① 五十條你必須知道的房地產知識！
一起來看一看房地產方面那些你必須知道的知識吧！
1.房地產
房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。
2.房地產產權
是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利。
3.土地使用權
是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用。
4.房地產市場
主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場。
一級市場是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。
二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。
三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、*押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。
5.土地類型
土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。
6.三通一平
是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。
7.七通一平
是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。
8.土地管理局
代表國家行使土地所有者的權利，以及對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。
9.公證處
是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。
10.國土局產權登記處
是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、*押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。
11.房地產證
是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。
12.商品房
是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、*押、贈與及交換的房地產。
13.復式房
上、下兩層二合為一，與標准房的結構方面有區別。
14.面積概念
總建築面積：是指各層建築面積的總和。底層建設按外牆牆角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。
建築面積：是指住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建築面積，則是各層建築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；內牆面裝修厚度也計入使用面積。
公用面積：商業的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。
實用面積：是指它是「建築面積」扣除公共分攤面積後的余額。
套內面積：是指俗稱「地磚面積」。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的空間的概念。
房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
15.建築密度
在用地范圍內所有建築物的基底面積總和與地塊面積之比。
16.容積率
規定的地塊上全部的建築部面積與地塊面積之比。
17.紅線圖
又叫「宗地圖」，是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。
宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產證後面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。
18.預售許可證
按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花。
19.外銷許可證
凡對境外預售的房屋都要辦理此證方可出售。
20.商品房買賣合同
是由政府有關部門統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。
21.房地產*押合同
是明確房地產*押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業主和發展商三方簽訂。
22.銀行按揭
是指購房者購買樓房時與銀行達成*押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將*押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。
23.預售樓花
即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地，按政府批準的建築施工圖紙施工，且投入開發的資金已達到投資總額的三分之二（用地價款除外），便可向房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批准後方可預售。
24.樣板房與示範單位
是指與實際房屋的結構相同，但裝修標准按發展商的售樓書而定的房間。示範單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶做裝修參考。
25.物業管理
（以上回答發布於2016-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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② 房地產基礎知識有哪些
第一章 房地產開發基礎知識
第一節、 房地產與房地產業
一、 房地產
1、 房地產的概念和分類
房地產是房產和地產的總稱。
房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。
房地產是由土地、附著在土地上的各類建築物、構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產也稱不動產。
註：房地產物權除了房屋所有權外，還包括所有權衍生的租賃權、抵押權、
典當權等。土地所有權（佔有權、使用權、收益權、處分權）；
2、 房產與地產之間的關系
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；
地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。
房產是個人不動產,就是你們家的房子就屬於房產
地產是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等
房地產是用一片地開發成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等
房地產籠統的說屬於地產,但地產不一定是房地產
我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：
A、 實物形態上看，房產與地產密不可分；
B、 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
C、 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。
差異包括幾個方面：
A、 二者屬性不同；
B、 二者增值規律不同；
C、 權屬性質不同；
D、 二者價格構成不同。
3、房地產的類型
按用途劃分：
A、居住用房地產
B、生產用房地產（工廠等）
C、經營用房地產（商場、游樂園等）
D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）
E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）
4、房地產的特性
A、 位置的固定性
B、 地域的差別性
C、 資源的有限性
D、 高值的耐久性
E、 保值增值性
二、 房地產業
1、 概念
房地產業是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。
2、 主要內容
A、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，房屋開發和建設，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;
B、房地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；
C、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價、測量和經紀代理；
D、房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等；
E、房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等；
F、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。
3、 房地產業與建築業的關系
建築業是屬於第二產業，屬於物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝
維修等生產過程，它的生產結果就是建築物和構築物。房地產業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。
三、 房地產土地的使用年限是如何確定？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年
限按國家規定執行。即：
居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五
十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
第二節、 專業名詞解釋
1、 常用名詞
◆五證：
A、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；
B、《建設工程規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。「；
C、《建設工程施工許可證》：是建設施工單位符合施工條件，允許開工的批准文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護；
D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；
E、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件。
◆兩書：
A、《住宅質量保證書》；
B、《住宅使用說明書》。
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑
證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三
級市場；
A、 一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標拍
賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；
B、 二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連
同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
C、 三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，
它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。
具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收
益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及
場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地
位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地
范圍內的土地面積；
◆總建築面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各
層建築面積之和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的
土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、
地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建
設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地
面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用
地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）
的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，
包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，
使用面積的計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、
按復合層內皮尺寸計算；
B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計
入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、
前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用
建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）
以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計
上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整
樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影
面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居
民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證
止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階
段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社
會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本
的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對
產權隨人徵收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中
國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、 房子的種類
◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格
出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅：房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已
超過一年的商品住宅。
第二章 建築與規劃基本知識
第一節 建築與建築構造
建築就是表示建築工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果—建築物。
建築物通常稱為建築。指供人們進行生產、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業建築、民用建築、農業建築和園林建築等。
構築物一般指人們不直接在內進行生產和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發射塔、機場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實用功能的人工建築物。相反即建築物。
建築構造是研究建築物各組成部分的構造原理和構造方法的學科，是建築設計不可分隔的一部分。其任務是提供滿足建築物功能要求、安全、經濟、美觀的建築產品。
一、 建築分類
1、 按建築的使用性質
工業建築：生產廠房、輔助生產廠房等生產性建築
民用建築：學校、醫院、商場等公共建築和居住建築
2、 按建築結構使用的材料
磚混結構建築：由磚牆、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建築
框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重樑柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔牆分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。
框架結構的牆體是填充牆，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建築提供靈活的使用空間。
剪力牆結構：是用鋼筋混凝土牆板來代替框架結構中的樑柱，能承擔各類荷載引起的內力，並能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土牆板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力牆結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。剪力牆結構。鋼筋混凝土的牆體構成的承重體系。剪力牆結構指的是豎向的鋼筋凝土牆板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載牆上，這樣構成的一個體系，叫剪力牆結構。為什麼叫剪力牆結構，其實樓越高，風和載對它的推動越大，那麼風的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風一吹應該產生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向牆板去抵抗，風吹過來，板對它有一個對頂的力，使得樓不產生搖擺或者是產生搖擺的浮度特別小，在結構允許的范圍之內，比如：風從一面來，那麼板有一個相當的力與它頂著，沿著整個豎向牆板的高度上相當於一對的力，正好相當於一種剪切，相當於用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的牆板叫剪力牆板，也說明豎向的牆板不僅僅承重豎向的力還應該承擔水平方向的風和載，包括水平方向的地震力和風對它的一個推動。
框架剪力牆結構：通常稱框剪結構。它是框架結構和剪力牆結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建築平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。框剪結構中的剪力牆可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等牆體。因此，這種結構已被廣泛地應用於各類房屋建築。
鋼結構：以鋼材製作為主的結構，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建築。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建築工期短；其缺點是耐火性和耐腐性較差。主要用於重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結構、板殼結構、高聳電視塔和桅桿結構、橋梁和水庫等大跨結構、高層和超高層建築等。鋼結構又分輕鋼和重鋼。
3、 按施工方法
裝配式建築：建築的主要承重構件，如牆體、樓板、樓梯等均在工廠製成預
制構件，在施工現場組裝而成。
現澆式建築：建築的主要承重構件均在施工現場澆築。
裝配整體式建築：是一種混合施工方法，即部分現澆，部分預制
4、 按建築層數
低層住宅為1-3層
多層住宅為4-6層
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層
16層以上為高層住宅
寫不完了，太多了，字數不夠用
③ 房地產知識
房地產基本知識可不少，僅我的檔案集就有200多條，先告訴你30幾條吧！！有需要再說。
1．住宅的種類
住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。
（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。
（3）按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。
（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。
2．什麼是商品房
商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。它有別於各地政府為解決住房困難，實施「安居工程」而建造的「安居房」、「解困房」、「解危房」，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。
從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。
3．內銷商品房與外銷商品房的區別
內銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境內單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境外人員（外國人、港澳台人士）銷售的商品房。
內銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批准設立的辦事處和聯絡處；外銷商品房可以向國外的企業、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、台灣地區除外）個人售房，須經人民政府批准。
