1. 房地產基礎知識有哪些
第一章 房地產開發基礎知識
第一節、 房地產與房地產業
一、 房地產
1、 房地產的概念和分類
房地產是房產和地產的總稱。
房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。
房地產是由土地、附著在土地上的各類建築物、構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產也稱不動產。
註：房地產物權除了房屋所有權外，還包括所有權衍生的租賃權、抵押權、
典當權等。土地所有權（佔有權、使用權、收益權、處分權）；
2、 房產與地產之間的關系
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；
地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。
房產是個人不動產,就是你們家的房子就屬於房產
地產是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等
房地產是用一片地開發成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等
房地產籠統的說屬於地產,但地產不一定是房地產
我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：
A、 實物形態上看，房產與地產密不可分；
B、 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
C、 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。
差異包括幾個方面：
A、 二者屬性不同；
B、 二者增值規律不同；
C、 權屬性質不同；
D、 二者價格構成不同。
3、房地產的類型
按用途劃分：
A、居住用房地產
B、生產用房地產（工廠等）
C、經營用房地產（商場、游樂園等）
D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）
E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）
4、房地產的特性
A、 位置的固定性
B、 地域的差別性
C、 資源的有限性
D、 高值的耐久性
E、 保值增值性
二、 房地產業
1、 概念
房地產業是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。
2、 主要內容
A、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，房屋開發和建設，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;
B、房地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；
C、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價、測量和經紀代理；
D、房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等；
E、房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等；
F、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。
3、 房地產業與建築業的關系
建築業是屬於第二產業，屬於物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝
維修等生產過程，它的生產結果就是建築物和構築物。房地產業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。
三、 房地產土地的使用年限是如何確定？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年
限按國家規定執行。即：
居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五
十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
第二節、 專業名詞解釋
1、 常用名詞
◆五證：
A、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；
B、《建設工程規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。「；
C、《建設工程施工許可證》：是建設施工單位符合施工條件，允許開工的批准文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護；
D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；
E、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件。
◆兩書：
A、《住宅質量保證書》；
B、《住宅使用說明書》。
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑
證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三
級市場；
A、 一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標拍
賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；
B、 二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連
同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
C、 三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，
它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。
具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收
益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及
場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地
位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地
范圍內的土地面積；
◆總建築面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各
層建築面積之和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的
土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、
地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建
設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地
面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用
地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）
的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，
包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，
使用面積的計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、
按復合層內皮尺寸計算；
B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計
入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、
前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用
建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）
以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計
上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整
樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影
面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居
民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證
止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階
段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社
會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本
的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對
產權隨人徵收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中
國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、 房子的種類
◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格
出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅：房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已
