1. 你知道哪些房地產小知識
首先，我們要了解一些名詞房地產市場、房地產、房地產市場分級、二手房
房地產市場：以房地產為商品的市場
房地產特點：供給有限、不可移動、價值量大、易受影響等
房地產市場分級：一級 國 家----開發商
二級 開發商--- 客 戶
三級 客 戶-----客 戶二手房：非房地產商出售的由房屋產權人或者購買人轉讓的房產，包括已取得權證的和尚未取得權證轉讓的房產。其中包括房改房、自建房、拆遷房、經適房、商品房。
我們生活中較為常見的就是商品房和經適房。
我們要了解我們日常生活中有哪些房屋
1商品房：經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅商業用房以及其他建築物。它是開發商建設的供銷售的房屋，可以辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房
（ps:商品房有個人產權，可以更名或者過戶）
2經適房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房的單位建造，以微利向城鎮中低收入家庭出售的住房，它是具有社會保障性的商品住宅
（ps：只有居住使用權）
3房改房：又稱已購公房，是城鎮職工根據國家的房改優惠政策購買的住宅，按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權
（ps：房改後，可以過戶）
4拆遷房：政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷戶進行安置的房屋
（ps：有個人產權和集體產權兩種，而且拆遷房很少有辦房本的，給大家辦了房本，那剩下的開發商的樓盤賣給誰？）
5自建房：居民有特殊的宅基地來建設自己居住的房屋
（ps：無產權哦，大多是農村中那種自己蓋的房子）
2. 房地產基礎知識
房地產基本知識：
一、什麼是房地產？
是房屋和土地的社會經濟形態，是土地作為一種財產的總稱。又稱為「不動產」。
二、什麼是房地產市場及其分類？
包括地產市場和房產市場。一級市場 土地市場
二級市場 增量市場
三級市場 存量市場
三、房地產的基本概念？
商品房：商品房是指具有經營資格的房地產開發企業（包括外資）開發經營的住宅。包括住宅和非住宅兩類。商品房的所有權包括四部分：房屋的使用權、所有權、處置權、收益權。
房改房：是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。哪些家許可憑證明購房？
（1）夫婦雙方均為機關工作人員、教師、國有或集體企業職工的家庭；
（2）市政府批準的重點工程建設涉及被拆遷居民家庭和政府組織的危舊房改造項目涉及被拆遷居民家庭。
經濟適用房和商品房一樣嗎?
（1）經濟適用住的銷售並不是向社會公開銷售的低價商品房。
（2）經濟適用住房的買賣、轉讓、出租手續也與商品房不同，實行專門的《經濟適用住房產權證》，具體辦法正在制定中。
唯一不同的是經濟適用住房在出售時，購買人要按經濟適用住房所在地標定地價的10%交納土地出讓金。
3、安居房：指實施國家「安居工程」而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低於成本，由政府補貼的非盈利性住房。
4、集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
5、多層住宅：指四至六屋樓房住宅稱為多層住宅。
6、小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。
7、高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅
8、會所：以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施
9、躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式，是一套住宅佔有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而採用戶內獨有的內部樓梯聯繫上下層；一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間卧室，二層安排卧室、書房、衛生間的設計空間等 。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過光線彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。
10、復式：復式是受躍層式住宅的啟發而創造設計的一種 經濟羨慕地住宅。是建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩 層的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6）上層供休息，和儲藏用其目的是在有限的窨里嗇使用面積，提高住宅的利用率。
11、錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系，但沒有完全分成兩層，（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。
四、規劃有關概念
1、層高：層的高度，對樓房建築來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。
2、戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。
3、戶室比：各種戶型在總戶數中所佔的比例稱為「戶室比」
4、建築系數：「建築佔地系數」的簡稱。指一定建築用地范圍內所有建築物佔地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的窨要求，並保證足夠的道路，綠化和戶外活動場地。
五、與產權有關的概念
1、房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益和處分，並排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規定所享有的權利。
2、房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
3、房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為「產權登記」（包括房屋所有權登記和房屋法確認房屋所有權的法定手續。在規定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權後，由房管機關發給房屋所有權證。房屋 所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理.
4、共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在又有按份共有權益，並承擔相應義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，並承擔同等的義務。
5、房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。
6、過戶：即更換房屋產權人姓名。
六、房屋結構的基本知識
1、磚木結構：用磚牆，木柱（磚柱）和木屋架作為主要承重結構的建築物
2、磚混結構：豎向承重結構用磚牆，水平承重構件用鋼筋，混 凝土樓板作為主要承重結構的建築物
3、鋼筋混凝土結構：房屋的主要承重結構構件全部採用鋼筋混凝土製作的建築物。
七、與面積有關的概念
1、建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。
商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用面積。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2、公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道 、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用的建築面積。
2、 單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
3、 使用面積：建築面積各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大於等於地毯面積。
八、房地產開發及預售的相關概念。
五證與兩書
1. 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。
《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用，劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。
《建設規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
<商品房銷售（預售）許可證>：是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准性證件。
2、 <住宅質量保證書>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。
<住宅使用說明>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用說明。
3、 房屋預售：房屋還未建成就預先出售，一般是先收取部分款項作為定金。這種形式有利於房地產開發公司加快資金周轉，在房屋供不應求時，房屋出售往往採用這種形式。
契稅：指房屋所有權發生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向親的房屋產權人徵收的一次性稅 收。它是針對房地產產權變的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅 額最大的一次稅費。
一手樓交易流程
1、看房
2、洽談
3、交訂金
4、簽約
5、交全款開三聯收拒
6、交進戶費
7、進戶
8、換正規發票「黑龍江省商品房銷售專用發票「
9、辦產權 所需材料： 1發票
2合同
3買受人身份證原件及復印件
4名章
5商品房銷售
10、出證
二手房交易指南
一、土地證過戶須知
原房主產權證(復印兩份)，原房主身份證復印件
現房主的身份證復印件
買賣協議書，原件復印件
二、二手房如何估價？
1、房屋每年折舊費，每年折舊2%
2、戶型因素：房屋類型為小廳、小衛、小廚「三小」類型，扣 減10%：
房子所在樓層不同價格不一樣：2、6層是基準價，5---6層扣減3%，7層減5%，3---4層加3%，樓頂減5%；
3、朝向因素：如房子沒朝南的門窗，減5%：
4、小區環境：沒有物業管理，扣減5%，小區沒有單獨封閉減5%屬於重點中小學區域的房子加15%
基準價為當地商品房的零售價。
三、什麼樣的二手房可以交易？
私產房，並且共有人同意出售：房改房，原售房單位允許出讓的，無抵押、查封和其它權利問題記錄的，沒有私搭亂建性質的。
四、賣 房者需提供什麼證件？
產權證書
房主身份證
有共有權證的，需出具共有人同意出售的證明；
戶口
土地使用權證
1、定金：定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的作為債權擔保的一定貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，其目的在於促使債務人，履行債務保證債權人得以實現
2、訂金：通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向，初步達成協議後，准備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常做法是在約定的選房號，面積，房屋單價及總價款後，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同
六、什麼樣房產不能轉讓？
1、根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的
2、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的
3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的