4．商品房的結構有幾種形式
商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：
（1）磚混結構住宅；
（2）磚木結構住宅；
（3）鋼筋混凝土結構住宅。
5．磚混結構住宅
磚混結構是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。
磚混結構住宅中的「磚」，指的是一種統一尺寸的建築材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。「混」是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配製的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽台、排檐等。這些配件與磚做的承重牆相結合，可以稱為磚混結構住宅；由於抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。
6．磚木結構住宅
磚木結構住宅的指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或磚塊砌築，樓板結構、屋架用木結構共同構築成的房屋。
7．鋼筋混凝土結構的住宅
鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用於高層住宅。具體又分框架、框架剪刀牆結構等。
8．住宅的建築形式
根據《住宅設計規范》，民用建築高度與層數的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。
9、復式住宅
復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。
優點是：
（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；
（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、傢具、裝飾融為一體，既是牆，又是樓板、床、櫃，降低了綜合造價；
（3）上部層採用推拉窗戶，通風採光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在於：
（1）復式住宅面寬大、進深小，如採用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、採光較差；
（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；
（3）由於室內的隔斷、樓板均採用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。
10．智能化住宅
智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網路系統與建築技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，並能激發人的創造性的住宅型建築物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：
（1）安全防衛自動化；
（2）身體保健自動化；
（3）家務勞動自動化；
（4）文化、娛樂、信息自動化。
具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等；所謂通信，是指利用通信網路與外界聯絡及咨詢服務。
要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內附計算機硬體與軟體的儀表儀器、裝備和系統，均可稱為「電腦化」，但不一定是智能化。必須採用某種或某些人工智慧技術，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。
智能化住宅小區是指以一套先進、可靠的網路系統為基礎，將住戶和公共設施建成網路並實現住戶、社區的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在於提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。
為進一步規范住宅小區智能化建設，建設部住宅產業化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智能化系統示範工程建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》），將全國住宅小區智能化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。
（1）《導則》要求一星級示範小區應具有：安全防範子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統，包括對安全防範系統實行監控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監控管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理計算機系統；信息網路子系統，包括為實現上述功能科學合理的布線，每戶不少於兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網。
（2）二星級示範小區除應具有一星的全部功能外，在安全防範子系統和信息管理子系統方面，其功能及技術水平應有較大提高；信息傳輸通道應採用高速寬頻數據網作為主幹網；物業管理計算機系統應配置局部網路，並供住戶使用。
（3）三星級示範小區應具有二星級的全部功能。其智能化系統的建設在有可能的條件下，應實現現代集成建造系統（HI-CIMS）技術，並把物業管理智能化系統建設納入整個住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統。同時，HI-CIMS要考慮物業公司對其智能化系統管理的運行模式，使其實現先進性、可擴展性和方便管理。
11、住宅的開間
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據有關規定，磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
12．住宅的進深
住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後一牆皮之間的實際長度。根據有關規定，住宅的進深常採用下列參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然採光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當然不適於人們居住，補救的措施之一是將黑房間用於次要的生活區，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補自然光的不足；另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置於內天井四周，通過天井來解決採光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層採光不足的問題。
13．住宅的層高
層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建築模數協調標准》規定，磚混結構住宅建築的層高採用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米 。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區，為抵禦災害，往往層高較低。我國出於對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮，強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測，層高每降低0.1米，造價就降低1%左右。一般來說，層高設計規律是層數越少，層高可相應提高；層數越多，層高可相應壓縮。
14.住宅的凈高
凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關系可用公式「凈高=層高-樓板厚度」來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。
15．小區的規劃建設用地面積和建築面積
小區規劃建設用地面積是指項目用地規劃紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠化面積、建築物構築所佔面積、運動場所等。小區的建築面積是指住宅建築外牆外圍線測定的各層水平面積之和。它是用於反映小區建設規模的重要經濟指標，計算時應依據建築平面圖，按國家現行統一規定量算。
16．建築容積率和建築覆蓋率（建築密度）
建築容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地之比，附屬建築物也計算在內，但註明不計算面積的附屬物建設物除外。
建築覆蓋率又稱建築密度，是指建築物基底佔地面積與總面積的之比，除特別註明外，計算時一般包括附屬建設物。
以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物構築物所佔面積、運動場地等。
17.綠化率與綠地率的區別
其實，綠化與綠地，二者的區別主要是對「居住區用地范圍內各類綠地」這一概念的不同理解上。
房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專家所言，是一個不準確、不規范的用詞。在國家關於園林綠化的用語中，准確的應為「綠地率」和「綠化覆蓋率」兩種叫法。
綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，在計算時，要求距建築外土牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。
綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
所以，我們平常叫慣了的綠化率專業術語應稱作「綠地率」，它和開發商一般許諾的「綠化率」有很大區別，開發商常說的其實是「綠化覆蓋率」。
而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據相關技術規范、法規都可以知道，長草的地方並不一定都能算作綠地，綠地率所指的「居住區用地范圍內各類綠地」主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。
其中，公共綠地又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少於8米，面積不小於400平方米。該用地范圍內綠化面積不少於總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，並要增設部分休閑娛樂設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，也要求距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。
