『壹』 西寧二手房稅費
稅費約為房產報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大於5年的免）、增值稅5.5%（房產證大於2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。
報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高於那評估價就按你們的價計稅。低於的話就按系統的評估價計算。對這評估價最了解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。
『貳』 你知道哪些房地產小知識
首先，我們要了解一些名詞房地產市場、房地產、房地產市場分級、二手房
房地產市場：以房地產為商品的市場
房地產特點：供給有限、不可移動、價值量大、易受影響等
房地產市場分級：一級 國 家----開發商
二級 開發商--- 客 戶
三級 客 戶-----客 戶二手房：非房地產商出售的由房屋產權人或者購買人轉讓的房產，包括已取得權證的和尚未取得權證轉讓的房產。其中包括房改房、自建房、拆遷房、經適房、商品房。
我們生活中較為常見的就是商品房和經適房。
我們要了解我們日常生活中有哪些房屋
1商品房：經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅商業用房以及其他建築物。它是開發商建設的供銷售的房屋，可以辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房
（ps:商品房有個人產權，可以更名或者過戶）
2經適房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房的單位建造，以微利向城鎮中低收入家庭出售的住房，它是具有社會保障性的商品住宅
（ps：只有居住使用權）
3房改房：又稱已購公房，是城鎮職工根據國家的房改優惠政策購買的住宅，按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權
（ps：房改後，可以過戶）
4拆遷房：政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷戶進行安置的房屋
（ps：有個人產權和集體產權兩種，而且拆遷房很少有辦房本的，給大家辦了房本，那剩下的開發商的樓盤賣給誰？）
5自建房：居民有特殊的宅基地來建設自己居住的房屋
（ps：無產權哦，大多是農村中那種自己蓋的房子）
『叄』 房地產專業知識200問
我省房地產業持續高速發展，對房地產專業人才產生大量而迫切的需求。那麼你對房地產專業知識了解多少呢?以下是由我整理關於房地產專業知識200問的內容，希望大家喜歡!
房地產專業知識200問（一）
1、房產
是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作 其它 用途的房屋。
2、地產
是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。
3、房地產
是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構築物和建築物及其附帶的各種權利(所有權、管理權、轉讓權等)。
4、房地產業
是以土地和建築物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。
5、房地產開發
是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建築的活動。
6、土地開發
是將“生地”開發成可供使用的土地。
7、土地所有制
現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬於國家所有;農村和城市郊區的土地法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有;礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，由法律規定屬於集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘塗除外。但地上建築物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建築物的所有權往往是不一致的。
8、集體土地
是指農村集體所有的土地。
9、徵用土地
指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行徵用。
10、土地的使用年限是如何確定的?
凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年;工業用地五十年; 教育 、科技、 文化 、衛生、體育用地五十年;商業、旅遊、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。
11、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿後，該怎麼辦?
房屋一經購買並取得產權後，即作為業主個人所有的財產，並無居住年限的限制，擔對該房屋所佔用范圍內的土地來說，因為土地除屬於集體所有的外，均屬於國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿後，土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。
12、合作建房
是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
13、土地所有權
土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的佔有、使用、收益和處分的權能。
14、土地使用權的出讓
指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
15、土地使用權轉讓
是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。
16、土地使用權劃撥
是指政府無償將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。
17、什麼是地籍?什麼是產籍?
我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。
18、生地
指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。
19、熟地
指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。
20、宗地
是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。
21、宗地圖
是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築位置與性質、與相鄰宗地的關系等。
22、證書附圖
即房地產後面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。
23、樓花
一詞最早源自香港是指未完工的物業(即在建物業)，另一說法即指未正式交付之前的商品房。
24、期房
是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。
25、現房
是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡 買賣合同 後，立即可以辦理入住並取得產權證。
26、毛坯房
房地產商交付屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
27、成品房
是指對牆面、天花、門套、地板實行裝修。
(1) 內牆面為普通仿瓷塗料
(2) 客廳樓地板為普通瓷磚
(3) 普通鋁合金窗
(4) 普通膠合板門
28、商品房
是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。
29、空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(可免交契稅)。
30、存量房
即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。
31、二手房
通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證後，再次上市買賣，這些都稱為二手房。
32、經濟適用房
根據北京市人民政府辦公廳京政發【1998】第54號文件，經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則;布局要符合城市規劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設標准要根據北京市“九五”住宅建設標准，結合市場需求確定。
33、房改房
在房改政策出台後，國家機關、企事業單位的職工需要按規定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。
34、安居房分為哪幾種?