超過一年的商品住宅。
第二章 建築與規劃基本知識
第一節 建築與建築構造
建築就是表示建築工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果—建築物。
建築物通常稱為建築。指供人們進行生產、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業建築、民用建築、農業建築和園林建築等。
構築物一般指人們不直接在內進行生產和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發射塔、機場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實用功能的人工建築物。相反即建築物。
建築構造是研究建築物各組成部分的構造原理和構造方法的學科，是建築設計不可分隔的一部分。其任務是提供滿足建築物功能要求、安全、經濟、美觀的建築產品。
一、 建築分類
1、 按建築的使用性質
工業建築：生產廠房、輔助生產廠房等生產性建築
民用建築：學校、醫院、商場等公共建築和居住建築
2、 按建築結構使用的材料
磚混結構建築：由磚牆、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建築
框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重樑柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔牆分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。
框架結構的牆體是填充牆，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建築提供靈活的使用空間。
剪力牆結構：是用鋼筋混凝土牆板來代替框架結構中的樑柱，能承擔各類荷載引起的內力，並能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土牆板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力牆結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。剪力牆結構。鋼筋混凝土的牆體構成的承重體系。剪力牆結構指的是豎向的鋼筋凝土牆板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載牆上，這樣構成的一個體系，叫剪力牆結構。為什麼叫剪力牆結構，其實樓越高，風和載對它的推動越大，那麼風的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風一吹應該產生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向牆板去抵抗，風吹過來，板對它有一個對頂的力，使得樓不產生搖擺或者是產生搖擺的浮度特別小，在結構允許的范圍之內，比如：風從一面來，那麼板有一個相當的力與它頂著，沿著整個豎向牆板的高度上相當於一對的力，正好相當於一種剪切，相當於用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的牆板叫剪力牆板，也說明豎向的牆板不僅僅承重豎向的力還應該承擔水平方向的風和載，包括水平方向的地震力和風對它的一個推動。
框架剪力牆結構：通常稱框剪結構。它是框架結構和剪力牆結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建築平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。框剪結構中的剪力牆可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等牆體。因此，這種結構已被廣泛地應用於各類房屋建築。
鋼結構：以鋼材製作為主的結構，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建築。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建築工期短；其缺點是耐火性和耐腐性較差。主要用於重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結構、板殼結構、高聳電視塔和桅桿結構、橋梁和水庫等大跨結構、高層和超高層建築等。鋼結構又分輕鋼和重鋼。
3、 按施工方法
裝配式建築：建築的主要承重構件，如牆體、樓板、樓梯等均在工廠製成預
制構件，在施工現場組裝而成。
現澆式建築：建築的主要承重構件均在施工現場澆築。
裝配整體式建築：是一種混合施工方法，即部分現澆，部分預制
4、 按建築層數
低層住宅為1-3層
多層住宅為4-6層
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層
16層以上為高層住宅
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2. 房產法律知識大全
1. 房子是在夫妻關系存續期間買的，這套房原則上你母親是有份的．你父親的口頭遺囑只能處分屬於自己的份額，你母親的份額他無權處分．若沒其他權利人，僅從出資來算，你母親的份額是：［（5500－2000）÷2｝÷5500×100％＝31.82％
2.由於你們四個兄弟姊妹自願簽署了協議且你也作了補償，協議應當是合法有效的．所以除了你母親之外其他人無權主張對房的權利．因你對房產的份額大於你母親，所以她未經你的同意是無權賣房的．但是她主張出售自己的份額，你有優先購買權．
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4. 房產的基礎知識的總結是什麼
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：
1、單純的土地;
2、單純的房屋;
3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱;
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：
1、住宅用(70年);
2、生產用(50年);
3、經營用(門頭等，50年);
4、行政用(市政府、法院等，50年);
5、其他用(學校，博物館等)。
二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容
1、 土地的開發和再開發;
2、 房屋的開發和建設;
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等);
4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押);
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等);
6、 房地產物業管理;
7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。
房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制;
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同;
3、房地產的高質耐久性;
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。
5. 你知道哪些房地產小知識
首先，我們要了解一些名詞房地產市場、房地產、房地產市場分級、二手房
房地產市場：以房地產為商品的市場
房地產特點：供給有限、不可移動、價值量大、易受影響等
房地產市場分級：一級 國 家----開發商
二級 開發商--- 客 戶
三級 客 戶-----客 戶二手房：非房地產商出售的由房屋產權人或者購買人轉讓的房產，包括已取得權證的和尚未取得權證轉讓的房產。其中包括房改房、自建房、拆遷房、經適房、商品房。
我們生活中較為常見的就是商品房和經適房。
我們要了解我們日常生活中有哪些房屋
1商品房：經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅商業用房以及其他建築物。它是開發商建設的供銷售的房屋，可以辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房
（ps:商品房有個人產權，可以更名或者過戶）
2經適房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房的單位建造，以微利向城鎮中低收入家庭出售的住房，它是具有社會保障性的商品住宅
（ps：只有居住使用權）
3房改房：又稱已購公房，是城鎮職工根據國家的房改優惠政策購買的住宅，按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權
（ps：房改後，可以過戶）
4拆遷房：政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷戶進行安置的房屋
（ps：有個人產權和集體產權兩種，而且拆遷房很少有辦房本的，給大家辦了房本，那剩下的開發商的樓盤賣給誰？）
5自建房：居民有特殊的宅基地來建設自己居住的房屋
（ps：無產權哦，大多是農村中那種自己蓋的房子）
6. 房地產知識有哪些、
房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。
二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。
三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。
※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。
五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。
四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件
六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。
二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。