根據有關規定，凡符合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低於30%，且要保證居住區內人均2平方米，居住小區人均1平方米的規模。
綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
18．為何國有土地使用證上編號會有不同
如果開發商提供的國有土地使用證上面的編號與所簽合同里的土地編號不一樣，這有可能不是同一份土地使用證，應該查看國有土地使用證的具體使用范圍和土地使用出讓合同。
19．房屋的使用率與實用率
住宅套內凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實用率是套內建築面積與住宅面積的比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
房屋使用率是指房屋的使用面積與建築面積的例，是衡量物業使用效率的重要標准。目前物業市場上出售的房屋大多以建築面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。
在使用率計算方法的選擇上，有些發展商採用軸線面積法。這種方法是以房間內外牆的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外牆的一半面積和全部內牆所佔的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切的計算方法是在建築面積的基礎上減法外牆和內牆所佔的面積後得出的使用面積，這咱方法計算出來的作用面積也形象地稱為「地毯面積」。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。
從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略低，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小於高層，如果採用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。
此外，建築面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建築面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。
20．商品房銷售面積
商品房按「套」或「單元」出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。
銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並註明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。
商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。
商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。
按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大於整幢商品房的實際總面積。
21．套內建築面積
商品房的套內建築面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。套內建築面積不等於地毯面積，完全屬於買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。
套內建築面積的計算公式為：
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
22．套內使用面積
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：
（1）套內使用面積為套內卧室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁櫃等空間面積的總和；
（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
（3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；
（4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。
23．套內牆體面積
套內牆體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體所佔的面積。商品房的套內境況體分為共用牆及非共用牆兩種。商品房套內牆體面積的計演算法為：
（1）共用牆包括各套之間的分隔封牆，套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
（2）非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
24．套內陽台建築面積
按照《建築面積計算規則》的規定，套內陽台建築面積按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。
其中：
（1）原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積；
（2）挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建設築面積；
（3）凹陽台按其凈面積（含擋板牆牆體面積）的一半計算建築面積；
（4）半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。
25．公用建築面積
商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為每幢樓內的公用建築面積。與本幢樓房不相連的公用建築面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建築面積，為每戶分攤公用建築面積之和。
公用建築面積由兩部分組成：
（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建築服務的專用設備用房；
（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）
另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建築面積。
公用建築面積不包括什麼？
倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用於人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建築面積。
26．分攤的公用建築面積如何計算
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建築面積計算公式如下：
分攤的公用建築面積=各套套內建築面積Ⅹ公用建築面積分攤系數
公用建築面積=整幢建築的面積-各套套內建築面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建築面積
公用建築面積分攤系數=公用建築面積/各套套內建築面積之和
27．公攤面積多大為宜
公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那麼，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大於板樓的公攤面積。實踐中，塔樓的公攤系數一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤系數則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適「度」范圍
28、住宅的產權
住宅的產要一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，簡單地講，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。住宅的所有權一般包括對房屋的佔有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。
29．住宅的佔有權
佔有權一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，佔有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，佔有權也隨之轉移。
30．住宅的使用權
對住宅使用的權力稱住宅的使用權。會使使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等「外人」。在佔有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權並未喪失。
31．住宅的收益權
收益權是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如上文提到的出租。
32．住宅的處分權
處分權由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。
33、如何區分板樓和塔樓
可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多於四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。
34、 2006年北京市普通住宅標准：
（1） 滿足以下三個條件既可享受普通住宅優惠標准
a 住宅小區容積率在1.0（含）以上；b單套建築面積在140（含）平米以下；c實際成交價低於同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍。
一級土地普通住宅交易價格為11454元/平方米。二級土地普通住宅交易價格為10592元/平方米。三級土地普通住宅交易價格為9289元/平方米。四級土地普通住宅交易價格為7749元/平方米。五級土地普通住宅交易價格為6047/平方米。六——十級為4828/米
注意：普通住宅標准同樣適用於二手房的買賣。
（2）北京十類土地東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐台、石景山為三到九類地段、其他郊區處於六到十地段。
（3）普通住宅優惠（1）、契稅：普通住宅購房款1.5% ，非普通住宅3% （ 2、）營業稅：，購買普通住宅2年後出售的，免徵營業稅。購買非普通住宅2年後出售的：稅額=（售價-買入價）*稅率（5%）
希望對你能有所幫助。
④ 房地產基礎知識
房地產基本知識：
一、什麼是房地產？
是房屋和土地的社會經濟形態，是土地作為一種財產的總稱。又稱為「不動產」。
二、什麼是房地產市場及其分類？
包括地產市場和房產市場。一級市場 土地市場
二級市場 增量市場
三級市場 存量市場
三、房地產的基本概念？
商品房：商品房是指具有經營資格的房地產開發企業（包括外資）開發經營的住宅。包括住宅和非住宅兩類。商品房的所有權包括四部分：房屋的使用權、所有權、處置權、收益權。
房改房：是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。哪些家許可憑證明購房？
（1）夫婦雙方均為機關工作人員、教師、國有或集體企業職工的家庭；
（2）市政府批準的重點工程建設涉及被拆遷居民家庭和政府組織的危舊房改造項目涉及被拆遷居民家庭。
經濟適用房和商品房一樣嗎?