安居房包括按規定出售出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。
35、個人住房基金
有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據政策規定從收入中提取得到(主要指公積金);另一部分則是自願儲蓄部分則採取存款自願，取款自由的管理辦法。
36、住房補貼
住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用於建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發放的原則是：堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。
37、房屋的折舊
房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態，但由於自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價殘值、清理費用和折舊年限。
38、房屋的所有權
是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。
39、房屋的佔有權
通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。
40、房屋的使用權
是對房屋的實際利用權利。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。
41、房屋的收益權
是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。
42、房屋的處分權
是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。
43、房地產交易形式
房地產市場的房地產交易形式主要有兩種：地產交易形式與房產交易形式。
44、住宅的“全部產權”
是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬於全部產權。
45、住宅的“部分產權”
是指職工按標准價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標准價購房後只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費後，按個人和單位所佔的產權比例分配。
46、房產互換
是房屋所有人或使用人之間，在相互自願的基礎上，採用等價不等價加補償的方式相互交換住房的行為。一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。
47、建築物
是指人工建造而成的房屋和構築物，如牆體、樓地層、樓梯、門窗基礎。
48、構築物
是指建築物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。
49、商品房的結構
售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。
50、磚混結構
主要是磚牆承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。
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『肆』 買二手房需要知道哪些法律知識！
二手房購買時提醒您知道以下知識：
購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
首先要求賣方提供合法的產權證書正本，並到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認賣方產權的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
與商品房不同，二手房買賣一般都是「個案」。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委託機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標准如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委託信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的最低保值價。
最後，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
挑選「二手房」四大技巧
住房成為商品，「二手房」交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但「二手房」買賣不像購置新房那樣一目瞭然，因此，挑選時應格外注意。
查明產權狀況
「二手房」由於大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，「身份」比較復雜，了解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
特別注意的是，產權有糾紛的或是部分產權（如以標准價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交後拿不到產權證。
看清房屋結構
「二手房」的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。
選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。
考察環境和配套
舊房子一般位於市區地帶，建築密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標准以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環境和生活方便度會有更深入的了解。
了解物業管理狀況
對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業管理費用標准，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標准等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金，以免日後支付龐大的維修養護費用，出現買得起住不起的情況。許多公房出售後陷入了「無人管」的狀態，選擇時宜慎重。
