1. 公寓銷售技巧和話術有哪些
1、要對公寓的各個戶型都有很透徹的了解，當客人問起任意一種戶型時，在話術方面要能夠很快速地在腦子里調出相關資料，比如幾室幾廳，南北朝向，公攤面積等等。
2、不要一開始就滔滔不絕地一直推銷某一種戶型的公寓。在話術方面要認真聽聽客戶的要求，比如是想要錯層的，還是復合的，喜歡臨街的，還是靠裡面些的，綜合這些信息，來給出最符合客人要求的戶型。
3、介紹公寓時，可以多說說優點。話術方面比如低層房讓老年人行動方便些，高層房空氣質量好些。絕對不能對房子的硬傷或很明顯的缺點做出虛假的掩飾，有時候坦陳實情，反而更能贏得客人的好感。
4、客人無法當場拍板，銷售人員不能流露出不滿。話術方面可以主動送上戶型介紹資料，請客人帶回家仔細研究思考，並且送上自己的聯系方式，表示可以隨時與自己聯系。
5、切記以貌取人。作為一名房產銷售人員，最忌諱地就是以貌取人，看到那些穿著不是很好的顧客就愛答不理，這樣會在潛意識中流失掉很多賺錢的機會。因此，面對每一個走進銷售部的客戶，都要認真講解，平等對待，這樣才能把握住每一個潛藏的商機。
2. 房地產銷售基礎知識！
房地產基礎知識
房地產房產和地產的總稱（又稱不動產）。
房產房屋及其權利（佔有、使用、收益、處分等）的總稱。
地產土地及其權利（使用、收益、轉讓等）的總稱。
房地產業從事房產開發、經營、管理和服務的行業。包括：土地開發，房屋建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產抵押貸款和房地產市場。
房地產開發在依法取得土地使用權的土地上，按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建築的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電通信、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。
土地開發將生地（指未經開發、尚未開成建設用地條件的土地）開發成可供使用的土地。
房屋開發由取得土地使用權的開發商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然後建造各類房屋以及公共設施。
能源系統包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設施。
給水、排水系統包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網（上下水道）、排水管網（下水道）、污水處理、排放工程。
經濟適用房以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質的商品住宅，有經濟性和適用性）。不是人人可以買，必須符合當地政府所規定的條件，經過排號購買。
商品房開發商以市場地價取得土地使用權後進行開發建設，並經國土局批准在市場上流通的房地產，它是在獲取房產證後，可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產。
商品房的「五證兩書一表」
五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。
兩書：《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。
一表：《商品房竣工驗收備案表》。
爛尾樓未能完成施工、中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有：資金不足，設計、施工存在嚴重質量問題等。
樓花已經動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即圖紙上的樓宇，處於建築施工的最初階段，距離交房時間長，價格優惠，買了後又可轉賣，賺取差價。
期房具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監督建築材料和質量）。
現房已經過工程質量監督部門驗收，並取得質量合格證明文件，可以交付使用的商品房（即買即住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）。
二手房已經辦好產權證，進行再次轉讓的房屋。
起價即「起步價」，指物業所有房源中最低的銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價從幾十元到幾百元不等）。
基價即「基礎價」，指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。基價是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系（樓層、朝向不同，價格也不同）。
均價即物業的平均銷售價格，將本物業各套房子的銷售價格相加之後的和數除以各單位建築面積的和數，即可得出每平方米的均價。
土地所有權土地所有者依法對土地佔有、使用、收益、處分的權利。
國家土地所有權國家對全民所有的土地享有佔有、使用、收益和處分的權利。
集體土地所有權農村集體經濟組織對依法屬於其所有的土地享有佔有、使用、收益和處分的權利。
土地使用權出讓國家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，將土地使用權出讓給土地使用者，並向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。
房屋的所有權對房屋全面支配的權利，包括：佔有權、使用權、收益權、處分權。
物業管理由專業公司或機構，接受業主（或使用人）的委託，對物業實行專業化管理，並向業主（或使用人）提供高效、周到服務的行為。
物業管理內容對房屋及其附屬設備實施管理、維修，對房屋區域內的清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路等實施管理，向業主提供其他綜合性或特約的服務等。物業管理屬社區管理范疇。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成的，對本區域內物業管理具有決定權的組織形式。
業主代表大會由物業管理區域內業主代表組成的，對本區域內物業管理具有決定權的組織。
業主委員會由物業管理區域內業主代表組成的，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉產生。
同比指今年第n月與去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增長速度=（本期數-去年同期數）/去年同期數×100%。
環比與上一統計段的比較。例如，2015年7月份與2015年6月份相比較，叫環比。環比增長速度=（本期數－上期數）/上期數×100%。
建築基礎知識
三通一平在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。
