Ⅰ 律師在拆遷補償過程中可以提供哪些服務
第一，盡職調查。
〔一〕：拆遷合法性調查
按照《城市房屋拆遷管理條例》
1）建設項目的立項文件
2）建設用地規劃許可證
3）國有土地使用權批准文件
4）拆遷計劃和拆遷實施方案
5）安置補償資金證明（專款專用）
按照《國有土地上房屋徵收和補償條例》
1)是否屬於公共利益的需要，是否詳細列明屬於公共利益的哪一方面？
2)是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃？（結合國家的和地方的綜合審查）
3)上述所謂的國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，是否徵求過社會公眾意見？是否經過科學論證？
4)對於保障性安居工程建設和舊城區改建項目，是否納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃？
5)徵收補償方案確定之前，是否組織有關部門進行論證？是否公開徵求過公眾意見？徵求意見期限是否少於30日？
6)舊城區改建項目，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府是否組織過聽證會，是否有被徵收人和公眾代表參加？是否根據聽證會情況修改方案？
7)是否進行社會穩定風險評估？
8)徵收補償費用是否足額到位？專戶存儲、專款專用？
〔二〕：土地使用權調查
區分企業所屬土地是屬於集體土地還是國有土地？
是屬於承租方還是真正的土地使用權人？
集體土地是否是屬於集體建設用地，是否屬於合法經營性用地？
國有土地要區分用途，是工業用地或者商業用地或者住宅用地？
〔三〕：企業自身情況調查
1、審查企業房屋建造的合法性，如果為承租，那審查承租的合法性主要是出租方的主體，標的等相關事實。是否可能造成合同無效的因素？
2、綜合調取工商檔案。審查企業的營業執照、納稅情況、企業員工合同、企業對土地或者房屋投入的其他相關發票，包括可移動的設備，附屬物。（計算他的搬遷費用和搬遷過程中的損失）不可移動的附屬物的市場價值。並編寫損失報告，必要時請有資質的評估機構給予評估。
第二、拆遷補償安置談判協商
1、代表企業與拆遷實施單位經辦人協商談判。（這一部分是律師的工作重點）
2、合理反映企業的損失及要求；應綜合企業情況，做到有理有據。
3、監督拆遷程序的合法；
如果產生危害被拆遷企業合法權益的事情，比如：斷水，斷電，斷路等情況律師應及時採取法律手段處理。
第三、訴訟和裁決
1、參與企業與土地出租方或者房屋租賃方的承租合同糾紛案件；
2、參與企業與拆遷人之間的裁決會及聽證程序；
3、根據需要向人民法院提起行政復議或者行政訴訟；
第四、簽訂拆遷補償安置協議
1、審查拆遷補償安置協議是否對委託方存在不利；
2、監督拆遷補償安置協議的有效履行.
面對不合法的拆遷行為，大多數被拆遷人有兩種表現，一是沉默不語任由宰割，另一種就是暴力抵抗不顧後果。在征地拆遷案件中，請律師介入的時機還是很多的，這個可以根據被拆遷人自己的情況選擇，房屋拆遷糾紛找拆遷律師咨詢肯定比自己在家研究更加靠譜，有時候還能起到事半功倍的效果。另外，房屋拆遷案件請拆遷律師雖然成本提高但勝訴率也提高了，且拆遷案一般涉及數額較大，支出與收益相比較，請律師仍是安全系數比較高的明智選擇。
Ⅱ 誰能說說房屋徵收里的拆遷談判注意事項
談判的技巧有幾條要點 ：總結起來就是一句話，首先絕對不簽字， 不簽字， 你就有資本談， 相信大家身邊都有簽了字然後要翻耙 ，天天找拆遷辦鬧的人， 那種人要翻過來幾率是非常小的，這點大家其實心裡都知道，只不過有時候被策暈了， 迷迷糊糊就簽了。
其次 ，這一點， 很多人談判的時候就沒有注意到了，在和你談之前 ，他們會有一個評估價出來 ，你們每家每戶房子按他們的政策， 價值多少錢， 都會有個表， 當然， 這個價格很底 ，也肯定不是最後的成交價。
你們注意到沒有， 在談判開始相當長的一段時間內， 他們是不會和你說你的房子到底他們最多出到多少錢的，大家仔細想想 ，是不是?