（1）經濟適用住的銷售並不是向社會公開銷售的低價商品房。
（2）經濟適用住房的買賣、轉讓、出租手續也與商品房不同，實行專門的《經濟適用住房產權證》，具體辦法正在制定中。
唯一不同的是經濟適用住房在出售時，購買人要按經濟適用住房所在地標定地價的10%交納土地出讓金。
3、安居房：指實施國家「安居工程」而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低於成本，由政府補貼的非盈利性住房。
4、集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
5、多層住宅：指四至六屋樓房住宅稱為多層住宅。
6、小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。
7、高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅
8、會所：以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施
9、躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式，是一套住宅佔有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而採用戶內獨有的內部樓梯聯繫上下層；一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間卧室，二層安排卧室、書房、衛生間的設計空間等 。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過光線彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。
10、復式：復式是受躍層式住宅的啟發而創造設計的一種 經濟羨慕地住宅。是建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩 層的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6）上層供休息，和儲藏用其目的是在有限的窨里嗇使用面積，提高住宅的利用率。
11、錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系，但沒有完全分成兩層，（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。
四、規劃有關概念
1、層高：層的高度，對樓房建築來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。
2、戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。
3、戶室比：各種戶型在總戶數中所佔的比例稱為「戶室比」
4、建築系數：「建築佔地系數」的簡稱。指一定建築用地范圍內所有建築物佔地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的窨要求，並保證足夠的道路，綠化和戶外活動場地。
五、與產權有關的概念
1、房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益和處分，並排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規定所享有的權利。
2、房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
3、房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為「產權登記」（包括房屋所有權登記和房屋法確認房屋所有權的法定手續。在規定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權後，由房管機關發給房屋所有權證。房屋 所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理.
4、共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在又有按份共有權益，並承擔相應義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，並承擔同等的義務。
5、房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。
6、過戶：即更換房屋產權人姓名。
六、房屋結構的基本知識
1、磚木結構：用磚牆，木柱（磚柱）和木屋架作為主要承重結構的建築物
2、磚混結構：豎向承重結構用磚牆，水平承重構件用鋼筋，混 凝土樓板作為主要承重結構的建築物
3、鋼筋混凝土結構：房屋的主要承重結構構件全部採用鋼筋混凝土製作的建築物。
七、與面積有關的概念
1、建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。
商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用面積。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2、公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道 、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用的建築面積。
2、 單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
3、 使用面積：建築面積各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大於等於地毯面積。