4、設定抵押權的房地產，未經抵押人同意的
5、權屬有爭議的
6、法律、法規或市政府規定其它情形
七、產權證，如何識真假？
在二手房交易中，房產證的作用也越來越重要。在我市日常從事二手房交易和房產租賃過程中，也發生過「假證行騙」的事情，在此市房地產專業人事，向您介紹如何識別房屋所有權證的真偽，不給騙子們可乘之機
1、封皮：材質為進口塗塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字「中華人民共和國」是用圓體字印製，第二行字「房屋所有權證」為黑體字印製，全部為金黃色。
2、建房注冊號：由建設部對每個能夠發證的市、縣級發證機關進行注冊登記並予以編號，哈爾濱市統一建房注冊號為23001
3、團花：在封面裡頁上有紅色和綠色兩色細紋組成的五瓣疊加團花圖案，線條流暢，紋理清晰
4、水印：為宋體「房屋所有權證」底紋暗印
5、發證機關蓋章：法定的發證機關是哈爾濱市房地產管理局，房產證上所蓋的發證機關印章均是機器套印，印跡清晰，干凈，印色均勻
6、用紙：淺粉色印鈔紙
7、花邊：在首頁，有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰，細膩
8、填發單位：在第二頁右下角為填發單位（蓋章）：例如「哈爾濱市房地產產權臨理處發證專章」即為房屋產權所在區、縣房屋土地管理局印章。
9、編號：在封底「注意事項」右下欠，同一發證機關的權證號碼是連續的8位數。以上特點為新房屋產權證所具備的，而假的一般為用紙粗糙，花紋，團花線條粗細不一，印刷不清，而證章多為私刻，大小不一，字體斜歪等，只要稍加註意，很容易區分，如您 對交易方手中《房屋產權證》有疑慮，可到房產所在區房屋土地管理局核查，鑒定，製作再好的假產權證也會暴露無遺。
八、落戶指南：
1、無公職人員凡在哈購買15萬元以上商品住宅，二手商品住宅，貸款購商品住宅一次性交齊15萬元以上，抵債，法院判決，經房地產部門評估達15萬元以上的商品住宅均可給購房者本人、配偶，及未成年子女落戶，（攜帶本人申請，產權證，商品房銷售專用發票，完稅證明，戶口，身份證，結婚證，原籍派出所證明直接到市公安局申請落戶）。
1、買2處商品住宅累積達20萬以上
2、購買商品門市30萬以上
九、二手房房價分析
1、地點直接影響房價
好地點在房價的構成中占絕對份額
房產地點優劣標准：較好地點表現為城市中心、交通便利、商業發達、配套設備齊全、物業管理現代化、有休閑場所、所屬小學教學質量較好等。具有這些條件的二手房與本區域內新建商品房價格相差不大，並且保值增加的潛力很大。因此二手房與商品房的價格調整系數是0—2%
2、成新每五年降價10%
按規定的住宅用房可使用年限為20年，參照《房地產估價理論》中的年限折舊法：房產折舊一般按5—6年為一個成新（折減到最後剩餘的10年為殘值）。也就是建成5—6年的房產按9成新計算，相應的房產價格也要下調10%同時還應與現場作價法相結合：觀察房產的主體是否有裂縫，牆體是否有大面積脫落，門窗是否有變弄等等來判斷。二者綜合來確定成新。
3、格局：
1、三小戶型（小廳，小衛，小廚）承重牆過多，在確定價格時應相對新建商品房下調5%—10%
2、98年後的房產大多為大明廳，大廚，大衛，小卧，現代 住宅
4、樓層差價與商品房相同
1、按市場定價標准2.6層是基準層，也就是房產的標准價格
2、3.5層相對基準層較好，在標准價格的基礎上上調15%
4層上調20%
7層下調15%
1.8下調25%
註：（1）同時要考慮1.8層為底層最頂層，有滲水、漏雨可能，並且夏天太熱，冬天冷，還應在原下調20%的基礎上下調5—8%
5、針對不同群體購房，房價還要調查
對於年輕人，高層與低層的價格相差不大，同為爬樓對他們不是問題，反而認為空氣好視野闊，安全。
對於上年紀的人，多願意選擇2—5層。所以根據不同的購房者可以隨時調整房價，增價或減價率為2—3%
6、心理價格上調10%定價
賣房往往在定價時會提高房價，作為講價餘地
7、特殊需求影響價格：
因人而異 給老百姓房產定價時，要仔細考慮其是否還有特殊需求
賣主急於將房產變現：工作調動，出國。購買別處房產、做生意等等。房價相對正常價要低5—15%
買主急於購房：為女子上學，落戶口、結婚、低樓層等等可以上調5%
公式：房產價格=同一區域內商品房單價×(1±地點系數)×（1±成新系數）×（1±格局調整系數）×（1±樓層）×（1±心理）×（1±特需要求）
十、七種無效的房屋買賣合同
1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力的由其法定代理人實施民事行為，因此，無事行為房屋買賣應由其法定代理人簽訂合同，他們不能獨立簽訂合同，否則，屬無效合同。
2、限制行為未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
4、以脅迫手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
乘人之危簽訂的經濟合同，是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
5、雙方當事人惡意串通、損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
6、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
十一、房屋三種產權的異同
目前市場上銷售的房屋類型主要有商品房、經濟適用住房、集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。
1、產權的劃分：一、從房屋產權來分主要有：按照商品房性質購買的房屋，其產權屬於商品房產權，按照經濟適用住房性質購買的房屋，其產權為經濟適用住房產權；二：通過集資建房性質購買的房屋，其產權有兩種：一種是經濟適用住房產權，另一種是房改成本價產權；三、按照房改政策購買的房屋，其產權一般有三種形式：成本價、標准價以及標准價優惠；購買回遷房其產權為經濟適用住房產權。
不同的產權之間存在共性
在這些不同性質的產權中，除了標准價產權和標准價優惠產權是部分產權外，其他產權在本質上是沒有什麼區別的，都是屬於完全產權性質的房屋。產權人擁有房屋的使用權、佔有權和處置權是相同的。
不同產權的房屋銷售對象不同
由於房屋產權性質不同，所以決定了其銷售對象不同。商品房產權的房屋其價格由於是受市場供需價格決定的，所以在銷售對象上沒有什麼限制，任何人都可以購買。
而經濟適用住房則不同，由於經濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問題，享受免交土地出讓金以及減免相關稅費等優惠政策，所以在銷售對象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮職工，其次是家庭年收入在6萬元以下，第三個條件須是無房職工或住房沒達標的職工。只有符合這三個條件才可購買經濟適用住房。
由於集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自願建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以在銷售對象方面限定為本市行政區域內中、低收入的城鎮居民。
而房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實施，根據本地區社會經濟發展狀況，以及破損程度和改造難易程度，通過開發帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進行的危改。
商品房與經濟適用房產權差異
商品房產權屬於最完整的房屋產權，其所擁有的權利除了處置權、使用權以及佔有權三種權利外，還擁有完全的收益權。也就是說，擁有商品房產權的產權人在轉讓、出租或贈與、繼承等交易時，不受任何單位或者個人的限制，並且其所取得的收益全部歸個人所有。
經濟適用住房產權也是屬於完整的產權，但是由於經濟適用住房的價格是由政府限定價格，土地屬於劃拔性質，所以再轉讓時不能辦理房屋贈與。經濟適用住房再上市時有兩種方式：一種是通過直接上市交易。另外一種是產權人先按照市場評估價的3%補交土地出讓金後，再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。
集資房根據價格分屬房改房和經濟適用房。
在這里需要說明的是，集資建房有兩種產權：一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價，其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。危舊房改造回遷房，其產權按照經濟適用住房產權管理。所以該產權性質可參照上述經濟適用住房產權和房改成本價產權。
十二、貸款
1、按揭：按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款後按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓按揭人，（簡單說，按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你
2、人個住房貸款的方式分為三種：
住房公積金：是職工及其所在單位按規定繳存的具有保障性和互助性的職工長期住房儲金
商業性人個住房貸款：是商業銀行運用自身的本外幣存款，自主發放的住房抵押貸款，通常住房按揭貸款
個人住房組合貸款：符合個人住房商業性貸款條件的人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。
3、公積金貸款
我市職工申請公積金貸款必須具備下列條件：
具有本市區常住戶口
具有完全民事行為能力的在職職工
具有穩定的職業和經濟收及償還貸款本息的能力
按規定在市資金管理中心連續足額（月平均工資總額的10—14%）繳存住房公積金一年以上
具有符合法律規定的購房合同或協議
具有所購住房總價30%以上的自籌資金
同意辦理住房抵押或有價證券質押
其中最基本的個人條件是男職工60歲以下，女職工55歲以下：客觀條件是所買二手房是否經市房改中心確認
2、貸款額度
1、可貸額度最高為所購住房評估價值的70%
2、貸款最高額度為20萬元
款年限：最長20年
對質押房產年限的界定：1987年以後的房產方可辦理公積金貸款
貸款利率：
個人住房貸款期限在1年以內（含1 年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
住房公積金個人貸款現行利率為：貸款期限1—5年（含5年），年利率為3.6%（月利率3‰）貸款期限5—20年（含15年），年利率為4.05%（月利率為3.375‰）
流程評估買賣雙方交付款簽協議
簽訂協議→辦理貸款審批→簽借款合同→產權交易過戶→房產抵押→放款
交費標准：
中介服務費：600元
評估費：住宅100元，非住宅（按評估額0.25%）
產權交易過戶：產權交易稅（住宅）1.5%收稅，建築面積每平方6元收費，登記費80元
抵押簽證費：住宅80元，非住宅25元
擔保費：1—10萬×1%×年限；10萬元以上×0.8%×年限
4、商業個人住房貸款
辦理的有關手續
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業，收入和償還能力。並提交經濟收入證明或償還能力證明
有銀行認可的資產作為抵押
按規定交齊所購住房總價的40%以上自籌資金證明
購房合同，協議書或其它證明材料
抵押物或質押財產清單，權屬證明文件，有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價證明
2、貸款 額度：可貸額度為所購住房評估價約40—60%
3、貸款年限:最長為15年
對質押房產年限界定：1988年以後的房產方可辦理商業貸5款
4、利率：
1、個人住房貸款期限在1 年以內（含1年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息：貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率為5.04%，月利率4.20‰
2、流程（1）如在擔保公司辦理商業貸款流程同公積金貸款
（2）建行：初評→貸前調查→簽約交首付款→產權過戶→二次評估→簽借款合同、公證、保險→抵押→放款
3、交費標准
1、組合貸款申請條件
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業、收入和償還能力，並提交經濟收入證明或償還能力的證明
具有購買住房合同或有關證明文件