三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。
四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%
五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。
六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
�6�1住房建設的征地和拆遷補償安置費；
�6�1審查設計和前期工程費；
�6�1住宅小區基礎設施建設費；
�6�1建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
�6�1獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
�6�1成本結構不同；
�6�1租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
�6�1價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。
銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調，
7. 誰能分享點房地產小知識呢
曾經在泉州中原地產做過一陣子工作，在公司裡面還學習到不少知識，給分享一些
不全望大家給補充！！！
一、房地產的概念
▲房地產的含義
房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建築物及地上附著物
c) 房地產物權
註：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產業與建築業的區別
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建築業既有聯系，又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方，建築業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建築業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。
▲房產、地產兩者間的關系及差異
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：
a) 實物形態上看，房產與地產密不可分；
b) 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
c) 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。
差異包括幾個方面：
a) 二者屬性不同；b) 二者增值規律不同；c) 權屬性質不同；d) 二者價格構成不同。
二、房地產的特徵
▲房地產的自然特徵
a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業的差異性。
▲房地產的經濟特徵
a) 生產周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產的增值性
註：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功於房地產的重要組成部分-----土地。
三、房地產的類型
按用途劃分：
a) 居住房地產b) 商業房地產c) 旅遊房地產d) 工業房地產e) 農業房地產
房地產住宅的層數劃分的規定：
低層住宅為1-3層?
多層住宅為4-6層?
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層?
16層以上為高層住宅
房地產土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建築結構分類標准
類 型 內 容
編號 名稱
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分樑柱採用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是木材製造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構房架。磚牆、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
五、房地產專業名詞
1、常用名詞
◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；
◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；
◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；
◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；
◆總建築面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；
B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的「領地」，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、房子的種類
◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。
六、房地產面積的測算
1、 計算全部建築面積有哪些？
1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。
2） 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。
3） 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。
4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。
5） 房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。
6） 挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。
7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。
8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9） 建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。
10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括採光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。
11） 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12） 有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍採用150毫米的數據。
13） 屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14） 依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。
15） 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。
2、計算一半的建築面積有哪些？
1） 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。
2） 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站台等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。
3） 未封閉的陽台，按其水平投影面積一半計算面積。
4） 建築物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。
5） 建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建築面積的有那些?
1） 空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗檯等。
2） 檢修、消防等室外爬梯。
3） 沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平台（露台）、游泳池等。
4） 建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防幹道、支線等。
5） 舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。
6） 建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。
4、哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分攤？
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。
8. 房地產基礎知識
房地產基本知識：
一、什麼是房地產？
是房屋和土地的社會經濟形態，是土地作為一種財產的總稱。又稱為「不動產」。
二、什麼是房地產市場及其分類？
包括地產市場和房產市場。一級市場 土地市場
二級市場 增量市場
三級市場 存量市場
三、房地產的基本概念？
商品房：商品房是指具有經營資格的房地產開發企業（包括外資）開發經營的住宅。包括住宅和非住宅兩類。商品房的所有權包括四部分：房屋的使用權、所有權、處置權、收益權。
房改房：是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。哪些家許可憑證明購房？
（1）夫婦雙方均為機關工作人員、教師、國有或集體企業職工的家庭；
（2）市政府批準的重點工程建設涉及被拆遷居民家庭和政府組織的危舊房改造項目涉及被拆遷居民家庭。
經濟適用房和商品房一樣嗎?