八、房地產開發及預售的相關概念。
五證與兩書
1. 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。
《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用，劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。
《建設規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
<商品房銷售（預售）許可證>：是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准性證件。
2、 <住宅質量保證書>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。
<住宅使用說明>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用說明。
3、 房屋預售：房屋還未建成就預先出售，一般是先收取部分款項作為定金。這種形式有利於房地產開發公司加快資金周轉，在房屋供不應求時，房屋出售往往採用這種形式。
契稅：指房屋所有權發生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向親的房屋產權人徵收的一次性稅 收。它是針對房地產產權變的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅 額最大的一次稅費。
一手樓交易流程
1、看房
2、洽談
3、交訂金
4、簽約
5、交全款開三聯收拒
6、交進戶費
7、進戶
8、換正規發票「黑龍江省商品房銷售專用發票「
9、辦產權 所需材料： 1發票
2合同
3買受人身份證原件及復印件
4名章
5商品房銷售
10、出證
二手房交易指南
一、土地證過戶須知
原房主產權證(復印兩份)，原房主身份證復印件
現房主的身份證復印件
買賣協議書，原件復印件
二、二手房如何估價？
1、房屋每年折舊費，每年折舊2%
2、戶型因素：房屋類型為小廳、小衛、小廚「三小」類型，扣 減10%：
房子所在樓層不同價格不一樣：2、6層是基準價，5---6層扣減3%，7層減5%，3---4層加3%，樓頂減5%；
3、朝向因素：如房子沒朝南的門窗，減5%：
4、小區環境：沒有物業管理，扣減5%，小區沒有單獨封閉減5%屬於重點中小學區域的房子加15%
基準價為當地商品房的零售價。
三、什麼樣的二手房可以交易？
私產房，並且共有人同意出售：房改房，原售房單位允許出讓的，無抵押、查封和其它權利問題記錄的，沒有私搭亂建性質的。
四、賣 房者需提供什麼證件？
產權證書
房主身份證
有共有權證的，需出具共有人同意出售的證明；
戶口
土地使用權證
1、定金：定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的作為債權擔保的一定貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，其目的在於促使債務人，履行債務保證債權人得以實現
2、訂金：通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向，初步達成協議後，准備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常做法是在約定的選房號，面積，房屋單價及總價款後，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同
六、什麼樣房產不能轉讓？
1、根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的
2、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的
3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的
4、設定抵押權的房地產，未經抵押人同意的
5、權屬有爭議的
6、法律、法規或市政府規定其它情形
七、產權證，如何識真假？
在二手房交易中，房產證的作用也越來越重要。在我市日常從事二手房交易和房產租賃過程中，也發生過「假證行騙」的事情，在此市房地產專業人事，向您介紹如何識別房屋所有權證的真偽，不給騙子們可乘之機
1、封皮：材質為進口塗塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字「中華人民共和國」是用圓體字印製，第二行字「房屋所有權證」為黑體字印製，全部為金黃色。
2、建房注冊號：由建設部對每個能夠發證的市、縣級發證機關進行注冊登記並予以編號，哈爾濱市統一建房注冊號為23001
3、團花：在封面裡頁上有紅色和綠色兩色細紋組成的五瓣疊加團花圖案，線條流暢，紋理清晰
4、水印：為宋體「房屋所有權證」底紋暗印
5、發證機關蓋章：法定的發證機關是哈爾濱市房地產管理局，房產證上所蓋的發證機關印章均是機器套印，印跡清晰，干凈，印色均勻
6、用紙：淺粉色印鈔紙
7、花邊：在首頁，有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰，細膩
8、填發單位：在第二頁右下角為填發單位（蓋章）：例如「哈爾濱市房地產產權臨理處發證專章」即為房屋產權所在區、縣房屋土地管理局印章。
9、編號：在封底「注意事項」右下欠，同一發證機關的權證號碼是連續的8位數。以上特點為新房屋產權證所具備的，而假的一般為用紙粗糙，花紋，團花線條粗細不一，印刷不清，而證章多為私刻，大小不一，字體斜歪等，只要稍加註意，很容易區分，如您 對交易方手中《房屋產權證》有疑慮，可到房產所在區房屋土地管理局核查，鑒定，製作再好的假產權證也會暴露無遺。
八、落戶指南：