有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押：或借款人不能足額提供抵押或質押時，有貸款人認可並符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人
符合住房資金管理中心規定的其他條件
貸款額度：最高額度65萬元：其中公積金最高額15萬元，商業銀行最高50萬元
十三、應注意的問題
1、每期還款額度還款期限的認定
（1）根據借款人家庭收入與家庭月必須支出確定最高還款額度
每月還款額度不得低於家庭月收入的35%
2、農行貸款必須有土地使用證
辦理一手土地證在規定米數內只需33元。超過規定部分另外按每平方米加收
辦理二手房土地證變更按該房產所在地區的差別分為：黃金地段、一類、二類、三類、四類及城鄉結合部分類計算
4、房產的貸款額度以評估價為准，不把裝修計算在內，房改房與商品房還款有所差別，每年為一個折舊期，折掉該房產原價的10%
5、以房屋作商業貸款的，質押人須擁有該房屋的完全產權
3. 房地產基礎知識有哪些
第一章 房地產開發基礎知識
第一節、 房地產與房地產業
一、 房地產
1、 房地產的概念和分類
房地產是房產和地產的總稱。
房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。
房地產是由土地、附著在土地上的各類建築物、構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產也稱不動產。
註：房地產物權除了房屋所有權外，還包括所有權衍生的租賃權、抵押權、
典當權等。土地所有權（佔有權、使用權、收益權、處分權）；
2、 房產與地產之間的關系
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；
地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。
房產是個人不動產,就是你們家的房子就屬於房產
地產是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等
房地產是用一片地開發成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等
房地產籠統的說屬於地產,但地產不一定是房地產
我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：
A、 實物形態上看，房產與地產密不可分；
B、 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
C、 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。
差異包括幾個方面：
A、 二者屬性不同；
B、 二者增值規律不同；
C、 權屬性質不同；
D、 二者價格構成不同。
3、房地產的類型
按用途劃分：
A、居住用房地產
B、生產用房地產（工廠等）
C、經營用房地產（商場、游樂園等）
D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）
E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）
4、房地產的特性
A、 位置的固定性
B、 地域的差別性
C、 資源的有限性
D、 高值的耐久性
E、 保值增值性
二、 房地產業
1、 概念
房地產業是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。
2、 主要內容
A、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，房屋開發和建設，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;
B、房地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；
C、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價、測量和經紀代理；
D、房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等；
E、房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等；
F、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。
3、 房地產業與建築業的關系
建築業是屬於第二產業，屬於物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝
維修等生產過程，它的生產結果就是建築物和構築物。房地產業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。
三、 房地產土地的使用年限是如何確定？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年
限按國家規定執行。即：
居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五
十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
第二節、 專業名詞解釋
1、 常用名詞
◆五證：
A、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；
B、《建設工程規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。「；
C、《建設工程施工許可證》：是建設施工單位符合施工條件，允許開工的批准文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護；
D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；
E、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件。
◆兩書：
A、《住宅質量保證書》；
B、《住宅使用說明書》。
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑
證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三
級市場；
A、 一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標拍
賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；
B、 二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連
同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
C、 三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，
它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。
具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收
益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及
場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地
位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地
范圍內的土地面積；
◆總建築面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各
層建築面積之和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的
土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、
地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建
設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地
面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用
地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）
的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，
包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，
使用面積的計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、
按復合層內皮尺寸計算；
B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計
入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、
前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用
建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）
以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計
上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整
樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影
面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居
民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證
止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階
段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社
會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本
的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對
產權隨人徵收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中
國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、 房子的種類
◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格
出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅：房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已
超過一年的商品住宅。
第二章 建築與規劃基本知識
第一節 建築與建築構造
建築就是表示建築工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果—建築物。
建築物通常稱為建築。指供人們進行生產、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業建築、民用建築、農業建築和園林建築等。
構築物一般指人們不直接在內進行生產和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發射塔、機場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實用功能的人工建築物。相反即建築物。
建築構造是研究建築物各組成部分的構造原理和構造方法的學科，是建築設計不可分隔的一部分。其任務是提供滿足建築物功能要求、安全、經濟、美觀的建築產品。
一、 建築分類
1、 按建築的使用性質
工業建築：生產廠房、輔助生產廠房等生產性建築
民用建築：學校、醫院、商場等公共建築和居住建築
2、 按建築結構使用的材料
磚混結構建築：由磚牆、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建築