你如果問：「那你說， 我的房子最多你們能出多少?「
這個問題 我可以代替所有拆遷辦的回答
那就是：「政策是不能逾越的!我只能私下幫你爭取最大的利益」 他的這個回答是什麼意思呢?
前半句， 說的是， 你問我你的房子能值多少錢， 之前給你的評估表已經寫得很清楚了， 就是那個價， 這是政策 ，不會改變， 但是呢 ，我可以私下照顧你， 比如給你家測量的時候量寬一米， 或者把你家2樓也按1樓的價格算， 之類。
拆遷人員往往喜歡用小恩惠來誘惑你， 讓你覺得給你的政策是與別人不同的，最優惠的， 騙你先簽字， 最後往往糊塗的人被宰了之後還對拆遷的人千恩萬謝。
他們為什麼不肯說他們的底線 到底你的房子價多少錢呢!?
因為他們在等你說!!!
一般的人往往開始開口會非常大!
但是反復交涉對方給出的價格都只是那個評估價格之後， 大家心裡往往就動搖了， 覺得沒希望， 然後主動改口降價。
談判的雙方都很想知道對方的底線。
你們很難套出拆遷辦的底線的 ，因為不管你自己考慮之後價格降到什麼程度 ，也許比他的底線還是高 ，也許比他的底線已經低了 ，你得到的回答永遠是一個， 不可能， 政策是不能變的。
但是， 往往在這種你自己反復開價的過程中， 他已經掌握了你的底線!!!
這很重要 ，一方的底線被對方掌握 ，那談判就非常的被動。
打個比方
你的房子 ，第一次評估價格是100萬， 而拆遷辦對你的底線是200萬 ，你第一次的開價是300萬。
大部分的情況是
在前幾個月的談判中，拆遷辦和你說的價格永遠是100萬! 而你的要價可能會是300， 250， 200， 180，分好幾個階段。
拆遷辦的那些拆遷員， 都經過了非常專業的談判訓練!!!
Ⅲ 聘的拆遷律師會參與與拆遷辦的談判嗎
請律師的時候這些都要提前講清楚。有的是分段計價，就是一個程序要收一次費，有的是一攬子費用交齊了所有的程序律師都參與包括拆遷談判簽協議這些。一攬子劃算些律師全管了，你可以咨詢凱諾所賈啟華律師。不過我們這里也有分段的 不用進行到後頭就結案了。不知道我說的你能聽明白不。
Ⅳ 拆遷，如何可以跟拆遷辦去談判，需要注意細節
一、首先，簽字要謹慎，確保政策和法律都無差錯！
雷區：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字
某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環節與法律相違背（先拆後補、程序不合規等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之後發現補償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被徵收人就處於被動的情況，無法得到預期安置補償，因此在簽字之前一定要謹慎。
建議：應該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據理力爭，還能夠確保本屬於自己的拆遷賠償不被壓縮。當然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。
二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。
孫子兵法中有句話叫做「知己知彼，百戰不殆」。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應不僅有助於判斷自己如何採取下一步行動，還可以幫助我們預測對方接下來的行動。這時作為被徵收人需要自己搞清楚這么幾個關鍵問題。
拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)
目前實際的拆遷進度?(這個很容易)
其他被拆遷戶是怎麼談的?(多鄰里走動)
目前拆遷方給出來最高的價格是什麼?(了解上限)
要求信息公開，了解項目的立項、規劃、資金等情況。
雷區：信息不準確，往往會因小失大
建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實時掌握第一手的信息，便於自己決策。了解關鍵問題。不因小失大。
三、減小讓步幅度
拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：
(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數額。
(2)一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。
(3)一定不要因為拆遷人要你報出「一口價」，或者聲稱自己「不喜歡討價還價」而一次性讓出所有拆遷補償利益。
京坤律師提醒被徵收人，談判是一種學問，是一種心理戰。運用好自己所掌握的證據、資料和規定，最好心裡准備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補償。必要時，可咨詢和聘請專業的律師，幫助您與徵收人談判。專業的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經驗豐富，可保護被拆遷人的合法權益，爭取更多的拆遷補償。
Ⅳ 征地拆遷談判，怎麼談可以提升安置補償