1、無公職人員凡在哈購買15萬元以上商品住宅，二手商品住宅，貸款購商品住宅一次性交齊15萬元以上，抵債，法院判決，經房地產部門評估達15萬元以上的商品住宅均可給購房者本人、配偶，及未成年子女落戶，（攜帶本人申請，產權證，商品房銷售專用發票，完稅證明，戶口，身份證，結婚證，原籍派出所證明直接到市公安局申請落戶）。
1、買2處商品住宅累積達20萬以上
2、購買商品門市30萬以上
九、二手房房價分析
1、地點直接影響房價
好地點在房價的構成中占絕對份額
房產地點優劣標准：較好地點表現為城市中心、交通便利、商業發達、配套設備齊全、物業管理現代化、有休閑場所、所屬小學教學質量較好等。具有這些條件的二手房與本區域內新建商品房價格相差不大，並且保值增加的潛力很大。因此二手房與商品房的價格調整系數是0—2%
2、成新每五年降價10%
按規定的住宅用房可使用年限為20年，參照《房地產估價理論》中的年限折舊法：房產折舊一般按5—6年為一個成新（折減到最後剩餘的10年為殘值）。也就是建成5—6年的房產按9成新計算，相應的房產價格也要下調10%同時還應與現場作價法相結合：觀察房產的主體是否有裂縫，牆體是否有大面積脫落，門窗是否有變弄等等來判斷。二者綜合來確定成新。
3、格局：
1、三小戶型（小廳，小衛，小廚）承重牆過多，在確定價格時應相對新建商品房下調5%—10%
2、98年後的房產大多為大明廳，大廚，大衛，小卧，現代 住宅
4、樓層差價與商品房相同
1、按市場定價標准2.6層是基準層，也就是房產的標准價格
2、3.5層相對基準層較好，在標准價格的基礎上上調15%
4層上調20%
7層下調15%
1.8下調25%
註：（1）同時要考慮1.8層為底層最頂層，有滲水、漏雨可能，並且夏天太熱，冬天冷，還應在原下調20%的基礎上下調5—8%
5、針對不同群體購房，房價還要調查
對於年輕人，高層與低層的價格相差不大，同為爬樓對他們不是問題，反而認為空氣好視野闊，安全。
對於上年紀的人，多願意選擇2—5層。所以根據不同的購房者可以隨時調整房價，增價或減價率為2—3%
6、心理價格上調10%定價
賣房往往在定價時會提高房價，作為講價餘地
7、特殊需求影響價格：
因人而異 給老百姓房產定價時，要仔細考慮其是否還有特殊需求
賣主急於將房產變現：工作調動，出國。購買別處房產、做生意等等。房價相對正常價要低5—15%
買主急於購房：為女子上學，落戶口、結婚、低樓層等等可以上調5%
公式：房產價格=同一區域內商品房單價×(1±地點系數)×（1±成新系數）×（1±格局調整系數）×（1±樓層）×（1±心理）×（1±特需要求）
十、七種無效的房屋買賣合同
1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力的由其法定代理人實施民事行為，因此，無事行為房屋買賣應由其法定代理人簽訂合同，他們不能獨立簽訂合同，否則，屬無效合同。
2、限制行為未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
4、以脅迫手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
乘人之危簽訂的經濟合同，是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
5、雙方當事人惡意串通、損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
6、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
十一、房屋三種產權的異同
目前市場上銷售的房屋類型主要有商品房、經濟適用住房、集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。
1、產權的劃分：一、從房屋產權來分主要有：按照商品房性質購買的房屋，其產權屬於商品房產權，按照經濟適用住房性質購買的房屋，其產權為經濟適用住房產權；二：通過集資建房性質購買的房屋，其產權有兩種：一種是經濟適用住房產權，另一種是房改成本價產權；三、按照房改政策購買的房屋，其產權一般有三種形式：成本價、標准價以及標准價優惠；購買回遷房其產權為經濟適用住房產權。
不同的產權之間存在共性
在這些不同性質的產權中，除了標准價產權和標准價優惠產權是部分產權外，其他產權在本質上是沒有什麼區別的，都是屬於完全產權性質的房屋。產權人擁有房屋的使用權、佔有權和處置權是相同的。
不同產權的房屋銷售對象不同
由於房屋產權性質不同，所以決定了其銷售對象不同。商品房產權的房屋其價格由於是受市場供需價格決定的，所以在銷售對象上沒有什麼限制，任何人都可以購買。
而經濟適用住房則不同，由於經濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問題，享受免交土地出讓金以及減免相關稅費等優惠政策，所以在銷售對象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮職工，其次是家庭年收入在6萬元以下，第三個條件須是無房職工或住房沒達標的職工。只有符合這三個條件才可購買經濟適用住房。
由於集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自願建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以在銷售對象方面限定為本市行政區域內中、低收入的城鎮居民。
而房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實施，根據本地區社會經濟發展狀況，以及破損程度和改造難易程度，通過開發帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進行的危改。
商品房與經濟適用房產權差異