框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重樑柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔牆分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。
框架結構的牆體是填充牆，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建築提供靈活的使用空間。
剪力牆結構：是用鋼筋混凝土牆板來代替框架結構中的樑柱，能承擔各類荷載引起的內力，並能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土牆板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力牆結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。剪力牆結構。鋼筋混凝土的牆體構成的承重體系。剪力牆結構指的是豎向的鋼筋凝土牆板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載牆上，這樣構成的一個體系，叫剪力牆結構。為什麼叫剪力牆結構，其實樓越高，風和載對它的推動越大，那麼風的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風一吹應該產生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向牆板去抵抗，風吹過來，板對它有一個對頂的力，使得樓不產生搖擺或者是產生搖擺的浮度特別小，在結構允許的范圍之內，比如：風從一面來，那麼板有一個相當的力與它頂著，沿著整個豎向牆板的高度上相當於一對的力，正好相當於一種剪切，相當於用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的牆板叫剪力牆板，也說明豎向的牆板不僅僅承重豎向的力還應該承擔水平方向的風和載，包括水平方向的地震力和風對它的一個推動。
框架剪力牆結構：通常稱框剪結構。它是框架結構和剪力牆結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建築平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。框剪結構中的剪力牆可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等牆體。因此，這種結構已被廣泛地應用於各類房屋建築。
鋼結構：以鋼材製作為主的結構，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建築。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建築工期短；其缺點是耐火性和耐腐性較差。主要用於重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結構、板殼結構、高聳電視塔和桅桿結構、橋梁和水庫等大跨結構、高層和超高層建築等。鋼結構又分輕鋼和重鋼。
3、 按施工方法
裝配式建築：建築的主要承重構件，如牆體、樓板、樓梯等均在工廠製成預
制構件，在施工現場組裝而成。
現澆式建築：建築的主要承重構件均在施工現場澆築。
裝配整體式建築：是一種混合施工方法，即部分現澆，部分預制
4、 按建築層數
低層住宅為1-3層
多層住宅為4-6層
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層
16層以上為高層住宅
寫不完了，太多了，字數不夠用
4. 房地產基礎知識大全
房地產業是指;是以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。下面我為大家整理了相關房地產基礎知識，希望大家喜歡。
房地產基礎知識
1、 房地產市場
一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場;
二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場;
三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。
2、 國土局
代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。
3、 商品房
是指開發商以市場地價取得土地使用權，進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產。它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。
4、 開發商
專門從事房地產開發和經營的企業。
5、 代理商
經政府批准成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委託代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務的企業。
6、 土地類型
按其使用性質劃分為居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。
7、 土地使用年限
是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿後，如該綜土地用途符合當時城市規劃要求，土地使用權可申請續用(經批准並補清地價後繼續使用)，如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用年限規定如下：居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地為50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年。
8、 土地使用費
土地使用者因使用土地而按規定每年支付給予政府的費用。
9、 房地產產權
是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產和土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但像屬於小區綠地部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。
10、 如何辦理產權
每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產權證後才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續後，辦理過戶手續。也可以委託中介機構或由開發商代辦。
11、 房地產產權登記
指凡是在規定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，並確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。
12、 產權證書
是指「房屋所有權證」和「土地所有權證」的二合為一，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他想權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
13、 商品房預售許可證
按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花(現樓不需要此證)。
14、 房地產買賣合同
是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。
15、 房屋所有權
房屋的所有權為房屋的佔有權、管理權、享用權、排他權、處置權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和。擁有了房屋的所有權就等於擁有了對該房屋在法律允許范圍內 的一切權利。
16、 房屋使用權
是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。
17、 銀行按揭
是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主會付一部分房款，餘款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢後，房屋所有權歸己。
18、 七通一平
是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。
19、 公共維修基金
公共維修基金是指樓房的公共部位和公共設施、設備的維修養護基金。
20、 房屋買賣所需費用
(1)按揭手續費：
A、財產保險費：總房價款×1‰×貸款年限(其中1—5年為1‰，6—10年為0.8‰，11|—20年為0.6‰)。
B、抵押登記費+工本費：房屋90元/套，商業110元/間。
C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數收取，1—3萬元(不含3萬元)收取100元;3—5萬元(不含5萬元)收取150元;5—10萬元(不含10萬元)收取200元;10—20萬元(不含20萬元)收取300元。
(2) 辦證手續費
A、契稅：房屋按總房款的3%收取，商鋪按總金額的5.5%。
B、交易費：在房產大證時間一年以內的由開發商支付：房屋3元/㎡、商鋪房價的0.3%;在房產大證時間一年以外的開發商與客戶各承擔一半：房屋6元/㎡、商鋪10元/㎡。
(3) 物業維修基金：
總房款的2.5%。
(4) 配套費
包括電話、天然氣、有線電視、寬頻等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業交付時確定，為開發商代收代繳費用。
21、 房屋的結構形式
主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。
磚混結構：是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。由於抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。
磚木結構：是指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或砌塊砌築，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。
鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，並且房間開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋富哦採用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建築造價較高。
22、 房屋的建築面積
是指按房屋建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和(即房屋的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積)，它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
23、 商品房銷售面積
商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積(套內建築面積)與應分攤公用建築面積之和。即：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。
24、 建築面積的計算規定
是建築物外圍面積的展開，是指建築物各層次外圍面積的總和。由於房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建築面積的測算制定可相應的規則。針對房屋建築物的主要規定有：
(1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建築面積，多層房屋按各層建築面積的總和計算。
(2)建築物內所有永久性建築層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層(即管道層，儲藏室等)和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建築面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建築和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。
