款利率：
个人住房贷款期限在1年以内（含1 年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰）
流程评估买卖双方交付款签协议
签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款
交费标准：
中介服务费：600元
评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%）
产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元
抵押签证费：住宅80元，非住宅25元
担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限
4、商业个人住房贷款
办理的有关手续
本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件
借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明
有银行认可的资产作为抵押
按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明
购房合同，协议书或其它证明材料
抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明
2、贷款 额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60%
3、贷款年限:最长为15年
对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款
4、利率：
1、个人住房贷款期限在1 年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰
2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款
（2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款
3、交费标准
1、组合贷款申请条件
本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件
借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明
具有购买住房合同或有关证明文件
有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人
符合住房资金管理中心规定的其他条件
贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元
十三、应注意的问题
1、每期还款额度还款期限的认定
（1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度
每月还款额度不得低于家庭月收入的35%
2、农行贷款必须有土地使用证
办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收
办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算
4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10%
5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权
3. 房地产基础知识有哪些
第一章 房地产开发基础知识
第一节、 房地产与房地产业
一、 房地产
1、 房地产的概念和分类
房地产是房产和地产的总称。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。
房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。
注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、
典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；
2、 房产与地产之间的关系
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；
地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产
地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等
房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等
房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产
我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
A、 实物形态上看，房产与地产密不可分；
B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
C、 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面：
A、 二者属性不同；
B、 二者增值规律不同；
C、 权属性质不同；
D、 二者价格构成不同。
3、房地产的类型
按用途划分：
A、居住用房地产
B、生产用房地产（工厂等）
C、经营用房地产（商场、游乐园等）
D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）
E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）
4、房地产的特性
A、 位置的固定性
B、 地域的差别性
C、 资源的有限性
D、 高值的耐久性
E、 保值增值性
二、 房地产业
1、 概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
2、 主要内容
A、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；
D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；
F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
3、 房地产业与建筑业的关系
建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装
维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
三、 房地产土地的使用年限是如何确定？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年
限按国家规定执行。即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五
十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
第二节、 专业名词解释
1、 常用名词
◆五证：
A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；
C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；
D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
◆两书：
A、《住宅质量保证书》；
B、《住宅使用说明书》。
◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭
证；
◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三
级市场；
A、 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍
卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
B、 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连
同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
C、 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，
它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收
益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及
场地平整；
◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地
位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地
范围内的土地面积；
◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各
层建筑面积之和；
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的
土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、
地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建
设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地
面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用
地面积的比率；
◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）
的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，
包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，
使用面积的计算应符合以规定：
A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、
按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计
入使用面积；
D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、
前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用
建筑面积。
◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）
以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计
上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整
楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影
面积的50％。
◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居
民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证
止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶
段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社
会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本
的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对
产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中
国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
2、 房子的种类
◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格
出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已
超过一年的商品住宅。
第二章 建筑与规划基本知识
第一节 建筑与建筑构造
建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物。
建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。
建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。
一、 建筑分类
1、 按建筑的使用性质
工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑
民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑
2、 按建筑结构使用的材料
砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑
框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。
剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内，比如：风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。
框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
钢结构：以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。
3、 按施工方法
装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预
制构件，在施工现场组装而成。
现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。
装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制
4、 按建筑层数
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-11层
中高层住宅为12-16层
16层以上为高层住宅
写不完了，太多了，字数不够用
4. 房地产基础知识大全
房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。下面我为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识
1、 房地产市场
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;
二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、 国土局
代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、 商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、 开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
5、 代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、 土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、 土地使用年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
8、 土地使用费
土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9、 房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
10、 如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。
11、 房地产产权登记
指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
12、 产权证书
是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、 商品房预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需要此证)。
14、 房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
15、 房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。