二手房砍價技巧
目前，舊房交易日趨活躍，消費者在買房過程中應掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。
舊住宅由於長年磨損，質量下降，其價格很難得到准確估計。要想在砍價時居於有利地位，購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價，出價多少，要弄清賣主有什麼附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。
砍價時，要有根要據地暴露舊住宅的各種不足之處，如環境差、設備老化等，迫使賣主降價。對於長期上市仍不能賣出的舊住宅，應正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主最後的必賣日期，可使用拖延戰術，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣日期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。
也可讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標准。為了使自己居於主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應價，要堅持不到最後關頭不應價的原則。
另外，為了解除賣主的防備心理，殺價時最好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產經紀人插手牟利而故意拒不讓價。
二手房安全交易四步走
第一階段心理准備
針對目前尚不規范的房地產中介市場，是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時間；其二，您要有比較專業的房產及法律知識；第三，要有較好的心態及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。
不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質、信譽是否良好、操作是否規范，可打電話咨詢一下，看看報價及公司的服務態度，也可親自上公司實地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價，最後您再選一家公司代理。
想賣多少錢？這是業主最關心的問題。如何確定房屋價格，應給自己的房產做個評估。
第二階段市場考察
看看您的房產所在的區域，周邊環境(包括文化、體育、醫院)及生活配套設施是否完善，道路交通狀況是否良好。
房屋建成年代、小區環境、房屋結構、朝向、樓層，都是影響房價的原因。業主應了解自己房屋優劣勢，才可達到自己理想的預期價值。
第三階段房屋交易
賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業務員，有想甩掉中介的買房人，同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價還價，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽，與中介公司簽訂好代理協議，然後中介公司會派專人負責，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時幫助辦理過戶的相關手續，省去了賣房人大量的時間和精力，安全可靠又快捷。
第四階段物業交割
正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶後當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩。
『伍』 二手房銷售需知那些知識
二手房銷售技巧與策略第一 顧客讓渡價值的概念
一：整體顧客價值
產品價值（固定的房屋、相關的結構物等）
服務價值（合同的簽定、付款的方式等）
人員價值（業務能力、知識水平、相關的理論知識、工作的效益）
形象價值（企業的形象、品牌效應等一系列無形的感知效果）
二：整體顧客成本
貨幣成本（單位平米的價格）
時間成本（購房的時間段）
體力成本（購房的體力耗費）
精力成本（購房的精力耗費）
顧客讓渡價值的定義：整體顧客價值與顧客整體成本的差額
第二 客戶心理分析
一般而言，客戶分類的依據不同，其分類的結果可能就會有很大的差別。例如依據客戶的性格、職業、年齡、性別等等分類。但是通俗的分類就是按照客戶的購買行為的客戶心理分析，進一步認識客戶的真正需求，從而達到我們銷售的目的。
就拿商品房或二手房的買賣業務而言，通常認為客戶的購買行為具有以下的共同的心理特徵：
1、求實用（使用價值、實際效用、內在質量等，例如：採光、通風、使用面積、結構、防潮、隔音、隔熱等）
2、低價位（購房者最關心的問題之一）
3、求方便（房屋的使用過程中的最重要的問題之一，如：供水、電、氣、電話、寬頻網路、有線電視、交通、配套的商業設施的等）
4、求新穎、美觀（主要就是房屋的建築風格、與生活相關的區域環境、景觀等）
5、追求建築的文化品位（金科的中華坊體現中國的傳統文化、同創奧韻則體現的是運動與時尚的完美結合的現代生活文化）
6、求保值、增值（協信—黃金海岸等商業地產）
7、投機、投資獲利（世界貿易中心、帝景mall）
抓住了客戶的心理需求，展開以客戶消費需求為主的銷售策略，我們便打開了銷售行為的第一道門。
第三 客戶分類
由於人的能力、氣質和性格的不同，消費者呈現出各自的個性特徵。我們把這些特徵劃分為12種類型。
（一）從容不迫型
這種購房者嚴肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對銷售人員的建議認真聆聽，有時還會提出問題和自己的看法，但不會輕易作出購買決定。從容不迫型的購房者對於第一印象惡劣的銷售人員絕不會給予第二次見面機會，而總是與之保持距離。對此類購房者，銷售人員必須從熟悉產品特點著手，謹慎地應用層層推進引導的辦法，多方分析、比較、舉證、提示，使購房者全面了解利益所在，以期獲得對方理性的支持。對這類買家打交道時，銷售建議只有經過對方理智的分析思考，才有被購房者接受的可能；反之，拿不出有力的事實依據和耐心的說服講解，銷售是不會成功的。