(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建築面積;大廳內迴廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。
(4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道進等均按房屋自然層計算面積。
(5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算;房屋之間無上蓋的架空通廊(天橋)不計算建築面積。
(6)有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
(7)全封閉的陽台挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽台，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。
(8)有伸縮的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建築面積。
(9)屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
(10)突出房屋牆面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕牆，垛，勒腳，台階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建築面積。
以上規定基本上涵蓋可房屋所有建築面積，它是各面積計算的基礎。
25、 套內建築面積的計算
房屋為了滿足各種需要和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建築面積由三部分組成：
(1)套內使用面積：
A、卧室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和;
B、躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積;
C、不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。
(2)套內牆體面積：
新建住宅各套之間的分割牆、套與公用建築空間之間的分割牆，以及外牆(包括山牆)，均為共用牆。共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積;非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積;內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。
(3)陽台建築面積：
A、原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積;
B、挑台(底陽台)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;
C、凹陽台按其交戰面積(含女兒牆牆體面積)的一半計入建築面積;
D、半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其交戰面積的一半計算建築面積。
綜上所述，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
5. 最基本的房地產知識
房地產基礎知識匯編
一、土地相關知識
1、 集體土地：是指農村集體所有的土地。
2、 土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年
3、 土地使用權的出讓：指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
4、 土地使用權轉讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。
5、 土地使用權劃撥：是指政府無償將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。
6、 住宅用地：住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
7、 土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
8、 協議出讓土地使用權：是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商的方式有償出讓土地使用權。
二、房產相關知識
1、 房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及土地上的建築物及附著物。
2、 房地產產權：是指權利人對土地的使用權和土地上的建築物附著物的所有權，以及由上述權利的產生的他項權利。（如：抵押權等）
3、 期房：期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
4、 現房：現房是指通過竣工驗收，可以交付使用，並取得房地產權房屋。
5、 毛坯房：房地產商交付屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
6、 成品房：是指對牆面、天花、門套、地板實行裝修。(1) 牆面為普通仿瓷塗料; (2) 客廳樓地板為普通瓷磚; (3) 普通鋁合金窗; (4) 普通膠合板門
7、 商品房：是指在市場經濟條件下通過出讓方式，取得土地使用權後開發建設按市場價格出售的房屋
8、 二手房：通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證後，再次上市買賣，這些都稱為二手房。。
9、 普通住宅：是指按一般民用住宅標准造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通住宅的范疇。
10、 公寓：是指二層以上供多戶人家居住的樓房建築。是相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。一般建在大城市，大多數是高層大樓，標准較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳等，還有一部分附設於旅館酒店內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期使用。。
11、 商住住宅：是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。
12、 CBD：即Central Business District(中央商務區)，許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環。CBD應具備以下特徵：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。
13、 躍層式商品房：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過增大採光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。上下兩層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散。
14、 復式商品房：復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。
15、 錯層式住宅：是一套房子不處於同一平面，即房內的廳、卧、衛、廚、陽台處於幾個高度不同的幾個平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。
16、 SHOPPING MALL：直譯為「步行街購物廣場」，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特徵：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道迴路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業效應。
17、 LOGO：即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見於廣告幅、旗、板牌以及外牆、售樓處。一般表現為圖案、美術字、字母等。
18、 酒店式公寓：酒店式服務公寓的概念，始於1994年，意為「酒店式的服務，公寓式的管理」，市場定位很高。 酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的，具有「自用」和「投資」兩大功效，是擁有私家產權的酒店。
19、 居住單元：是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。
20、 閣樓：是指位於房屋坡屋頂下部的房間。
21、 框架結構住宅：是指以鋼筋混泥土澆搗成承重樑柱，再用預制的加氣混泥土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭（）石、陶粒等輕質板材隔牆分戶裝配而成的住宅。
22、 土地使用年限屆滿後，該怎麼辦？房屋一經購買並取得產權後，即作為業主個人所有的財產，並無居住年限的限制，擔對該房屋所佔用范圍內的土地來說，因為土地除屬於集體所有的外，均屬於國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿後，土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。
23、 合作建房：是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
24、 房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。
25、 申辦產權需具備哪些資料？審核後購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量後的正式圖紙。
26、 產權證書：產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」。
27、 辦理產權需交納哪些費用？產權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。
28、 房地產權登記機關批准登記需要多長時間？申請房地產權初始登記的需要90日，申請轉移登記的需要30日，申請抵押登記的需要15日，申請變更及其他登記的需要30日。
29、 未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，並在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由於未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。
30、 什麼樣的房地產不可轉讓？（1）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的；（2）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（4）設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；（5）權屬有爭議的；（6）法律、法規或市政府規定禁止轉讓的其他情形。
31、 《商品房預售許可證》：《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。
32、 借款人如何償還銀行貸款？。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
33、 貸款期如遇利息調整，如何處理？根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，於下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。
