❶ 求问什么是基准地价如何确定基准地价
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。
❷ 土地基准地价是怎么计算
基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考
❸ 怎么计算国家确定土地使用权价格
划拨土地使用权价格应将划拨土地使用权的成本价格换算成市场土地价格、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的按不低于40%计算；发生转让的划拨土地使用权补办出让的、成交价低于基准地价平均标准的按基准地价平均标准、全部地价的40%计算；有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第二十三条
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
❹ 基准地价如何制定及公布
基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。
❺ 什么是基准地价啊基准地价是怎么形成的是哪些机构制定的啊
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。我国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
❻ 土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系
1、基本估价法
由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法
2、应用估价法
又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。
土地的评估价格是可以低于基准地价的
1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。
2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。
(6)政府土地拍卖的基础地价如何定的扩展阅读：
一、基础地价的主要作用
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
二、影响土地价格的因素
1、一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
2、区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3、个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
❼ 中国土地市场基准地价制定原则是什么
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。制订原则中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。图为拟调整的三江片土地房屋级别基准地价图相关阅读：中国土地市场城市基准地价评估步骤是什么基准地价系数修正法是指什么 有哪些程序基准地价修正法的参数意义 及其基本特点基准地价是指什么 主要有哪些表现形式
❽ 基准地价的计算公式
基准地价系数修正法
基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
1 利用级别或区域基准地价评估
基准地价
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
宗地地价计算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)
修正体系、编制及计算
1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。
影响因素：
包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。
2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。
住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。
3、市区外原乡（镇）政府建成区范围内基准地价计算公式为：
标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。
4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。
5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。
6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。
7、工业用地标定地价计算公式为：
标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。
8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,
9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。
10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。
11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市房地产管理法规定，到土地部门补办手续，则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补办手续，则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。
12、对按商住、综合用途建设的项目，如果用于商业用途的用地面积（或分摊土地面积）大于其他用途的用地面积的，按商业用途进行评估，相反则按综合用途进行评估。
13、对临公园、广场、公共绿地（大面积）的宗地进行评估，应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。
14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地（新征另外出让），其地价按原酒店用地标定地价的40%计收，对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地（不包括公共绿地另外出让），其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。
15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价：市内40万元店，建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。
16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时，冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。
17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点，兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。
18、对于临同一道路（街道）两旁的地块应按同一区片的基准地价（就高不就低）测算标定地价。
第四部分地价政策
19、对原土地证中载明的土地用途（如仓储用地、工业用地、农业用地等），转让时，应按规划用途或实际使用用途评估。
20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。
(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设，促进旅游业的发展，市政府将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时，可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定最低出让底价。
一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成，其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。
(2)高、新科技（工业）项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目，并对三亚市发展具有推动作用的，可按工业用地标定地价给予减免。
(3)旅游农业项目用地，属于农业用地部分按农业用地标定地价计收，但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施（指职工住宿办公用房），属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算，即用地面积=建筑面积一容积率。
(4)高尔夫球场项目用地，属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收，但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施，超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。
21、凡属于下列情况的，给予地租优惠。
(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校（幼儿园）、医院（不含疗养、康复中心）等项目用地的，可减收地租40%。
(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地，视投资规模大小给予地租减免优惠。
(3)有营利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等基础设施用地，交通运输配套设施用地的，按工业用地标定地租计收。
(4)属于农贸市场用地的，按商业用地价格评估，按标定地租给予30%优惠。
❾ 土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系
土地市场价格可以通过基准地价进行一系列的系数修正而得出。土地市场价格评估的方法有很多，如市场比较法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、成本法等，可以根据土地具体用途及市场状况选择不同的评估方法。
什么是土地市场？
土地市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和。主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同。中国的土地市场有城镇国有土地使用权出让市场(亦称“土地一级市场”）、城镇国有土地使用权转让市场(亦称“土地二级市场”）、土地金融市场、涉外土地市场和土地中介服务市场五种类型。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。
土地市场分类：
1、土地一级市场
土地一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用或征收为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
2、土地二级市场
土地二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
3、土地三级市场
土地三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
❿ 什么是土地基准地价
土地基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
(10)政府土地拍卖的基础地价如何定的扩展阅读：
土地基准地价的评估的要求：
国土资源部办公厅近日发出通知，就2014年12月1日起实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》做出相关政策说明。通知要求，基准地价每3年应全面更新一次。
已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。
严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。
出具的土地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，还应同时列出相应的最低限价标准。