拆遷談判是指拆遷各方，包括拆遷方、被拆遷人、承租人和拆遷主管部門之間關於拆遷補償事項進行協商，尋求利益平衡點的行為。拆遷談判貫穿於拆遷的全線，是拆遷程序中不可缺少的一部分，拆遷談判更是一種學問，是一種心理戰。怎麼運用好自己所掌握的證據、資料和規定，做好心裡准備，想好每一次談判的方式和技巧，可以讓自己獲得滿意的拆遷補償是每一位被拆遷戶必修課。
1、合理定位，目標明確
這是貫穿整個談判過程的核心工作，對於談判的後期走向和最終的結果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對於自己的定位也包括對於拆遷方的定位。
對於自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結構、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。
談判是一件雙方的事情，因此在知己之後也要知彼，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎麼談的?現在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什麼?
2、掌握主動權，善於判斷
拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要麼就躲著不見，要麼就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理並且必要的拖延才能真正在拆遷中占據主動。合理的必要的談判，我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權決定談判什麼時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節，如果你能做到在這些小細節上占據主動，對談判是大有幫助的。
在拆遷中，拆遷方出於工期壓力或出於利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對於非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環境愈發惡劣，甚至爆發激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術，如何利用則是一門藝術。
對於上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產生逆轉的效果，首先需要的就是對於漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點。
3、注意細節，善用技巧
首先談判一定是一個善於傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環節，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善於使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之後，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當的談判經驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰。
同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。
若是談判中出現僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
以下幾個細節問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會有好幾撥，那麼此時就應該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的最高的許可權是什麼。和有權力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費時間和精力。
同時在對拆遷方進行心理戰的時候，一定要反過來預防拆遷方對你實施心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。
尤其在拆遷一開始的時候，雙方對於補償價格的心理預期差異很大，有時候對於原則性的問題存在著原則性的爭執，因此如果這些原則性問題得不到解決，談細節問題和給出具體的報價都沒有任何意義，從這個角度來說，我們也應該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。這個時候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認以後再進行細節性談判，一些細節性問題得到解決後再具體報價。
總而言之，拆遷談判與其他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規的談判技巧和方式中衍化而來的。對於被拆遷戶而言，談判即要做好先期的准備工作要詳細了解有關於除權補償和安置的相關法律和政策，在談判中掌控主動地位，善於使用談判技巧，抓住細節，做到心中有數，進退有度，保護自己的合法權益不受損害。