34、 貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。
35、 銀行按揭：按揭是英語「Mongase」（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以後購房者按月向銀行分期支付本息。
36、 個人住房按揭需提交哪些資料？購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業執照及稅票）；購房人已首付購房款收據原件及復印件；已與開發公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存摺；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委託銀行扣收購房還款協議書、住房抵押承諾書。
37、 辦理按揭貸款應交哪些費用？保險費、公證費、抵押登記費。
38、 等額本金還款法：等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本演算法原理是在還款期內按期等額歸還本金，並同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。
39、 權利質押貸款擔保：銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大於貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用於質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難於變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，採取質押方式，只有少數人才能做到。
40、 公積金貸款：公積金貸款也就是個人住房擔保委託貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委託銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發放的貸款。
41、 申請住房公積金貸款的條件：凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，並且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。
42、 辦理公積金貸款應提供哪些資料？身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核後購房合同一份，首付款票據。
43、 組合貸款：組合貸款是公積金貸款與商業貸款的合稱。
44、 住房抵押貸款：所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，並同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，並持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回貸款的擔保，並持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回「房屋所有權證」與「土地使用證」。
45、 以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續，根據《中華人民共和國擔保法》的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。
46、 商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
47、 商品房的均價：是指商品房的銷售價格相加以後的和除以單位建築面積的和，即得出每平方米的價格。
48、 基價：經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價後得出。
49、 訂金：只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。
50、 均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的均價。
51、 公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。
52、 房地產開發商預售商品房地產時應符合什麼條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；規劃證、取得《建築許可證》、《開工許可證》、《房地產預售許可證》。
53、 商品房的結構：售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。
54、 磚混結構：主要是磚牆承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。
55、 磚木結構：主要承重構件是由用磚和木兩種材料製成的結構。
56、 鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土製成的結構。。
57、 庭院、綠化面積：指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。。
58、 總建築面積（平方米）：指小區內住宅、公共建築、人防地下室面積總和。。
59、 套內建築面積：房屋按套（單元）計算的建築面積為套（單元）門內范圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積。
60、 套內牆體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其它承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分割以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
61、 公用建築面積：公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。一般公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，為整棟建築的公用建築面積。
62、 哪些公用面積應分攤？應分攤的公用建築面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛室、建築物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
63、 哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建築面積、消防避難層；為多棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。
64、 套內陽台建築面積：套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
65、 套內使用面積：指套內住戶獨自使用的面積，一般包括卧室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽台、壁櫃等凈面積的總和。
66、 套外使用面積：指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
67、 商品房銷售面積：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積
68、 分攤公用建築面積的計算方法：
分攤公用建築面積=套內建築面積×公用建築面積分攤系數
公用建築面積分攤系數=公用建築面積/套內建築面積之和
公用建築面積=整幢建築的面積－套內建築面積之和－不應分攤的建築面積
69、 套內面積：俗稱「地磚面積」。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。
70、 公攤面積：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；2、各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
71、 公用建築面積分攤系數：將建築物整棟的公用建築面積除以整棟樓各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。即公用建築面積分攤系數＝公用建築面積／套內建築面積之和
72、 住宅的開間：就是住宅的寬度。住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米。
73、 住宅的進深：就是指住宅的實際長度。在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然採光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。
74、 住宅的層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
75、 住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，是層高減去樓板厚度的凈剩值。
76、 戶型：是指一套住宅由多少卧廳、廚、衛組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛等。。
77、 夾層：是指房屋的最上一層，四面外牆的高度一般不低於下式樓層外牆的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。
78、 業主：是物業的所有人或物業的使用人
79、 日照間距：指前後兩排房屋之間，為保證後排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定的間隔距離，居室窗檯中心點（均以外牆面計），在冬至日照時間不足1小時的樓間距均不合理。
80、 陽台：陽台是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。
81、 平台：平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
82、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
83、 過道：過道是指住宅套內使用的水平交通空間。
84、 地下室：地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。。
85、 多層房屋：介於10米—24米之間，4—7層。
86、 小高層房屋：8—12層。
87、 高層房屋：13—23層，大於24米。
88、 超高層：24層以上。
89、 建築容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。
90、 綠化率：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比（即植被垂直面積與規劃建設用地面積之比），對購房者而言，綠化率高為好
91、 公攤系數=公攤面積/套內面積
92、 「五證」包括什麼？房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。
93、 「二書」 ：是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監督，要求發展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。
94、 物業管理：業管理就是專業化的機構受業主和使用人委託，依照合同和契約，以經營方式統一管理物業極其附屬設施和場地，為業主和承租人提供全方位服務，是物業發揮其使用價值，並使物業盡可能地保值、增值。
面積差異處理：合同登記面積與產權登記有差異的，一產權登記面積為准。（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大於合同登記面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）的部分房價款由買受人補足；超出3%的部分房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人反還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。計算公式：面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積%