（二）優柔寡斷型
這類購房者的一般表現是：對是否購買某一樓盤猶豫不決，即使決定購買，但對於位置、售價、戶型、建築風格、物業管理、企業品牌等又反復比較，難於取捨。他們外表溫和，內心卻總是瞻前顧後，舉棋不定。對於這類購房者，銷售人員首先要做到不受對方影響，商談時切忌急於成交，要冷靜地誘導購房者表達出所疑慮的問題，然後根據問題作出說明，並拿出有效例證，以消除購房者的猶豫心理。等到對方確已產生購買慾望後，銷售人員不妨採取直接行動，促使對方作出決定。比如說：「好吧，現在交款吧！」
（三）自我吹噓型
此類購房者喜歡自我誇張，虛榮心很強，總在別人面前炫耀自己見多識廣，高談闊論，不肯接受他人的勸告。例如，我跟你們經理很熟，我如何如何好。與這類購房者進行銷售的要訣是，從他自己熟悉的事物中尋找話題，適當利用請求的語氣。在這種人面前，銷售人員最好是當一個「忠實的聽眾」，津津有味地為對方稱好道是，且表現出一種羨慕欽佩的神情，徹底滿足對方的虛榮心，這樣一來，對方則較難拒絕銷售人員的建議。
（四）豪爽乾脆型
這類購房者多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽式的拖泥帶水的做法，決斷力強，辦事乾脆豪放，說一不二，慷慨坦直，但往往缺乏耐心，容易感情用事，有時會輕率馬虎。和這類購房者交往，銷售人員必須掌握火候，使對方懂得攀親交友勝於買賣，介紹時干凈利落，簡明扼要講清你的銷售建議，事先交待清楚買與不買一句話，不必繞彎子，對方基於其性格和所處場合，肯定會乾脆爽快給予回復。
（五）喋喋不休型
這類購房者的主要特點是喜歡憑自己的經驗和主觀意志判斷事物，不易接受別人的觀點。他們一旦開口，便滔滔不絕，沒完沒了，雖口若懸河，但常常離題萬里，銷售人員如不及時加以控制，就會使對方的洽談成為家常式的閑聊。應付這類購房者時，銷售人員要有足夠的耐心和控場能力，利用他敘述評論興致正高時引入銷售的話題，使之圍繞銷售建議而展開。當購房者情緒激昂，高談闊論時要給予合理的時間，切不可在購房者談興高潮時貿然制止，否則會使對方產生怨恨，愈想急切地向對方說明，愈會帶來逆反作用。一旦雙方的銷售協商進入正題，銷售人員就可任其發揮，直至對方接受你的建議為止。
（六）沉默寡言型
這類購房者與喋喋不休型購房者正好相反，老成持重，穩健不迫，對銷售人員的宣傳勸說之詞雖然認真傾聽，但反應冷淡，不輕易談出自己的想法，其內心感受和評價如何，外人難以揣測。一般來說，沉默寡言型的購房者比較理智，感情不易激動，銷售人員應該避免講得太多，盡量使對方有講話的機會和體驗的時間，要循循善誘，著重以邏輯啟導的方式勸說購房者，詳細說明樓盤的價值和銷售利益所在，並提供相應的資料和證明文件，供對方分析思考、判斷比較，加強購房者的購買信心，引起對方購買慾望。有時購房者沉沒寡言是因為他討厭銷售人員，他們對銷售人員的主觀印象欠佳就閉口不理。對待這種購房者，銷售人員要表現出誠實和穩重，特別注意談話的態度、方式和表情，爭取給對方良好的第一印象，提高自己在購房者心目中的美譽度，善於解答購房者心目中的疑慮，了解和把握對方的心理狀態，才能確保雙方面談過程不致冷淡和中斷破裂。
（七）吹毛求疵型
這類購房者懷疑心重，一向不信任銷售人員，片面認為銷售人員只會誇張地介紹樓宇的優點，而盡可能地掩飾缺點與不足，如果相信銷售人員的甜言蜜語，可能會上當受騙。所以，這類購房者多半不易接受他人的意見，而是喜歡雞蛋裡面挑骨頭，一味唱反調、抬杠，爭強好勝，喜歡當面與銷售人員辯論一番。與這類客戶打交道時，銷售員要採取迂迴戰術，先與他交鋒幾個回合，但必須適可而止，最後故作宣布「投降」，假裝戰敗而退下陣來，心服口服地宣稱對方高見，並佯贊對方獨具慧眼、體察入微，不愧人傑高手，讓其吹毛求疵的心態發泄之後，再轉入銷售的論題。身處這種場合，銷售人員一定要注意滿足對方爭強好勝的習慣，請其批評指教，發表他的意見和看法。
（八）虛情假意型
這類購房者大部分在表面上十分和藹友善，歡迎銷售人員的介紹。銷售人員有所問，他就肯定有所答；如你有所求，則他就或多或少會有所允，但他們唯獨對購買缺少誠意。如果銷售人員明確提出購買事宜，對方或顧左右而言他，或者裝隆作啞，不做具體表示。應付這類購房者，銷售人員首先要取得對方的完全信賴，「空口白牙」是無法使他們心悅誠服的，必須拿出有力的證據，如關於已購樓者的反饋、權威部門認可的鑒定證明等。在這類購房者面前，銷售人員應有足夠的耐心與之周旋，同時可提出一些優惠條件供對方選擇考慮。這種類型的購房者總是認為，銷售人員一定會抬高報價，所以一再要求打折扣，甚至懷疑到產品的質量。此時，銷售人員正確的做法是不能輕易答應對方的這種過分要求，否則會進一步動搖他的購買決心和購買慾望。一般來說，這些購房者在適當的條件下，在他感到購買於有利的情況下洽談成交也是可能的，所以銷售人員不要輕易放棄說服工作，只要有1%的成功希望，就要投入100%的努力。
（九）冷淡傲慢型
此類購房者多半高傲自視，不通情理，輕視別人，不善與他人交往。這類購房者的最大特徵就是具有堅持到底的精神，比較頑固，他們不易接受別人的建議，但一旦建立起業務關系，則能夠持續較長時間。由於這種類型的購房者個性嚴肅而靈活不夠，對銷售商品和交易條件會逐項檢查審閱，商談時需要花費較長時間，銷售人員在接近他們時最好先由熟人介紹。對這種購房者，有時候銷售人員用盡各種宣傳技巧之後，所得到的依然是一副冷淡、傲慢的態度，甚至是刻薄的拒絕。銷售人員必須事先做好思想准備。碰到這種情況時，銷售人員可以採取激將法，給予適當的反擊，如說一句：「別人老是說你最好商量，今天你卻讓我大失所望，到底是咋回事兒？早知道你沒有這個能力，我當初真不該來這里浪費時間和口舌！」如此這般以引起對方辯解表白，刺激對方的購買興趣和慾望，有時反而更容易達成銷售交易。
（十）情感沖動型
一般來說，情感沖動型的購房者或多或少帶有神經質：第一，他們對於事物變化的反應敏感，一般人容易忽視的事情，這種人不但注意到了，而且還可能耿耿與懷；第二，他們過於自省，往往對自己所採取的態度與行為產生不必要的顧慮；第三，他們情緒表現不夠穩定，容易偏激，即使在臨近簽約時，也可能忽然變卦。這些購房者往往感情用事，稍受外界刺激便為所欲為，至於後果如何則毫不顧忌。這類購房者反復無常，捉摸不定，在面談中常常打斷銷售人員的宣傳解釋，妄下斷言，而且對自己的原有主張和承諾，都可能因一時沖動而推翻，從而給銷售製造難題。面對此類購房者，銷售人員應當採取果斷措施，切勿礙於情面，必要時提供有力的說服證據，強調給對方帶來的利益與方便；支持銷售建議，作出成交嘗試，不斷敦促對方盡快作出購買決定；言行謹慎周密，不給對方留下沖動的機會和變化的理由。這是一類不忠誠的顧客，必要時可收取手續費。