（1）經濟適用住的銷售並不是向社會公開銷售的低價商品房。
（2）經濟適用住房的買賣、轉讓、出租手續也與商品房不同，實行專門的《經濟適用住房產權證》，具體辦法正在制定中。
唯一不同的是經濟適用住房在出售時，購買人要按經濟適用住房所在地標定地價的10%交納土地出讓金。
3、安居房：指實施國家「安居工程」而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低於成本，由政府補貼的非盈利性住房。
4、集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
5、多層住宅：指四至六屋樓房住宅稱為多層住宅。
6、小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。
7、高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅
8、會所：以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施
9、躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式，是一套住宅佔有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而採用戶內獨有的內部樓梯聯繫上下層；一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間卧室，二層安排卧室、書房、衛生間的設計空間等 。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過光線彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。
10、復式：復式是受躍層式住宅的啟發而創造設計的一種 經濟羨慕地住宅。是建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩 層的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6）上層供休息，和儲藏用其目的是在有限的窨里嗇使用面積，提高住宅的利用率。
11、錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系，但沒有完全分成兩層，（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。
四、規劃有關概念
1、層高：層的高度，對樓房建築來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。
2、戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。
3、戶室比：各種戶型在總戶數中所佔的比例稱為「戶室比」
4、建築系數：「建築佔地系數」的簡稱。指一定建築用地范圍內所有建築物佔地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的窨要求，並保證足夠的道路，綠化和戶外活動場地。
五、與產權有關的概念
1、房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益和處分，並排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規定所享有的權利。
2、房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
3、房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為「產權登記」（包括房屋所有權登記和房屋法確認房屋所有權的法定手續。在規定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權後，由房管機關發給房屋所有權證。房屋 所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理.
4、共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在又有按份共有權益，並承擔相應義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，並承擔同等的義務。
5、房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。
6、過戶：即更換房屋產權人姓名。
六、房屋結構的基本知識
1、磚木結構：用磚牆，木柱（磚柱）和木屋架作為主要承重結構的建築物
2、磚混結構：豎向承重結構用磚牆，水平承重構件用鋼筋，混 凝土樓板作為主要承重結構的建築物
3、鋼筋混凝土結構：房屋的主要承重結構構件全部採用鋼筋混凝土製作的建築物。
七、與面積有關的概念
1、建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。
商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用面積。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2、公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道 、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用的建築面積。
2、 單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
3、 使用面積：建築面積各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大於等於地毯面積。
八、房地產開發及預售的相關概念。
五證與兩書
1. 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。