6. 想了解關於房地產的知識
房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。 房地產可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。[編輯本段]特徵 每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯系的，房地產有以下幾個特點： （一） 位置的固定性和不可移動性。 （二） 使用的長期性。 （三） 影響因素多樣性。 （四） 投資大量性。 （五） 保值增值性。[編輯本段]類別由於房地產是由土地及地上的建築物、構築物構成，對於土地和房屋可以按以下方法分類： （一）根據土地的用途分類： 根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類： 1、 居住用地 2、 公用設施用地（含商業用地） 3、 工業用地 4、 倉儲用地 5、 對外交通用地 6、 道路廣場用地 7、 市政公用設施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 （二）根據房屋的用途分類： 按照房屋的使用功能可以分成八類： 1、 住宅 2、 工業廠房和倉庫 3、 商場和店鋪 4、 辦公樓 5、 賓館酒店 6、 文體娛樂設施 7、 政府和公用設施 8、 多功能建築（綜合樓宇） 房地產開發流程管理與質量控制 保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標准，推行質量認證，的確是一條必由之路。康達信管理咨詢機構房地產項目中心通過咨詢實踐，深感房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。 一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。 二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。 三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。 1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。 2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。 3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。 四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。 開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期准備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標准來要求他們。 1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包； 2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程式控制制的要求； 3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作； 4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全； 5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患； 6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。 五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。 1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理； 2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行； 3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ； 4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。 當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。 對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標准）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標准），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益。[編輯本段]地位目前，對於中國房地產行業在未來經濟中地位之最大質疑，莫過於2007年4月份，由國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的專題報告，文中建議政府高層放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式，主要理由為：以房地產為支柱行業，將導致大量的資金和其他資源過度地追逐房地產，從而使製造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持。因此呼籲國家和地方要在發展政策上改變「房地產偏好」。報告還指出，經驗證明，發達國家在其工業化的過程中都沒有把房地產作為支柱產業，經濟發展對它的依賴性不強。相反，那些在工業化過程中過度發展(或過度依賴)房地產的國家如東南亞「四小虎」卻遭遇了嚴重的經濟危機。 對於以上的觀點，我的看法是，雖然從中國未來經濟發展的總體趨勢看，實現產業升級尤其是製造業升級換代是一個必然趨勢。但報告作者把限制製造業升級的大部分原因，歸咎於房地產行業，顯然屬於沒有搞清楚房地產行業與製造業的本質。 首先，就房地產行業來說，地區發展過度依賴房地產行業，確實容易引發投資泡沫與經濟過熱現象。因此相對而言，發展以製造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，也確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，製造業升級可以馬上替代房地產行業，成為各地區發展的新支柱產業，無疑是片面而書本化的。原因如下： 第一，報告對製造業發展阻力的認識不足 作為一個發展中國家，中國在現代化進程中所處的後發地位是一個具有本質性的最大劣勢。由於早先加入這一進程的西方國家已跑出很遠並取得巨大的成功，決定了後發國家在開始走向現代化時便已處於明顯的劣勢地位，難以實現持續高效且大規模地發展工業。資金缺乏、技術落後、人口包袱、環境壓力、傳統重負，以及國際政治經濟環境的變化，都會使後來者的現代化進程阻力重重。因此，雖然中國製造業的發展已形成一定規模，但目前在全球產業價值鏈中，仍然處於垂直分工體系低端，只能逐步的向高端分工轉移，無法一促而就。像當前制約中國低端製造業的外貿需求瓶頸，與制約高端製造業的核心技術瓶頸，並不是靠政策重點扶持與大量注入資金就能解決，而是必然要經歷一個「摸著石頭過河」的漫長發展過程。 第二，報告對房地產業的產業特性認識不足 與發展製造業阻力重重相比，房地產業的最大優勢之一，是它並不像工業製造業那樣需要一些承載基礎，而是在任何一個城市裡都可以催生，並在短時間內匯集巨額資金，拉動無數投資機會。對於象中國這樣一個工業承載基礎薄弱，又處於後發劣勢的發展中國家，需要一個像房地產行業那樣能大范圍帶動經濟尤其是落後地區經濟的支柱型產業，在這一點上不能盲目與發達國家相比。 至於房地產與製造業的關系，我們認為不但不是相互排擠與競爭資源的關系，而是互相推動、相互促進的關系。即通過對生活配套、商務配套、工業配套的打造，在原有地區產業承載基礎上，增加對外來人口、技術、資金的吸引力，而當工業製造業發展後，又會反過來成為推動房地產發展的最好動力。至於出現所謂「過度發展房地產業」的現象，在很多情況下，是由於工業製造業升級的困難阻力巨大，導致其發展速度遠遠不及房地產業，因而造成房地產行業「一枝獨秀」的現象，在很多人眼中，這樣的局面就成了「過度依賴」房地產行業了。 第三，報告對房地產業的經濟重要性認識不足 房地產行業對國民經濟的影響，主要體現在拉動經濟與穩定經濟的重要性。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60餘個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由於產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由於開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自於銀行貸款，因此保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。[編輯本段]銷售房地產銷售十一要素 1.樓盤：作為房地產銷售人員，你必須了解你要銷售的產品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的共振。 2.售樓人員：要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：一是豐富的房地產專業知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記於胸；二是反復的演練，只有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什麼分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先准備好；三是售樓經驗，只有經過持久的不懈努力，具有真誠的敬業精神，善於在實踐中歸納和總結，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。 3.客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。譬如問一些「你是公司的老闆吧？」「是不是再徵求一下太太的意見？」等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進入銷售流程前，你不可能知道誰會買。在這些人身上花費你大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發現你的客戶並最快成交，用最快的時間打發掉不是我的客戶，這永遠正確。 4.推銷自己：房地產銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以台灣的房地產銷售公司老闆允許自己的銷售人員在上班時間去理發店也就不足為奇了。真正的專業售樓人員對說什麼把握得極准，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是誇誇其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。 5.推銷開發商：目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那麼就套十分自豪地想客戶推銷你的開發商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。 6.推銷樓盤：售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，並說服他考慮購買，可以說「這是開盤價，過兩天就要漲價了」、「只優惠十套」，說話要簡潔，並機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鑽，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。 7.現場講解：聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然後再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會願意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優點和獨到之處，做個好的演員，背好台詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什麼，在參觀樣板房的路上講些什麼，現場講些什麼等等。