（十一）心懷怨恨型
這種類型的購房者對銷售活動懷有不滿和敵意，若見到銷售人員的主動介紹，便不分青紅皂白，不問清事實真相，滿腹牢騷破口而出，對你的宣傳介紹進行無理攻擊，給銷售人員造成難堪的局面。針對這種購房者的言行特點，銷售人員應看到其一言一行雖然貌似無理取鬧，但實際上有某種失望和憤激的情感摻雜在裡面，認為銷售人員都是油嘴滑舌的騙子。這些購房者的抱怨和牢騷中可能有一些是事實，但大部分情況還是由於不明事理或存在誤解而產生的；而有些則是憑個人的想像力或妄斷才對銷售人員作出惡意的攻擊。與這類購房者打交道時，銷售人員應先查明購房者抱怨和牢騷產生的原因，並給予同情和寬慰。
（十二）圓滑難纏型
這種類型的購房者好強且頑固，在與銷售人員面談時，先是固守自己的陣地，並且不易改變初衷；然後向你索要樓書說明資料，繼而找借口拖延，還會聲稱另找發展商購買，以觀銷售人員的反應。倘若銷售人員經驗不足，便容易中圈套，因擔心失去主顧而主動降低售價或提出更優惠的成交條件。針對這類圓滑老練的購房者，銷售人員要預先洞察他的真實意圖和購買動機，在面談時造成一種緊張氣氛，如現貨不多，不久要提價，已有人訂購等，使對方認為只有當機立斷作出購買決定才是明智舉動。對方在如此「緊逼」的氣氛中，銷售人員再強調購買的利益與產品的優勢，加以適當的「引誘」，如此雙管齊下，購房者就沒有了糾纏的機會，失去退讓的餘地。由於這類購房者對銷售人員缺乏信任，不容易接近，他們又總是以自己的意志強加於人，往往為區區小事與你爭執不下，因而銷售人員事先要有受冷遇的心理准備。在洽談時，他們會毫不客氣地指出產品的缺點，且先入為主地評價樓宇質量與發展商實力，所以在面談時，銷售人員必須准備足夠的資料和佐證。另外，這些購房者往往在達成交易時會提出較多的額外要求，如打折扣等，因此銷售人員事先在價格及交易條件方面要有所准備，使得銷售過程井然有序。
第四 銷售人員的七項核心技能
一：專業知識
對一個既定的二手房來講，作為銷售人員應該注意以下幾個方面的產品特徵：價格、結構、配套（學校、酒店、銀行、商場、醫院、幼兒園、運動場、公園、酒吧、老年人活動中心）、物管的水平、建築質量、建築風格、交通條件、城市規劃、樓盤的規模、朝向、外觀、付款的方式、停車位、環境保護的情況、發展商的品牌效應、產權歸屬、建築年代等因素。
二：客戶利益
既定的房屋產品都有其固有的特徵，如何將這些特徵中的優點適時的、准確的、甚至誇張的傳遞給客戶，以此來給客戶留下深刻的印象。做到「急客戶之所急，想客戶之所想」的程度。
准確理解客戶需求，然後針對性的介紹產品的相關優點和特點（例如針對一些老年人居住的房屋應該選擇樓層相對較低的1—3層的房屋以強調其方便性）理解客戶需求的方法便是交流，從交流的過程中（言談舉止）一方面可獲取客戶的真正需求，另一方面應注重贏得客戶的信任，建立一種可靠的、可信任的、可信賴的客戶關系。確保既定房屋能給客戶帶來他所真正需要的利益的是一種銷售技巧，也是贏得客戶信任的一種有效方法。
三：顧問形象
銷售人員與客戶交談的過程中，應迅速而准確的讓客戶感覺到自己豐富的理論知識和相關的專業經驗，贏得信賴，促使客戶產生購買慾望、產生購買的行為，甚至成為我們的忠實客戶（口碑、影響、持續一段時間的合作）。
在客戶的心中形成一種顧問的形象，讓客戶感知我們在房地產理論知識、家居環境、價格預期、市場發展的展望、行業的整體運做情況等各個方面形成一種全面的知識體系，以追求一種「顧問」的形象，以確定客戶的信心，增加其信任感。
四：行業權威
無論潛在客戶的素質、層次在什麼水平上，都容易受到行業權威的影響。如果一個銷售人員具備了行業權威的稱號，那麼這個銷售人員在影響客戶購買決策方面就容易的多。這也是西方國家在許多行業通常會授予優秀銷售人員的稱號的原因。中原顧問公司「高級物業顧問」的授予就是給客戶一種信任和信心的增援，因為往往是許多客戶對房屋的相關知識比較缺乏，但這些人都具有很大程度上的購買決策權。所以，這種高級物業顧問、經紀人等資格的認證是非常必要的，而作為銷售人員必須樹立這方面的意識，不斷在工作過程中完善和提高自我。
五、溝通技巧
通是銷售核心技能的過程中最重要的一個環節。
通最重要的不是察言觀色，也不是善變的口才，而是學會傾聽。比傾聽更加重要的是，在溝通的過程中對人的贊揚。贊揚是銷售溝通的一個非常重要的指標和技巧。
其實贊揚他人的本領一般人都會，但缺乏的是如何系統地運用在銷售過程中，運用在與客戶溝通的過程中。
第一，在客戶問到任何一個問題的時候，不要就其問題的實質性內容進行問答：首先要加一個溝通的契子。
例：客戶：聽說您這套房子當時的開盤價只有2000元？
銷售人員：您的信息非常准確，您是從哪裡看到的呢？
（誠懇的問話，是想知道客戶的消息來源）
錯：是啊，那又怎麼樣啊，房價現在漲了的嘛！因此，首先應該知道，當你給客戶的回答是贊揚性的時候，客戶感知到的不是對立而是一致，這就基本上消除了客戶在提問時的疑慮。而且為表示出關心信息的來源的時候，客戶其實已經真正地關心他問題的答案了。
第二，承認客戶的觀點和看法，或者說學會理解客戶。
如：如果我是您，我也會這樣的。
許多人都這么問，這也是很多客戶關心的問題。
您這一問，讓我想起了一件事情……轉入其他話題。
第三，重視客戶的問題。重視客戶的問題可以增加對客戶購買行動的理解和利於銷售。
如：客戶：這棟樓的顏色搭配不是很理想呀！
銷售人員：您說的是這棟樓的顏色沒有偏重深色，還是更看重淺色呢？這個問題重組了客戶的問題，可以引導客戶認為我們是為了更好地回答他們的問題而這樣進一步追問的…… 以上三個方面可以在溝通及交流的過程中組合起來使用，但一定要注意溝通背後的目的和主題。否則會弄巧成拙，讓客戶反感，當贊揚客戶時，一定要做到以下兩點，一是要真誠，具體表現在：眼睛，用眼睛看著對方的眼睛。穩重、沉著的態度；二是要有準備地做一些「事實依據」。「度」的問題
六、客戶關系
一般而言，維系與客戶的關系對我們以銷售為主的企業而言非常重要。維持與客戶的良好關系可以不斷提升客戶的忠實誠度。這里的客戶應該包括三個層次的客戶：一、客戶的親朋好友，二、客戶周圍的同事，三、客戶的商業合作者，或者說客戶業務上的上游和下遊客戶。
像這樣涉及資金量大的產品，任何一個消費者都不可能單獨決策。通常客戶會請教已經買過房的人，然後再咨詢家庭成員的意見。如果我們只是簡單的將全部的銷售技巧都用在客戶本人的身上，實際上是忽略了客戶身邊的決策建議人。對客戶來講，客戶更願意聽取他們的意見，而不是銷售人員的意見。因此，如果成功地讓決策者周圍的人替我們的「房屋」說話的話，那我們的簽約率就會大大提升了。