最後，北京凱諾征地拆遷律師團提醒：由於拆遷中雙方主體的不平等，拆遷戶在談判中很難獲取優勢甚至難以有平等的地位，在進行拆遷談判前或者談判陷入僵局的時候，盡早委託專業拆遷律師協助處理拆遷糾紛，能更好的保障自身權益，少走彎路，避免不必要的損失，爭取到合法合理的拆遷補償。
Ⅵ 拆遷如何談判
房屋（企業）拆遷是對土地及其地上附著物的物權徵收過程。其徵收依據是拆遷許可證或土地徵收決定書。這一過程實是公權力與私權利，行政法之行政管理權與民法之物權相沖突，並倚借拆遷安置補償使二者協調之過程。自91拆遷條例以來，國務院及各級地方政府相繼出台行政法規或地方性法規，企及通過法律的預測性與穩定性，協調徵收權與物權的沖突。但鑒於拆遷徵收補償安置的復雜性，諸多補償項目、補償標准、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現法無力的現象。因此，在房屋（企業）拆遷過程中，基於拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執行力。因此，我們有必要對房屋（企業）拆遷如何進行法律談判做一研究。 一、房屋（企業）拆遷法律談判的基本要素 1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎。依法理而論，凡因拆遷而致使權益受到影響的各方主體，均應成為法律談判的主體。就房屋（企業）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權人、土地使用權人及其他與土地、房屋的物權或債權之關系人，因拆遷而有可能使他們權益受到影響，均應當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規定，拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。第27條之規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業）的主體資格，認為租賃關系是被拆遷人與承租人兩方主體的關系，與實施拆遷行為無關。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關系，或由被拆遷人對承租人進行安置這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償的權利。我們認為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協議訂立權及直接向拆遷人主張拆遷補償的權利，但這兩種權利都為法定權利，法定權利的缺失並不完全否定自然權利的存在。如，參與房屋（企業）拆遷法律談判，拆遷各方關系人因其實際權益受到影響，而當然享有尋求協商的自然權利。即便承租人（承租企業）不能獨立訂立拆遷安置協議，但其仍有為達成這一協議而必要有協商談判權利。因此，房屋（企業）拆遷法律談判的主體應當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業）等與實施拆遷有利害關系的各方主體。 2、法律談判內容。房屋（企業）拆遷法律談判貫穿於拆遷各個環節。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協商談判。法律談判的內容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標准，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應安置人口的認定，無證房屋應否給予補償，評估機構的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費如何補償，是否發放速遷費等拆遷獎勵，停產停業損失的計算，裝潢裝修費用的補償標准如何等各項因素。應當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。 3、談判記錄與協議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節的證據證明。應當注意的是，如是拆遷文本記錄應當有談判主體的簽字確認；如系電子錄音記錄應當有談判主體的身份說明。談判協議是對談判成果的固定。各方主體就談判內容達成合意之後，通過簽署談判協議，具有民事協議的性質，具備民事協議的法律效力。談判協議及其條款設定應當符合法律法規的強制性規定，否則會因違反強制性規定，而導致協議或相應條款無效。 4、律師等專業人員在談判中的作用。律師作為專業人員，能夠對整個拆遷談判程序及內容的有效性做審慎性把握。律師等專業人員在談判中的作用體現在對拆遷談判過程的控制，談判內容的合法性，各方主體利益的權衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內容。