一切努力都只為一個目標：向客戶推銷你的樓盤。 8.帶給客戶高附加值：客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什麼地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。 9.製造緊迫感：要想讓客戶現在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——製造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現在買的理由以及投資回報。要製造緊迫感，首先應讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。 10.銷售建議：你無法成功將產品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應相干客戶再次陳述樓盤的優點，高附加值以及優惠條件。另外，還要說一下發展商是如何的可靠和穩定，以及相應的實力，一展你的本領，才乾和學識，言簡意賅地說明購買程序和有關交易條款注意事項等。 11.結單：結單是你精心運籌、周密安排、專業推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定「買」還是「不買」的時候了，如果你使客戶信服了，並成功地運用上述要素，結單的可能性就有80%了。[編輯本段]房地產業（一） 房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。 （二） 房地產業主要包括以下一些內容： 1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等; 2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； 3、 房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。 4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。 房地產 目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。 房地產（real estate) 房地產是房產和地產的合稱。又稱不動產。房地產是一種不能移動，或移動後會引起性質、形狀改變的財產。 房產主要包括住房房產和營業性房產。 房產的交易形式有：（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。（2）房屋租賃。（3）房產互換。（4）房產抵押。 地產主要包括土地和土地資本。 土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標准而進行的開發投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。 地產的交易形式有：（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。 外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。[編輯本段]房地產八榮八恥歌以長線期房為恥，以現房准現為榮！ 以追求暴利為恥，以合理價格為榮！ 以虛假宣傳為恥，以實事求是為榮！ 以欺詐宰客為恥，以誠信銷售為榮！ 以金錢上帝為恥，以百姓上帝為榮！ 以醜陋戶型為恥，以陽光戶型為榮！ 以燕過拔毛為恥，以慈悲為懷為榮！ 以房子縮水為恥，以科學測量為榮！ 以縮減配套為恥，以規劃配套為榮！ 以強嫁物業為恥，以招聘物業為榮！ 以偷稅漏稅為恥，以合理納稅為榮！ 具體而言，「一類居住用地」是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、並且布局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。 「二類居住用地」涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建築為主、配套設施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中佔主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以後建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在「二類居住用地」中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。 （1）關於「一類居住用地」（R1）和「二類居住用地」（R2）的說明 「一類居住用地」和「二類居住用地」主要是城市居民住宅用地，屬於國有土地，由城市居民區的業主共有居住區的土地使用權。從住宅的建築形式區分，現在建設的城市居民住宅又包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨立式住宅的數量很少，主要是以低層別墅的形式出現；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建築物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區是經過規劃由開發單位興建的住房，建築物分布疏密有致，並建有較完善的居住配套設施。以上述兩類建築形式為分類標准，分別確定了「一類居住用地」和「二類居住用地」兩個中類。具體而言，「一類居住用地」是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、並且布局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。 「二類居住用地」涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建築為主、配套設施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中佔主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以後建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在「二類居住用地」中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。 （2）關於「三類居住用地」（R3）的說明 「三類居住用地」主要是針對在工業區、倉儲區和學校（尤其是大學）等功能區中配套建設的居住建築物用地，主要容納企業單身職工或學校單身師生員工居住，這類居住建築物往往作為工業區、倉儲區和學校的附屬配套設施出現。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結構上的最大區別是沒有設置獨立廚房。目前，深圳單身宿舍的建設主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類工業區內建設的單身宿舍樓，獨立佔地並不得與工業廠房混合建設，還採取了必要的衛生和環境防護措施，滿足居住建築的間距要求，這樣單身職工宿舍佔用的是工業用地的一部分；另一種是在工業用地之外成片建設的單身職工宿舍區，這種宿舍區往往具有相對獨立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規模和建築面積規模，自身有一定的生活配套設施，並按照居住用地的有關標准進行規劃建設。從有利於土地管理和規劃管理及順應目前單身宿舍開發建設需要的角度出發，在進行建設用地統計時，對於第一種情況中單身宿舍所佔用地納入工業用地（M），而後一種情形中單身宿舍用地屬於三類居住用地（R3）。 由於單身宿舍區的居民是以單身人士為主，因此不存在配套建設幼兒園、托兒所等設施的需求，其它社區體育設施、文化活動、醫療衛生、社區管理、商業服務業等設施是需要進行相應配套建設的。因此，與「一類居住用地」和「二類居住用地」相比，「三類居住用地」下劃分的小類用地少一個幼托用地的小類，僅有「單身宿舍用地」（R31）、「三類社區體育設施用地」（R33）、「三類社區其它設施用地」（R34）、「三類住宅區道路用地」（R35）和「三類住宅區綠地」（R36）等5個用地小類。需要說明的是，由於4個居住用地中類下劃分的小類用地基本相同，除「三類居住用地」中類下缺少「三類幼托用地」小類外，都分別包含有6個用地小類，且名稱類似。為了便於使用和記憶，各用地中類下的用地小類的排列順序和編號都一致，對於「三類居住用地」下空缺的「三類幼托用地」的編號保持空缺。 （3）關於「四類居住用地」（R4）的說明 由於歷史原因 ，「原農村居民住宅用地」在土地權屬、建築形式、住宅產權所有人的身份等方面的情況極為復雜。原農村居民的住宅用地大多數為集體土地，基本是通過農民自建的方式進行，宅基地的劃分基本是以村為單位相對集中，自建住宅的形式都是多層或中高層的獨棟住宅，因此形成了以村為單位的一片分布極為密集的獨棟住宅群，是城市空間形態中具有較特殊物質空間肌理的住宅建築群。目前，深圳的原農村居民住宅已經形成了一定規模，容納了大量農村居民、已經轉為城市居民的原農村居民和暫住人口。著眼於未來的城市建設趨勢，農村居民住宅將逐步得到改造，重點是完善居住配套設施及改善環境。因此，在本「城市用地分類和代號表」中將原農村居民住宅用地及其相應的配套設施作為單獨的一個用地中類「四類居住用地」，包含「原農村居民住宅用地」（R41）、「四類幼托用地」（R42）、「四類社區體育設施用地」（R43）、「四類社區其它設施用地」（R44）、「四類住宅區道路用地」（R45）和「四類住宅區綠地」（R46）等6個用地小類。 與《標准與准則》（97版）「城市用地分類和代號表」中「五類居住用地」相比，本標准與准則對「四類居住用地」范圍的界定更全面，「原農村居民住宅用地」比《標准與准則》（97版）中「鄉村居住自留用地」的名稱更准確。所以在新的用地分類和代號表中以新的用地類型名稱和范圍定義取代了《標准與准則》（97版）中的相關用地類型。[編輯本段]全國樓市回暖 為地產股添底氣昨天，房地產業搭上「振興規劃」末班車的消息刺激地產股全線上漲，不過收市後有報道稱房地產納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，上周各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。 周末的消息稱，房地產可能搭上振興規劃末班車，其中最引人注目的是將取消「第二套房」的限制政策。這個政策曾被稱為「壓垮房價的最後一根稻草」。如果這個政策取消，對於釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示，在國家大力刺激內需下，第二套房政策取消應該是水到渠成的事，不過應該不會助漲房價，房價的漲跌最終還是決定於經濟基本面。昨天收市後，有報道又稱，政府「可能不會將房地產業納入這次產業振興規劃之中，原因是該行業的特殊性和敏感性」。 不過樓市的回暖無疑利好地產股。機構披露的上周房地產周報表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢放緩；天津一手住宅成交增長26.74%；青島成交量環比增長151.41%；上海住宅成交環比上升25.54%，南京商品住宅周成交環比上漲47.54%；杭州商品房預售環比上漲74.99%，深圳一手房成交環比上升32.65%；廣州住宅成交環比上升34.86%；東莞住宅成交環比上漲19.01%。另外，武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的增長趨勢。天津、廈門和南京三地，周成交量還創下2008年以來新高。 華泰證券認為，經過年初至今的上漲，地產股估值水平迅速上升，重點上市公司動態估值水平已經走出低點，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。目前行業仍處於有利政策環境中，成交有望進一步回暖，並且重點公司銷售業績出色，2009年實現市場份額上升也比較可能，因此維持行業「增持」評級。有專家指出，上周房地產成為資金撤出最多的行業，表明市場對這個行業的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地產股走勢重要的判斷標准。