七、壓力推銷
所有專業銷售技能的理論的發展是建立在對人性的透徹了解之上的，所有人最擔心的事情是被拒絕，所有人最需要的是被接受。為有效管理他人，我們必須學會從能夠保護或者強化其自尊的方式行事。任何人都喜歡討論對他們自己非常重要的事情，人們只能聽到和聽從他們理解的話，人們喜歡和信任與他們自己一樣的人，人們常常會按照一些並不顯而易見的理由行事，哪怕是高素質的人，也可能而且經常心胸狹隘。人們都希望別人能夠更多地承認自己的社會價值……
這樣，我們就要學會從客戶的心理狀態去分析客戶，對症下葯，以不變應萬變。
如按職業： 老師（八中的）、工程師、酒店管理人員住這樣的房子絕對體現您的高貴氣質和脫俗的品位、追求等。
第五 接待客戶的事例分析
一：接聽電話
見於我們公司業務的特殊性---中介服務行業，故此，當我們在報紙、網站等相關的房屋信息刊登之後，往往就會有很多的個人大電話詢問相關的業務內容和服務方式。電話接聽的關鍵就是一定要說服客戶到我們的連鎖店來，注意的要點有：語調必須親切，吐字清晰易懂；說明的速度要得當，簡潔而不冗長；事先准備好界限少的順序，抓住重點，有條不紊，簡潔敘述：
例：
客戶：請問是重慶順馳房地產嗎？
銷售：是的客戶：請問你們有房子買嗎？
銷售：是的，請問您要買房子嗎
客戶：不一定，我先問一下，請問你們在南品東路有連鎖點嗎
銷售：有啊，我們的連鎖點在南平東路52號，先生是不是抽空來一下，那樣的話溝通要方便一些
客戶：好的，我有空一定來，再見
銷售：好的，歡迎光臨
缺點：被動而不積極，過於簡單，隨意讓客戶流失
一般應作到：積極、主動、有針對性
目的：吸引客戶來我們的連鎖點
二:接待
客戶一旦到了連鎖店,銷售人員因該立即遞上名片,並主動與客戶交談.客戶有名片的,最好能拿到其名片,這樣以便與我們掌握客戶的基本情況,也利於我們接近和客戶聯絡感情 .
例:貴校在社會上的口碑良好,可是我們南岸最好的學校之一啊.能否向您請教一下貴校最好的專業是那些嗎?
對一些客戶全家來參觀的,我們應該重視尊重和贊揚每一個人
例:贊揚老人長壽、少年兒童聰明等等
三：說明
說明就是解說的讓客戶明白
我們所說的每一句話都能打動消費著的心，使其思考、判斷而引起共鳴，最終產生購買的慾望和決策。所以，我們每個銷售人員應具備一定的演講技巧；
如何作好一個完整的演講呢：
第一；結構—我要說什麼？如何開頭？結尾怎麼說？中間部分如何展開論述和論證？第二：素材---講話要有吩咐的材料，如何選擇、安排、運用是非常重要的因素。第三：音調：講話是的語氣、語調的高低、長短等。第四：聽眾—如何把握場面，控制對話的節奏等。第五：修辭
例：介紹區位：我們的房子位於學府大道與海峽路的交叉口，西面正對面是南平經濟技術開發區，東面是茶員高新技術開發區。您工作單位到這里只需要五分鍾的時間，從這里澄澈到解放也只需要10分鍾的時間。我們的小曲緊鄰榆錢、成渝高速公路，無論是開車旅行還是打車出差都非常便利。
環境：我們的這套房子距離南山公園只需要您二分鍾的路程，空氣新鮮，附近有好與多超市，只要走四分鍾的路，您的日常生活用品和所許的魚肉蔬菜就可以一次性買到，既便利又衛生
教育：我們的房子附近的交通學院就是重慶著名的高校，許多家長都千方百計的把自己的孩子送到這里讀書。而110實驗學校以師資優良、教學質量而文明與重慶，學校的高中上大學的升學率很高。如果您選擇在這里職業的話，我想您孩子的教育問題您就不用擔心了
四：說服
說服的方法：由於夠房對很多人來說是一件大事，許多人一生就只有這樣一次機會，故他們會考慮的因素很多，往往會參考許多，有時須追蹤說明數次後才能使其下定決心，附之與行動。
第一：提供證據（詳細的介紹房產的各項因素）
第二：提供優質的服務（承諾我們的責任和義務）
第三：理性判斷：在充分的介紹之後，畫龍點睛的提一兩句話，以竟一步促使其決策
如：您一定知道，以後這里是重慶是的高新技術產業開發中心，也是重慶是的政治文化中心，加上高架輕軌的開通，將來一定很繁華，房價也會上漲，依您 的看法，3年後這樣的房子要買多少錢呢
『陸』 房地產入門基本知識包括哪些 房地產基礎知識大全
隨著房價的不斷上漲，越來越多的朋友投入到買房大軍中，從而使得房地產行業蒸蒸日上，也吸引了很多年輕人加入到房地產銷售團隊當中，那麼 房地產入門基本知識包括哪些呢？ 下面和我一起來學習一下吧。
房地產入門基本知識包括哪些
房地產入門基本知識（一）
1、房地產：是房產和地產的總稱，也叫做不動產。
2、房地產有三種存在形態，分別是：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。
3、房地產的特徵：
(1)由於土地不可移，房屋也不可動，所以房地產位置具有固定性。
(2)由於每宗房地產的價值都不同，所以房地產地域具有差別性。
(3)由於房地產價格貴，土地又是永久的，所以房地產具有高值、耐久性。
(4)由於貨幣貶值、房產保值、貨幣增值、房產增值，所以房地產具有保值、增值性。
4、房產：是房屋及其相關權利的總稱，權利具體包括：佔有、使用、收益、處分等。
5、房屋分類：
a、根據功能用途分為：居住用房(小區、高品住宅)、工業用房(廠房、倉庫)、商業用房(門面、商場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學校等單位用房及城市)。
b、根據建築結構分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和 其他 。
c、根據所有權歸屬分為：公房(直管公房和自管公房等)和私房。
6、地產：是土地及其相關權利的總稱，權利具體包括：使用、收益、轉讓等。
7、土地分類：
a、開發利用：生地和熟地。
b、建築功能：建築用地和非建築用地。
c、用途：居住用地、商業服務用地、工業用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。
8、房地產業：是指從事房產開發、經營、管理和服務的行業，具體包括：
(1)土地開發
(2)房屋建設、維修、管理
(3)土地使用權的有償劃拔、轉讓
(4)房屋所有權的買賣、租賃
(5)房地產抵押貸款
(6)房地產市場
9、土地使用權：是指土地所有權擁有者按照土地分類對自己的土地加以利用的權利，也就是說根據法律對自己的土地行使經營、利用、收益的權利。
10、土地公有制有兩種形式，分別是：集體所有制和國家所有制。具體如下所示：