《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用，劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。
《建設規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
<商品房銷售（預售）許可證>：是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准性證件。
2、 <住宅質量保證書>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。
<住宅使用說明>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用說明。
3、 房屋預售：房屋還未建成就預先出售，一般是先收取部分款項作為定金。這種形式有利於房地產開發公司加快資金周轉，在房屋供不應求時，房屋出售往往採用這種形式。
契稅：指房屋所有權發生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向親的房屋產權人徵收的一次性稅 收。它是針對房地產產權變的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅 額最大的一次稅費。
一手樓交易流程
1、看房
2、洽談
3、交訂金
4、簽約
5、交全款開三聯收拒
6、交進戶費
7、進戶
8、換正規發票「黑龍江省商品房銷售專用發票「
9、辦產權 所需材料： 1發票
2合同
3買受人身份證原件及復印件
4名章
5商品房銷售
10、出證
二手房交易指南
一、土地證過戶須知
原房主產權證(復印兩份)，原房主身份證復印件
現房主的身份證復印件
買賣協議書，原件復印件
二、二手房如何估價？
1、房屋每年折舊費，每年折舊2%
2、戶型因素：房屋類型為小廳、小衛、小廚「三小」類型，扣 減10%：
房子所在樓層不同價格不一樣：2、6層是基準價，5---6層扣減3%，7層減5%，3---4層加3%，樓頂減5%；
3、朝向因素：如房子沒朝南的門窗，減5%：
4、小區環境：沒有物業管理，扣減5%，小區沒有單獨封閉減5%屬於重點中小學區域的房子加15%
基準價為當地商品房的零售價。
三、什麼樣的二手房可以交易？
私產房，並且共有人同意出售：房改房，原售房單位允許出讓的，無抵押、查封和其它權利問題記錄的，沒有私搭亂建性質的。
四、賣 房者需提供什麼證件？
產權證書
房主身份證
有共有權證的，需出具共有人同意出售的證明；
戶口
土地使用權證
1、定金：定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的作為債權擔保的一定貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，其目的在於促使債務人，履行債務保證債權人得以實現
2、訂金：通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向，初步達成協議後，准備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常做法是在約定的選房號，面積，房屋單價及總價款後，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同
六、什麼樣房產不能轉讓？
1、根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的
2、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的
3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的
4、設定抵押權的房地產，未經抵押人同意的
5、權屬有爭議的
6、法律、法規或市政府規定其它情形
七、產權證，如何識真假？
在二手房交易中，房產證的作用也越來越重要。在我市日常從事二手房交易和房產租賃過程中，也發生過「假證行騙」的事情，在此市房地產專業人事，向您介紹如何識別房屋所有權證的真偽，不給騙子們可乘之機
1、封皮：材質為進口塗塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字「中華人民共和國」是用圓體字印製，第二行字「房屋所有權證」為黑體字印製，全部為金黃色。
2、建房注冊號：由建設部對每個能夠發證的市、縣級發證機關進行注冊登記並予以編號，哈爾濱市統一建房注冊號為23001
3、團花：在封面裡頁上有紅色和綠色兩色細紋組成的五瓣疊加團花圖案，線條流暢，紋理清晰
4、水印：為宋體「房屋所有權證」底紋暗印
5、發證機關蓋章：法定的發證機關是哈爾濱市房地產管理局，房產證上所蓋的發證機關印章均是機器套印，印跡清晰，干凈，印色均勻
6、用紙：淺粉色印鈔紙
7、花邊：在首頁，有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰，細膩
8、填發單位：在第二頁右下角為填發單位（蓋章）：例如「哈爾濱市房地產產權臨理處發證專章」即為房屋產權所在區、縣房屋土地管理局印章。
9、編號：在封底「注意事項」右下欠，同一發證機關的權證號碼是連續的8位數。以上特點為新房屋產權證所具備的，而假的一般為用紙粗糙，花紋，團花線條粗細不一，印刷不清，而證章多為私刻，大小不一，字體斜歪等，只要稍加註意，很容易區分，如您 對交易方手中《房屋產權證》有疑慮，可到房產所在區房屋土地管理局核查，鑒定，製作再好的假產權證也會暴露無遺。
八、落戶指南：
1、無公職人員凡在哈購買15萬元以上商品住宅，二手商品住宅，貸款購商品住宅一次性交齊15萬元以上，抵債，法院判決，經房地產部門評估達15萬元以上的商品住宅均可給購房者本人、配偶，及未成年子女落戶，（攜帶本人申請，產權證，商品房銷售專用發票，完稅證明，戶口，身份證，結婚證，原籍派出所證明直接到市公安局申請落戶）。
1、買2處商品住宅累積達20萬以上
2、購買商品門市30萬以上
九、二手房房價分析
1、地點直接影響房價