商品房產權屬於最完整的房屋產權，其所擁有的權利除了處置權、使用權以及佔有權三種權利外，還擁有完全的收益權。也就是說，擁有商品房產權的產權人在轉讓、出租或贈與、繼承等交易時，不受任何單位或者個人的限制，並且其所取得的收益全部歸個人所有。
經濟適用住房產權也是屬於完整的產權，但是由於經濟適用住房的價格是由政府限定價格，土地屬於劃拔性質，所以再轉讓時不能辦理房屋贈與。經濟適用住房再上市時有兩種方式：一種是通過直接上市交易。另外一種是產權人先按照市場評估價的3%補交土地出讓金後，再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。
集資房根據價格分屬房改房和經濟適用房。
在這里需要說明的是，集資建房有兩種產權：一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價，其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。危舊房改造回遷房，其產權按照經濟適用住房產權管理。所以該產權性質可參照上述經濟適用住房產權和房改成本價產權。
十二、貸款
1、按揭：按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款後按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓按揭人，（簡單說，按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你
2、人個住房貸款的方式分為三種：
住房公積金：是職工及其所在單位按規定繳存的具有保障性和互助性的職工長期住房儲金
商業性人個住房貸款：是商業銀行運用自身的本外幣存款，自主發放的住房抵押貸款，通常住房按揭貸款
個人住房組合貸款：符合個人住房商業性貸款條件的人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。
3、公積金貸款
我市職工申請公積金貸款必須具備下列條件：
具有本市區常住戶口
具有完全民事行為能力的在職職工
具有穩定的職業和經濟收及償還貸款本息的能力
按規定在市資金管理中心連續足額（月平均工資總額的10—14%）繳存住房公積金一年以上
具有符合法律規定的購房合同或協議
具有所購住房總價30%以上的自籌資金
同意辦理住房抵押或有價證券質押
其中最基本的個人條件是男職工60歲以下，女職工55歲以下：客觀條件是所買二手房是否經市房改中心確認
2、貸款額度
1、可貸額度最高為所購住房評估價值的70%
2、貸款最高額度為20萬元
款年限：最長20年
對質押房產年限的界定：1987年以後的房產方可辦理公積金貸款
貸款利率：
個人住房貸款期限在1年以內（含1 年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
住房公積金個人貸款現行利率為：貸款期限1—5年（含5年），年利率為3.6%（月利率3‰）貸款期限5—20年（含15年），年利率為4.05%（月利率為3.375‰）
流程評估買賣雙方交付款簽協議
簽訂協議→辦理貸款審批→簽借款合同→產權交易過戶→房產抵押→放款
交費標准：
中介服務費：600元
評估費：住宅100元，非住宅（按評估額0.25%）
產權交易過戶：產權交易稅（住宅）1.5%收稅，建築面積每平方6元收費，登記費80元
抵押簽證費：住宅80元，非住宅25元
擔保費：1—10萬×1%×年限；10萬元以上×0.8%×年限
4、商業個人住房貸款
辦理的有關手續
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業，收入和償還能力。並提交經濟收入證明或償還能力證明
有銀行認可的資產作為抵押
按規定交齊所購住房總價的40%以上自籌資金證明
購房合同，協議書或其它證明材料
抵押物或質押財產清單，權屬證明文件，有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價證明
2、貸款 額度：可貸額度為所購住房評估價約40—60%
3、貸款年限:最長為15年
對質押房產年限界定：1988年以後的房產方可辦理商業貸5款
4、利率：
1、個人住房貸款期限在1 年以內（含1年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息：貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率為5.04%，月利率4.20‰
2、流程（1）如在擔保公司辦理商業貸款流程同公積金貸款
（2）建行：初評→貸前調查→簽約交首付款→產權過戶→二次評估→簽借款合同、公證、保險→抵押→放款
3、交費標准
1、組合貸款申請條件
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業、收入和償還能力，並提交經濟收入證明或償還能力的證明
具有購買住房合同或有關證明文件
有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押：或借款人不能足額提供抵押或質押時，有貸款人認可並符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人
符合住房資金管理中心規定的其他條件
貸款額度：最高額度65萬元：其中公積金最高額15萬元，商業銀行最高50萬元
十三、應注意的問題
1、每期還款額度還款期限的認定
（1）根據借款人家庭收入與家庭月必須支出確定最高還款額度
每月還款額度不得低於家庭月收入的35%
2、農行貸款必須有土地使用證
辦理一手土地證在規定米數內只需33元。超過規定部分另外按每平方米加收
辦理二手房土地證變更按該房產所在地區的差別分為：黃金地段、一類、二類、三類、四類及城鄉結合部分類計算
4、房產的貸款額度以評估價為准，不把裝修計算在內，房改房與商品房還款有所差別，每年為一個折舊期，折掉該房產原價的10%
5、以房屋作商業貸款的，質押人須擁有該房屋的完全產權