16、 房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
17、 银行按揭
是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。
18、 七通一平
是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。
19、 公共维修基金
公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。
20、 房屋买卖所需费用
(1)按揭手续费：
A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限(其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11|—20年为0.6‰)。
B、抵押登记费+工本费：房屋90元/套，商业110元/间。
C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元(不含3万元)收取100元;3—5万元(不含5万元)收取150元;5—10万元(不含10万元)收取200元;10—20万元(不含20万元)收取300元。
(2) 办证手续费
A、契税：房屋按总房款的3%收取，商铺按总金额的5.5%。
B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。
(3) 物业维修基金：
总房款的2.5%。
(4) 配套费
包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。
21、 房屋的结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
22、 房屋的建筑面积
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积)，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
23、 商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
24、 建筑面积的计算规定
是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有：
(1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
(2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层(即管道层，储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积;大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。
(5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。
(6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
(8)有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
(9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。
以上规定基本上涵盖可房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。
25、 套内建筑面积的计算
房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成：
(1)套内使用面积：
A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;
B、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;
C、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
(2)套内墙体面积：
新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
(3)阳台建筑面积：
A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
B、挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
C、凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;
D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
5. 最基本的房地产知识
房地产基础知识汇编
一、土地相关知识
1、 集体土地：是指农村集体所有的土地。
2、 土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年
3、 土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
4、 土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
5、 土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
6、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
7、 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
8、 协议出让土地使用权：是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
二、房产相关知识
1、 房地产：是房产和地产的总称。是指土地及土地上的建筑物及附着物。
2、 房地产产权：是指权利人对土地的使用权和土地上的建筑物附着物的所有权，以及由上述权利的产生的他项权利。（如：抵押权等）
3、 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
4、 现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权房屋。
5、 毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
6、 成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。(1) 墙面为普通仿瓷涂料; (2) 客厅楼地板为普通瓷砖; (3) 普通铝合金窗; (4) 普通胶合板门
7、 商品房：是指在市场经济条件下通过出让方式，取得土地使用权后开发建设按市场价格出售的房屋
8、 二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。。
9、 普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
10、 公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期使用。。
11、 商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
12、 CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
13、 跃层式商品房：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
14、 复式商品房：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
15、 错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的几个平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
16、 SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
17、 LOGO：即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。
18、 酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效，是拥有私家产权的酒店。
19、 居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。
20、 阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
21、 框架结构住宅：是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混泥土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭（）石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
22、 土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
23、 合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
24、 房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
25、 申办产权需具备哪些资料？审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
26、 产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
27、 办理产权需交纳哪些费用？产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。
28、 房地产权登记机关批准登记需要多长时间？申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其他登记的需要30日。
29、 未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
30、 什么样的房地产不可转让？（1）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；（2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；（5）权属有争议的；（6）法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
31、 《商品房预售许可证》：《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
32、 借款人如何偿还银行贷款？。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
33、 贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
34、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
35、 银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
36、 个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。
37、 办理按揭贷款应交哪些费用？保险费、公证费、抵押登记费。
38、 等额本金还款法：等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。
39、 权利质押贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。
40、 公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
41、 申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。
42、 办理公积金贷款应提供哪些资料？身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。
43、 组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。
44、 住房抵押贷款：所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。
45、 以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。
46、 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
47、 商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。
48、 基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。
49、 订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
50、 均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
51、 公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
52、 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；规划证、取得《建筑许可证》、《开工许可证》、《房地产预售许可证》。
53、 商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
54、 砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
55、 砖木结构：主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
56、 钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。。
57、 庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。。
58、 总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。。
59、 套内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
60、 套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
61、 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。
62、 哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
63、 哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
64、 套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
65、 套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
66、 套外使用面积：指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
67、 商品房销售面积：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
68、 分摊公用建筑面积的计算方法：
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
69、 套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
70、 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
71、 公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
72、 住宅的开间：就是住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米。
73、 住宅的进深：就是指住宅的实际长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
74、 住宅的层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
75、 住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，是层高减去楼板厚度的净剩值。
76、 户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。。