而且，律師因其對法律法規政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當事人能夠更好地維護當事人利益，應當對律師等專業人員在談判中的作用予以充分重視。 二、房屋（企業）拆遷法律談判存在的問題 1、承租人（承租企業）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業）因其非房屋所有人或土地使用權人，不具有訂立拆遷安置協議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規避現有法律法規，直接與被拆遷人進行協商談判，將應當給予承租人（承租企業）的補償打包補償給被拆遷人。至於拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業）進行了安置，拆遷人往往採取了迴避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業）的補償權利，或因利益趨動在獲得補償款之後對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業）補償安置的權利。 2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關或專業拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處於強勢地位。更有甚者，即便法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應有之平等性。 3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產生兩個極端，並在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做釘子戶獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業人員在談判中抬高了難度。 4、拆遷專業缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關及拆遷人所掌握的內部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業）缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然後綜合地段區位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據的。上海市各區區位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業）心理價位定位不準確，談判各方因談判基準差別過大致使談判失敗。 三、房屋（企業）拆遷法律談判技巧 1、制定法律談判策略。法律談判遠比一次庭審更為艱難，律師接受當事人的委託參與法律談判，在這個過程中充當了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹的頭腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進入談判僵局、進入談判僵局後如何重新打開協商局面、打破談判底線後如何挽回談判情勢等各種情況。 2、進行法律調查。法律調查是拆遷談判的基礎性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業）、律師在談判過程中應當注重調查本次拆遷實施的性質、是否為違法拆遷、是否頒發拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構聘請程序是否合法、評估內容是否有明顯不合理現象、拆遷實施單位是否具有相應資質、評估機構是否具有相應資質、房屋所有權證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業）主體基本情況等。根據法律調查結果，適當調整談判策略。 3、找准目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關鍵。對房屋（企業）拆遷法律談判進行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經驗基礎之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎計演算法。即以房屋建築面積和應安置人口為基礎依照拆遷口徑計算基礎性數據，就速遷費、拆遷獎勵費、停產停業損失等可協商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當結論；另一種方法是比較法，即經過與本房屋狀況相適應、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業）溝通，在他們拿到的補償安置基礎上做適當調整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數額，應當與應安置補償數額相左不大。