(1)農村土地是集體所有制，屬於農民集體所有。
(2)城市土地是國家所有制，屬於全民所有。任何個人都無法取得土地的所有權。
11、土地使用獲得的方式：
(1)劃拔：無償使用，例如：學校、醫院、軍事用地、機場等市政建設工程。
(2)出讓：從國家有償取得使用權，獲得方式包括：協議(如200-250萬/畝)、招標(提出底價，根據使用用途和價格取得)、拍賣(價高者竟得，不違法的前提下，通過正規渠道取得)。
12、房地產市場：
(1)一級市場：以土地為體，也就是所謂的土地市場、土地交易市場。
(2)二級市場：開發商獲得土地以後，投入一定的資金進行建設，然後通過有償或者是贈與把產權轉賣給有需求的人，也就是市面上常見的新建商品房的買賣市場。
(3)三級市場：房屋在消費市場的再次流通，具體包括：買賣、抵押、轉讓、租憑(二手房)。
13、土地使用權出讓：是指國家以土地所有者身份，根據指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，把城市土地使用權出讓給土地使用者，並且向土地使用者收取一定金額的土地使用權出讓金的行為。雙方一般都是國家和用地單位或者是個人。
12、土地產權具體包括：土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。
13、土地使用年限：是指國家把土地使用權出讓給土地使用者，然後雙方約定清楚土地使用者可以使用的具體年限時間和到期時間。
14、土地使用權出讓年限具體有以下幾種：
(1)居住用地：70年。
(2)工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地：50年。
(3)商業、旅遊、娛樂用地：40年。
15、土地使用年限到期後的處理方法：
(1)國家有權力無條件的收回該土地。
(2)建築主體經質控部門檢驗後不屬危房，可以以當時的地價購買土地使用年限，年限由政府規定，否則無條件收回。
(3)項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。
房地產入門基本知識（二）
16、商品房：是指開發商以市場地價取得土地使用權後進行開發建設，並且經過國土局批准在市場上流通的房地產。買房人在獲取房產證後，可以自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換自己所購買的商品房。
17、商品房的物業類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。
18、商品房五證包括：〈國有土地使用證〉、〈建設用地規劃許可證〉、〈建設工程規劃許可證〉、〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉
19、商品房二書包括：〈質量保證書〉、〈使用說明書〉、
20、爛尾樓：是指開發商沒有完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質量問題，非常建設等。
21、期房：指具備預售條件，但是還沒有竣工交付使用的商品房。
22、現房：指已經經過工程質量監督部門驗收，並且取得了質量合格證明文件，可以交付使用的商品房。
23、經濟適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房，是一種帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性)。必須符合當地政府所規定的條件才可以買到，5年後才可以轉賣。
24、二手房：辦好產權證，可以進行再次轉讓的房屋。例如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
25、誠意金：是指商品房在沒有取得預售證之前，開發商向客戶收取的可退回的款項，買房人可以以此獲得開發商的折扣承諾。
26、定金：指當事人約定由一方向另一方付給的作為債權人擔保的一定金額的貨幣，可以起到擔保債權人的作用，所以是無法返還的。
27、訂金：不具備擔保債權人的作用，因此是可以返還的。
以上就是關於 房地產入門基本知識 包括哪些的詳細介紹，希望可以幫助到大家。各位想要賣房或者是買房的朋友，都應該學習一下關於房地產的相關知識，從而在房地產交易中更加的順利。
『柒』 關於二手房買賣的知識
法律分析：
買二手房需要知道的知識：
1、要看二手房所有權是否真實、完整和可靠。
2、要看房屋是否為共有財產，如為共有，要取得其他共有人的同意。
3、二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。
4、產權是否可靠。等等。
根據二手房的特性，購買二手房時應當注意以下幾點：
1、產權清晰。產權證上房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質;二手房產權證上所確定的面積與實際面積是否相符;驗證產權證的合法性與真實性。
2、房屋質量。觀察房屋的結構，建築與裝修材料。看房屋的內外結構是否被改動過;是否有私建部分;是否有佔用走廊或陽台等;牽涉到陽台的面積怎麼算的問題。
3、裝修配置。二手房看原房屋裝修的水平、程度;確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象;電話線、寬頻的安裝是否完備等。
法律依據：
《城市房地產轉讓管理規定》
第三條 本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為:
(一)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;
(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;
(三)因企業被收購、兼並或合並，房地產權屬隨之轉移的;
(四)以房地產抵債的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
第四條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。
衍生問題：
二手房的買賣途徑有哪些
1、直接到房產中介實體店
去實體店了解當地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之處，就是浪費時間，不能第一時間得到最新的信息!