77、 夹层：是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。
78、 业主：是物业的所有人或物业的使用人
79、 日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定的间隔距离，居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日照时间不足1小时的楼间距均不合理。
80、 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
81、 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
82、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
83、 过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
84、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。。
85、 多层房屋：介于10米—24米之间，4—7层。
86、 小高层房屋：8—12层。
87、 高层房屋：13—23层，大于24米。
88、 超高层：24层以上。
89、 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
90、 绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比（即植被垂直面积与规划建设用地面积之比），对购房者而言，绿化率高为好
91、 公摊系数=公摊面积/套内面积
92、 “五证”包括什么？房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
93、 “二书” ：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
94、 物业管理：业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
面积差异处理：合同登记面积与产权登记有差异的，一产权登记面积为准。（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%的部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人反还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。计算公式：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积%
6. 想了解关于房地产的知识
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。[编辑本段]特征 每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。[编辑本段]类别由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一）根据土地的用途分类： 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇） 房地产开发流程管理与质量控制 保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。康达信管理咨询机构房地产项目中心通过咨询实践，深感房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。 一、在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。 二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。 三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。 1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。 2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。 3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。 四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。 开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。 1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包； 2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求； 3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作； 4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全； 5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患； 6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。 五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。 1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理； 2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行； 3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ； 4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。 当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。 对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益。[编辑本段]地位目前，对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑，莫过于2007年4月份，由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的专题报告，文中建议政府高层放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，主要理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。报告还指出，经验证明，发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业，经济发展对它的依赖性不强。相反，那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。 对于以上的观点，我的看法是，虽然从中国未来经济发展的总体趋势看，实现产业升级尤其是制造业升级换代是一个必然趋势。但报告作者把限制制造业升级的大部分原因，归咎于房地产行业，显然属于没有搞清楚房地产行业与制造业的本质。 首先，就房地产行业来说，地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。原因如下： 第一，报告对制造业发展阻力的认识不足 作为一个发展中国家，中国在现代化进程中所处的后发地位是一个具有本质性的最大劣势。由于早先加入这一进程的西方国家已跑出很远并取得巨大的成功，决定了后发国家在开始走向现代化时便已处于明显的劣势地位，难以实现持续高效且大规模地发展工业。资金缺乏、技术落后、人口包袱、环境压力、传统重负，以及国际政治经济环境的变化，都会使后来者的现代化进程阻力重重。因此，虽然中国制造业的发展已形成一定规模，但目前在全球产业价值链中，仍然处于垂直分工体系低端，只能逐步的向高端分工转移，无法一促而就。像当前制约中国低端制造业的外贸需求瓶颈，与制约高端制造业的核心技术瓶颈，并不是靠政策重点扶持与大量注入资金就能解决，而是必然要经历一个“摸着石头过河”的漫长发展过程。 第二，报告对房地产业的产业特性认识不足 与发展制造业阻力重重相比，房地产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨额资金，拉动无数投资机会。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。 至于房地产与制造业的关系，我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系，而是互相推动、相互促进的关系。即通过对生活配套、商务配套、工业配套的打造，在原有地区产业承载基础上，增加对外来人口、技术、资金的吸引力，而当工业制造业发展后，又会反过来成为推动房地产发展的最好动力。至于出现所谓“过度发展房地产业”的现象，在很多情况下，是由于工业制造业升级的困难阻力巨大，导致其发展速度远远不及房地产业，因而造成房地产行业“一枝独秀”的现象，在很多人眼中，这样的局面就成了“过度依赖”房地产行业了。 第三，报告对房地产业的经济重要性认识不足 房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。[编辑本段]销售房地产销售十一要素 1.楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品——房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。 2.售楼人员：要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。 3.客户：售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意见？”等既得体面而又十分有益的问题，千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前，你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。 4.推销自己：房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。 5.推销开发商：目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。 6.推销楼盘：售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。 7.现场讲解：聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。 8.带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。 9.制造紧迫感：要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。 10.销售建议：你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。 11.结单：结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80%了。[编辑本段]房地产业（一） 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 （二） 房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 房地产 目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。 房地产（real estate) 房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 房产主要包括住房房产和营业性房产。 房产的交易形式有：（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押。 地产主要包括土地和土地资本。 土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。 外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。[编辑本段]房地产八荣八耻歌以长线期房为耻，以现房准现为荣！ 以追求暴利为耻，以合理价格为荣！ 以虚假宣传为耻，以实事求是为荣！ 以欺诈宰客为耻，以诚信销售为荣！ 以金钱上帝为耻，以百姓上帝为荣！ 以丑陋户型为耻，以阳光户型为荣！ 以燕过拔毛为耻，以慈悲为怀为荣！ 以房子缩水为耻，以科学测量为荣！ 以缩减配套为耻，以规划配套为荣！ 以强嫁物业为耻，以招聘物业为荣！ 以偷税漏税为耻，以合理纳税为荣！ 具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。 （1）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明 “一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。 （2）关于“三类居住用地”（R3）的说明 “三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。 由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。为了便于使用和记忆，各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。 （3）关于“四类居住用地”（R4）的说明 由于历史原因 ，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。目前，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含“原农村居民住宅用地”（R41）、“四类幼托用地”（R42）、“四类社区体育设施用地”（R43）、“四类社区其它设施用地”（R44）、“四类住宅区道路用地”（R45）和“四类住宅区绿地”（R46）等6个用地小类。 与《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中“五类居住用地”相比，本标准与准则对“四类居住用地”范围的界定更全面，“原农村居民住宅用地”比《标准与准则》（97版）中“乡村居住自留用地”的名称更准确。所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了《标准与准则》（97版）中的相关用地类型。[编辑本段]全国楼市回暖 为地产股添底气昨天，房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨，不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示，上周各大城市楼市成交量普遍上升，这无疑为房地产股的上涨增添了底气。 周末的消息称，房地产可能搭上振兴规划末班车，其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示，在国家大力刺激内需下，第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价，房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后，有报道又称，政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性”。 不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明，除昆明和成都外，各主要城市成交环比上涨。其中，北京一手住宅成交量维持前周的升幅，保障性住房成交上涨趋势放缓；天津一手住宅成交增长26.74%；青岛成交量环比增长151.41%；上海住宅成交环比上升25.54%，南京商品住宅周成交环比上涨47.54%；杭州商品房预售环比上涨74.99%，深圳一手房成交环比上升32.65%；广州住宅成交环比上升34.86%；东莞住宅成交环比上涨19.01%。另外，武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地，周成交量还创下2008年以来新高。 华泰证券认为，经过年初至今的上涨，地产股估值水平迅速上升，重点上市公司动态估值水平已经走出低点，回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。目前行业仍处于有利政策环境中，成交有望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色，2009年实现市场份额上升也比较可能，因此维持行业“增持”评级。有专家指出，上周房地产成为资金撤出最多的行业，表明市场对这个行业的看法仍有分歧，而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。