在實際操作中，因已經訂立拆遷安置協議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協議，很難對其提供的參照價格進行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。 4、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業）共同與拆遷人進行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業）人數較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權。但對集體談判應當持慎重的態度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導致談判失敗。集體談判策略應當包括：統一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程式控制制策略，個體裂變應對策略等內容。
Ⅶ 拆遷律師能為被拆遷人提供什麼幫助
找律師是不是就給我們打官司啊？請專業的拆遷律師代理您的案件可不止打官司這么簡單，讓我們看看北京吳少博律師事務所專業的拆遷律師都能為您做什麼？
徵收審查
作為一個徵收行為首先要取得相關徵收前置文件，拆遷律師要做到的是審查徵收前置文件是否存在，是否合乎法律規定，我國590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》包括社會風險穩定評估、包括資金證明，包括老的拆遷談到的土地、規劃等。總結來說就是三點，審查徵收前期存在的合法性文件全不全、有沒有、真實不真實。 一個項目如果要取得合法的批准文件，通常需要取得立項、規劃、國土等部門的多次審批文件，僅一個規劃部門出具的就有控制性詳細規劃、選址意見書、規劃意見書、用地規劃批准文件、工程規劃批准文件。
法律意見
對企業自身是否合乎被徵收主體的合法性，包括企業佔有的不動產以及相應的無形資產的損失，另一個方面法律意見就是針對徵收前置文件以及徵收行為的審查來出具，根據這兩個方面出具法律意見，也就是說既出具對方也出具我方的法律意見。
評估意見
出具對企業自身能夠獲得多少拆遷補償的評估意見。根據我國評估相關的技術規范和法律規范，出具相關的評估意見
補償方案
根據企業自身狀況以及對方以及徵收主體的狀況，我們應該選擇怎樣的補償方式和補償價格進行方案的策劃和實施。也就是說我們應該要哪些補償，到底應該選擇安置還是貨幣補償，或是一部分選擇安置一部分選擇貨幣補償。
拆違補償
拆除違章當中應該獲得哪些補償，或者怎麼樣才能在實踐中不被對方按照違章建築拆掉。
營業評估
對企業自身的營業狀況以及停產停業的損失和預期利潤進行評估進行法律規范的合規性審查，以及找出相應的補救辦法。
參與談判
代表當事人當事企業進行整個拆遷補償的流程性談判。 我們都清楚，我們實際談判的對象都是拆遷方委託的拆遷公司。拆遷公司的工作人員素質參差不齊，但往往都是社會上的閑雜人等；但是不可否認其社會閱歷和拆遷經驗確實了得。這個時候往往被拆遷人在談判中處於不利的位置，
但是由專業的拆遷律師來談判有利於我們最終獲得最理想的談判結果。
補償協議
代表當事人或者與當事人一起跟拆遷方簽訂補償協議，具體審查協議的合法性以及如果不履行協議應該承擔的違約責任。
土地安置
如果在拆遷補償中獲得相應的安置，我們要審查安置土地合法性，安置土地的商業利益以及安置土地後是否符合城鄉規劃的相關要求。
復議訴訟
在過程中如果需要及時的提起相關的復議跟訴訟，有具體刑事行為要及時提起復議訴訟，如果對方把我們告了，要及時應訴。在拆遷維權中，訴訟只是綜合維權策略中的一個手段，但不是唯一手段，也不是維權的必經途徑。一般拆遷過程中，如果政府一旦用違法的行政手段對我們進行執法的時候，比如給我們作出違章建築強制拆除決定、責令停業整頓決定、收回土地使用權決定等行政行為，我們就必須用訴訟的手段來保護我們的合法權益。
我們全權代理整個過程。
Ⅷ 拆遷 如何利益最大化
拆遷談判看似風平浪靜其實暗含玄機，要做好拆遷談判，就必須要未雨綢繆，最好全方位防護，鑒於在明律師的拆遷談判經驗來看，拆遷談判有著一定的規律和技巧。今天在明律師就結合安置補償中的談判和大家聊一聊怎樣著手准備應對。
Q：「律師，拆遷辦的人天天到我家找我，我該怎麼辦啊？」
A：不怕，遇到征地拆遷，徵收方找你和顏悅色的談判，是好事，說不定談著談著安置補償就多了。
Q：「律師，我們剛剛和他們的人談完，不歡而散，誰也不肯讓步，怎麼辦？」
A：確實，兩個各自有著不同立場的人都想得到對自己最有利的結果，肯定都不會輕易妥協。
Q：「律師，我家這片1個月前就開始動遷了，好多人都走了，我不同意補償所以沒搬，現在天天找他們，沒有一點效果。」
A：看，遇到征拆就是這樣，沒有目的和方法的奔波忙碌，就只能是無果而終。
拆遷談判，看似一件簡單而高效的工作，但真的像大家想的一樣么容易操作么？難道它真的就是一種通俗意義上的面對面交涉談判么？
不，看似風平浪靜的拆遷談判其實暗含玄機。
拆遷談判其實是一種徵收雙方基於自身權益而進行協商的過程，由徵收方、被徵收人、承租人等之間關於拆遷補償事項進行協商，尋求利益平衡點。
拆遷談判，對於心理研究和博弈方法有著較高的要求，又是一種藝術形式，通過藝術形式將雙方的局勢平衡，在觸犯對方的底線之前把控局勢，進一步將征拆雙方的利益點進行綜合的分析，通過談判溝通了解，建立利益鏈。