2、房地產網站
也可通過房產中介經紀公司來促成買賣。房產中介經紀公司收集的買賣雙方信息，很大部分是通過網路獲取的，因此，無論是買賣雙方80%是通過網路這個平台匯聚到經紀公司的。
『捌』 二手房過戶流程就走這幾步！二手房過戶必看小知識
每年二手房的成交率都非常的高，特別是想在北京、上海、廣州、深圳這類的一線城市，二手房的交易率都非常的多，在這成交過程中，房子的過戶成了很多業主的頭疼事情。在這里小編為大家解決頭疼事情，為大家介紹二手房過戶流程八大步驟，小編還收集業主的二手房過戶流程經驗，以及二手房過戶注意事項，供大家參考。
買二手房流程八大步驟：
1.委託房產中介找房、實地看房;
2.看到中意的房源後，就房價、購房條件等跟業主磋商;
3.磋商成功支付定金;
4.簽約;
5.簽約完成後審核資金打網簽;
6.全款，資金監管、繳稅過戶;貸款，網簽後與銀行面簽，做首付款資金監管;
7.面簽後等待銀行審批，審批通過即可繳稅過戶;如貸款申請被拒絕，繼續找下一家銀行面簽;
8.過完戶後做物業交割，裝修或入住。
業主的二手房過戶流程經驗：
第一天
領表：《房地產轉讓申請審批書》、《房地產買賣合同》、《買方確認單》，填表。
交易：買賣雙方驗人簽字。
查檔：查房屋產權是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結果，下午查次日出結果)。
鑒定：做《房屋安全鑒定報告》。
核價：財政部門根據《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評估房價。
地稅：繳納賣方房產營業稅(免稅的地稅部門開具免稅確認單)和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。
第二天或第三天交件
七天後交契稅：交納契稅，領取契證交手續費：交納交易手續費封卷：領取證回執
此後十個有效工作日後
領證：買方拿身份證原件取房證。
下面我們在來看看過戶中非常重要的幾個步驟：
1.了解房屋情況。買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2.簽合同。如賣方提供的房屋合法,可以交易,買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣/">商品房買賣的必經程序)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況,則拒絕申請。
4.立契。房地產交易管理部門審核批准後,交易雙方才能辦理立契手續。
5.繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7.買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
以上便是小編收集的二手房過戶流程，看了二手房的過戶流程及需要注意的重要點，以後業主過戶的時候就不用擔心了，按照流程一步步來十分清晰，而且注意事項也要考慮哦，這樣才能順利完成二手房過戶。更多二手房知識請關注土巴兔裝修網。
『玖』 購買二手房必須要了解什麼常識
買二手房某種程序上說比買一手房（新建商品房）更麻煩，涉及的問題很多，更有一些沒有掀開蓋頭的隱患。因此，人們在簽訂二手房買賣合同時，一定要從法律的角度維護好自己的權利，該說明說清的，該事先約定的，都表達清楚，有些條款是不能缺少的。
一、當事人的名稱或姓名、住所
這里主要是寫清當事人的具體情況。地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況;雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查;應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。
二、標的
這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況;同時還應寫明房屋產權歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;房屋的物業管理費用及其他交費關況。
三、價款這也是很主要的內容，主要寫明總價款;付款方式、付款條件;如何申請按揭貸款;定位;尾款等。
四、履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件;辦理相關手續的過程;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤。
五、違約責任
主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償的計算與給付;在什麼情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。
六、解決爭議的方式
主要約定解決爭議是採用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。
七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;生效或失效期限;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消後，財產如何進行返還。
八、合同中止、終止或解除條款
明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。
九、合同的變更或轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條件。
十、附件在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請專業律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
『拾』 青海西寧市二手房過戶手續是怎樣辦里的，費用如何收取
1、過戶費用； （1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納 （2）營業稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價5.5%繳納。 （3）土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%繳納。 （4）所得稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算） （5）房屋交易手續費；按房屋建築面積6元/平方米交納 （6）房屋產權登記費：80.00元。 （7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納 2、非普通住宅交易時契稅按房價5%繳納，無論取得產權滿不滿五年，都要按規定繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、萬分之十的印花稅。房屋交易手續費按房價1.9%交納，其它不變。