好地點在房價的構成中占絕對份額
房產地點優劣標准：較好地點表現為城市中心、交通便利、商業發達、配套設備齊全、物業管理現代化、有休閑場所、所屬小學教學質量較好等。具有這些條件的二手房與本區域內新建商品房價格相差不大，並且保值增加的潛力很大。因此二手房與商品房的價格調整系數是0—2%
2、成新每五年降價10%
按規定的住宅用房可使用年限為20年，參照《房地產估價理論》中的年限折舊法：房產折舊一般按5—6年為一個成新（折減到最後剩餘的10年為殘值）。也就是建成5—6年的房產按9成新計算，相應的房產價格也要下調10%同時還應與現場作價法相結合：觀察房產的主體是否有裂縫，牆體是否有大面積脫落，門窗是否有變弄等等來判斷。二者綜合來確定成新。
3、格局：
1、三小戶型（小廳，小衛，小廚）承重牆過多，在確定價格時應相對新建商品房下調5%—10%
2、98年後的房產大多為大明廳，大廚，大衛，小卧，現代 住宅
4、樓層差價與商品房相同
1、按市場定價標准2.6層是基準層，也就是房產的標准價格
2、3.5層相對基準層較好，在標准價格的基礎上上調15%
4層上調20%
7層下調15%
1.8下調25%
註：（1）同時要考慮1.8層為底層最頂層，有滲水、漏雨可能，並且夏天太熱，冬天冷，還應在原下調20%的基礎上下調5—8%
5、針對不同群體購房，房價還要調查
對於年輕人，高層與低層的價格相差不大，同為爬樓對他們不是問題，反而認為空氣好視野闊，安全。
對於上年紀的人，多願意選擇2—5層。所以根據不同的購房者可以隨時調整房價，增價或減價率為2—3%
6、心理價格上調10%定價
賣房往往在定價時會提高房價，作為講價餘地
7、特殊需求影響價格：
因人而異 給老百姓房產定價時，要仔細考慮其是否還有特殊需求
賣主急於將房產變現：工作調動，出國。購買別處房產、做生意等等。房價相對正常價要低5—15%
買主急於購房：為女子上學，落戶口、結婚、低樓層等等可以上調5%
公式：房產價格=同一區域內商品房單價×(1±地點系數)×（1±成新系數）×（1±格局調整系數）×（1±樓層）×（1±心理）×（1±特需要求）
十、七種無效的房屋買賣合同
1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力的由其法定代理人實施民事行為，因此，無事行為房屋買賣應由其法定代理人簽訂合同，他們不能獨立簽訂合同，否則，屬無效合同。
2、限制行為未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
4、以脅迫手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
乘人之危簽訂的經濟合同，是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
5、雙方當事人惡意串通、損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
6、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
十一、房屋三種產權的異同
目前市場上銷售的房屋類型主要有商品房、經濟適用住房、集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。
1、產權的劃分：一、從房屋產權來分主要有：按照商品房性質購買的房屋，其產權屬於商品房產權，按照經濟適用住房性質購買的房屋，其產權為經濟適用住房產權；二：通過集資建房性質購買的房屋，其產權有兩種：一種是經濟適用住房產權，另一種是房改成本價產權；三、按照房改政策購買的房屋，其產權一般有三種形式：成本價、標准價以及標准價優惠；購買回遷房其產權為經濟適用住房產權。
不同的產權之間存在共性
在這些不同性質的產權中，除了標准價產權和標准價優惠產權是部分產權外，其他產權在本質上是沒有什麼區別的，都是屬於完全產權性質的房屋。產權人擁有房屋的使用權、佔有權和處置權是相同的。
不同產權的房屋銷售對象不同
由於房屋產權性質不同，所以決定了其銷售對象不同。商品房產權的房屋其價格由於是受市場供需價格決定的，所以在銷售對象上沒有什麼限制，任何人都可以購買。
而經濟適用住房則不同，由於經濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問題，享受免交土地出讓金以及減免相關稅費等優惠政策，所以在銷售對象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮職工，其次是家庭年收入在6萬元以下，第三個條件須是無房職工或住房沒達標的職工。只有符合這三個條件才可購買經濟適用住房。
由於集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自願建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以在銷售對象方面限定為本市行政區域內中、低收入的城鎮居民。
而房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實施，根據本地區社會經濟發展狀況，以及破損程度和改造難易程度，通過開發帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進行的危改。
商品房與經濟適用房產權差異
商品房產權屬於最完整的房屋產權，其所擁有的權利除了處置權、使用權以及佔有權三種權利外，還擁有完全的收益權。也就是說，擁有商品房產權的產權人在轉讓、出租或贈與、繼承等交易時，不受任何單位或者個人的限制，並且其所取得的收益全部歸個人所有。
經濟適用住房產權也是屬於完整的產權，但是由於經濟適用住房的價格是由政府限定價格，土地屬於劃拔性質，所以再轉讓時不能辦理房屋贈與。經濟適用住房再上市時有兩種方式：一種是通過直接上市交易。另外一種是產權人先按照市場評估價的3%補交土地出讓金後，再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。
集資房根據價格分屬房改房和經濟適用房。