要做好拆遷談判，就必須要未雨綢繆，最好全方位防護，鑒於在明律師的拆遷談判經驗來看，拆遷談判有著一定的規律和技巧。
今天在明律師就結合安置補償中的談判和大家聊一聊怎樣著手准備應對：
首先，要有一個完整的規劃籌備期。
面臨拆遷談判最重要的就是要做好前期的准備工作，對談判的整體框架瞭然於胸。
當然，准備的東西有很多，例如說：
1、談判的內容（我們想要說的內容主體是什麼，最好有一個明確的提綱，做到心中有數。）
2、談判步驟（談判要經過哪幾個階段，每個階段我們要如何把握重要節點才可以控制局面。）
3、談判條件（我們要如何將自己想要表達的東西加固，傳輸給徵收方，進而對徵收方產生震懾力，使其接受。）
其次，要有一個良好的溝通機制和氛圍。
不怒、不吵、不哭、不鬧，以最平和的狀態和拆遷方「聊」安置補償，從博弈心理出發，轉換思維模式，以「和」致勝。
第三，要有說服的談判言語功底。
拆遷談判有時候又衍生為辯論，在了解對手的基礎上反擊和對抗，利用對手的薄弱點展開攻勢，據理力爭，以高壓的氣勢和犀利的辯詞姐姐追擊。
最後，要有證據保底。
證據是法律實踐的重要「角色」，有了證據的存在，法律就可以完美的實行，尤其在談判過程中，如果可以舉證分析、分條概理就可以占據主動權，成為談判趨勢的引導者。
其中，有些時候徵收方是征地拆遷過程中的「老手」，經歷和交涉過的被徵收人頗多，因此，對被徵收人的心理特徵比較熟悉，在談判過程中具有較大的趨勢。
作為「新手」的被徵收人，應當如何注意談判技巧呢？
1、多聽、多看、多判斷。
聽、看是談判過程中非常重要的環節，是獲取對方信息的主要方式。高明的談判者能夠通過各種方法誘使對方盡量多的吐露想法，並冷靜地分析對方表達的內容，判斷對方的真實意圖和底線，查找其中的破綻與瑕疵，以此制定相應的應對策略，從而掌握談判的主動權。
2、查找對方的瑕疵。
面對強大的對手，只有掌握對方的弱點才可以佔領談判的主體地位，如果合理利用一個關鍵的漏洞，就可以帶來逆轉性的效果。而對於漏洞和把柄的查找，主要可以從拆遷主體、拆遷程序、項目的合法性、實施過程等幾方面入手，但這需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業的拆遷知識。
3、行使權利要慎重。
慎記將自己的安置補償底線輕易的過早暴露給徵收方，慎記在征地拆遷過程中產生內部爭議，慎記隨便的在協議書上簽字反悔。
根據以上拆遷談判趨勢和利弊，在明律師建議大家可以斟酌損益，如果在其維權的過程中「拿不定、吃不透」，請一定要請專業拆遷律師幫助權衡對抗，讓拆遷談判不再難辦，讓被徵收人有主動「發球」權，讓征地拆遷的天平不再傾斜，在明與被拆遷人一路同行，只為被拆遷人維權。
Ⅸ 如何與拆遷辦的人談判
首先不要急著走，過年期間沒得談，不能過年讓你搬家吧~~~
其次，不要著急走，慢慢來，慢慢談，等人已經走了一半的時候你就要上心了，然後再跟拆遷辦的人好好談了
最後，在他們給的價格上面你乘以2倍左右，然後讓他們壓價，差不多壓到1.5倍左右的時候，能走就走了。
最後剩下的那些人，十有八九就是要被強拆的了
Ⅹ 如何談判來提高拆遷補償
1、前期摸底。
2、細節處掌握主動。
3、選擇適合的時機報價。
4、先確定補償原則，再談細節
一、拆遷項目開始
(一)對企業的財產進行預估，保存證據
1、整理企業資產。很多企業在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業的資產狀況，不清楚應該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的乾脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委託的，評估價格普遍較低。
2、准備企業財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
3、准備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。
(二)規范企業管理，避免出現隱患
為了防止拆遷方在拆遷中運用各種手段給企業施加壓力，企業應該對自身進行規范。如稅務、消防、安全生產等，對各種可能出現的問題進行預估，提前防範，提前布局。
(三)隨時關注拆遷信息
所以聽到拆遷要開始的信息後，就要考慮怎麼建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。
(四)尋求專業人士幫助
拆遷項目開始後，作為被拆遷人的企業，應盡快尋求專業人士的幫助，比如專業的評估和財會人員，對企業的資產進行評估並對財務賬目進行梳理。比如尋找專業的律師，針對企業的拆遷進行必要的風險提示及具體指導。防止在拆遷中出現人身財產損失，並防止拆遷方強制拆遷或者違法拆遷。
(五)學習相關法律法規、了解拆遷政策
企業在遇到拆遷時，應對基本的法律知識有一定的了解。對法律法規的掌握有助於企業了解自己的權利，並運用法律武器進行維權。
充分了解拆遷政策，雖然一般拆遷政策中的補償標准都比較低，但是只有在充分了解的情況下，才能發現違法違規的情況。另外，拆遷政策中往往也會有些有利於被拆遷人的規定，在拆遷過程中被拆遷方給忽略掉。