在這里需要說明的是，集資建房有兩種產權：一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價，其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。危舊房改造回遷房，其產權按照經濟適用住房產權管理。所以該產權性質可參照上述經濟適用住房產權和房改成本價產權。
十二、貸款
1、按揭：按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款後按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓按揭人，（簡單說，按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你
2、人個住房貸款的方式分為三種：
住房公積金：是職工及其所在單位按規定繳存的具有保障性和互助性的職工長期住房儲金
商業性人個住房貸款：是商業銀行運用自身的本外幣存款，自主發放的住房抵押貸款，通常住房按揭貸款
個人住房組合貸款：符合個人住房商業性貸款條件的人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。
3、公積金貸款
我市職工申請公積金貸款必須具備下列條件：
具有本市區常住戶口
具有完全民事行為能力的在職職工
具有穩定的職業和經濟收及償還貸款本息的能力
按規定在市資金管理中心連續足額（月平均工資總額的10—14%）繳存住房公積金一年以上
具有符合法律規定的購房合同或協議
具有所購住房總價30%以上的自籌資金
同意辦理住房抵押或有價證券質押
其中最基本的個人條件是男職工60歲以下，女職工55歲以下：客觀條件是所買二手房是否經市房改中心確認
2、貸款額度
1、可貸額度最高為所購住房評估價值的70%
2、貸款最高額度為20萬元
款年限：最長20年
對質押房產年限的界定：1987年以後的房產方可辦理公積金貸款
貸款利率：
個人住房貸款期限在1年以內（含1 年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
住房公積金個人貸款現行利率為：貸款期限1—5年（含5年），年利率為3.6%（月利率3‰）貸款期限5—20年（含15年），年利率為4.05%（月利率為3.375‰）
流程評估買賣雙方交付款簽協議
簽訂協議→辦理貸款審批→簽借款合同→產權交易過戶→房產抵押→放款
交費標准：
中介服務費：600元
評估費：住宅100元，非住宅（按評估額0.25%）
產權交易過戶：產權交易稅（住宅）1.5%收稅，建築面積每平方6元收費，登記費80元
抵押簽證費：住宅80元，非住宅25元
擔保費：1—10萬×1%×年限；10萬元以上×0.8%×年限
4、商業個人住房貸款
辦理的有關手續
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業，收入和償還能力。並提交經濟收入證明或償還能力證明
有銀行認可的資產作為抵押
按規定交齊所購住房總價的40%以上自籌資金證明
購房合同，協議書或其它證明材料
抵押物或質押財產清單，權屬證明文件，有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價證明
2、貸款 額度：可貸額度為所購住房評估價約40—60%
3、貸款年限:最長為15年
對質押房產年限界定：1988年以後的房產方可辦理商業貸5款
4、利率：
1、個人住房貸款期限在1 年以內（含1年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息：貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率為5.04%，月利率4.20‰
2、流程（1）如在擔保公司辦理商業貸款流程同公積金貸款
（2）建行：初評→貸前調查→簽約交首付款→產權過戶→二次評估→簽借款合同、公證、保險→抵押→放款
3、交費標准
1、組合貸款申請條件
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業、收入和償還能力，並提交經濟收入證明或償還能力的證明
具有購買住房合同或有關證明文件
有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押：或借款人不能足額提供抵押或質押時，有貸款人認可並符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人
符合住房資金管理中心規定的其他條件
貸款額度：最高額度65萬元：其中公積金最高額15萬元，商業銀行最高50萬元
十三、應注意的問題
1、每期還款額度還款期限的認定
（1）根據借款人家庭收入與家庭月必須支出確定最高還款額度
每月還款額度不得低於家庭月收入的35%
2、農行貸款必須有土地使用證
辦理一手土地證在規定米數內只需33元。超過規定部分另外按每平方米加收
辦理二手房土地證變更按該房產所在地區的差別分為：黃金地段、一類、二類、三類、四類及城鄉結合部分類計算
4、房產的貸款額度以評估價為准，不把裝修計算在內，房改房與商品房還款有所差別，每年為一個折舊期，折掉該房產原價的10%
5、以房屋作商業貸款的，質押人須擁有該房屋的完全產權
9. 關於房產的知識，你了解多少
1：什麼是商品房？
答：是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權後開發建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
12 ：公寓式住宅
答：相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標准較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽台等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。
13：經濟適用住房
答：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。