七通一平通給水、通排水、通電力、通電信、通燃氣、通熱力、通道路和土地平整。
開間住宅房子的橫向寬度。
進深住宅的實際長度。
層高下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
凈高層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
陽台有雨遮、有腳踏之面，沒有擋風牆的突出建築體外的部分。
露台沒有雨遮、有腳踏的部分。
外飄窗突出於牆體的窗戶，飄出去的尺寸在40～60厘米左右。
剪力牆房屋或構築物中主要承受風荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的牆體。
玄關登堂入室的第一扇門進去的地方，開門區域。
公寓兩層以上，供多戶人家居住的建築。
純辦公樓專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。
綜合樓將居家、辦公、商場等集合於一體的大樓。
商住住宅SOHO性質，集居家、辦公於一體。
SHOPPINGMALL集購物、娛樂、休閑於一體的一個商業區域，起源於美國，也稱第六商業業態。
躍層一套房屋佔用兩個樓層，由內部樓梯連接。
復式起源於躍層，又優於躍層，一般的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區分，有內部樓梯。
閣樓（夾層）實為一層樓，只是層高比單層高一些，一般在3.5～4.5米之間。與復式樓最大的區別就是層高不同，在結構上是按單層樓的結構來做，在房產面積中也只算一層樓的面積。
錯層標準的單層建築（層高2.8米），層高比復式、夾層（閣樓）、躍式的層高都低，只是通過將部分功能分區的地面和頂面都抬高幾十厘米，然後做幾步台階連接，達到豐富縱向空間形式的效果。
磚混結構由磚和混凝土組成承重牆，四面及樑柱都不能動。
框架結構以鋼筋混凝土澆搗成承重樑柱，適合大規模工業化施工，效率較高，承重牆在樑柱，牆面可以自由打通。
房屋的耐用年限房屋能夠維持正常使用的年限，與設計的標准、建築用的材料、施工質量、使用狀況、維護保養相關。一般而言，鋼筋結構：60～80年；磚混結構：40～60年；磚木結構：30～50年；其他結構：15年以下。
房屋分類
按功能用途分：居住用房（小區、高檔住宅）、工業用房（廠房、倉庫）、商業用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學校等單位用房）。
按建築結構分：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他結構。
按所有權歸屬分：公房（直管公房和自管公房等）和私房。
土地分類
按開發利用程度分：生地和熟地。
按建築功能分：建築用地和非建築用地。
按用途分：居住用地、商業服務用地、工業用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。
土地使用權
土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利（即依法對土地經營、利用和收益的權利）。
土地公有制採取兩種形式，即集體所有制和國家所有制。農村土地採用集體所有制的形式，屬於農民集體所有；城市土地採取國家所有制的形式，屬於全民所有。任何個人不能取得土地的所有權。
土地使用獲得的方式
劃撥：無償使用，如學校、醫院、軍事用地、機場等市政建設工程。
出讓：從國家有償取得使用權。包括協議出讓（如200萬～250萬/畝）、招標出讓（提出底價，根據使用用途和價格取得）、拍賣出讓（價高者得，在不違法的前提下，通過正規渠道取得）3種方式。
房地產市場
房地產市場分為以下三級：
一級市場：以土地為主體（也稱土地市場、土地交易市場）。
二級市場：開發商獲得土地使用權後，投入一定的資金建設，通過有償或贈予的形式將產權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）。
三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括買賣、抵押、轉讓、租賃（二手房）。
土地使用年限
國家將土地使用權出讓給土地使用者時，雙方約定的土地使用者可以使用的年限。
土地使用權出讓年限：居住用地70年；工業、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年。使用用途需轉換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執行。
土地使用年限到期後如何處理：國家有權無條件收回該土地；建築主體經質控部門檢驗後不屬危房，且項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金即可繼續使用，即以當時的地價購買使用年限，年限由政府規定，否則無條件收回。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
住宅樓層劃分的規定
低層住宅：1～3層;多層住宅：4～6層；中高層住宅：7～9層；高層住宅：10～30層；超高層住宅：30層以上。
各種面積：
基底面積建築物底層勒腳外圍水平面積，即建築物首層的建築面積。
總建築面積建築物各層外牆（或外柱）外圍以內水平投影面積的之和。
分戶建築面積每戶（或每單位）擁有的建築面積。顧客購買房屋時常說的「建築面積」或「銷售面積」，即指「分戶建築面積」。
套內面積全名套內建築面積，由套內房屋使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積3個部分組成。
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積，按以下規定計算：套內房屋使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和，套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積，不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內牆面裝飾厚度計入使用面積。
套內牆體面積是指套內使用空間周圍的牆所佔的面積。牆有公用牆和非公用牆兩種：公用牆包括各套之間的分隔牆，本套與公共建築空間的牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積；非公用牆，如套內自由牆體，按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影的全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
實用面積與使用面積
實用面積＝建築面積-結構面積。結構面積指房屋混凝土、磚砌體等結構構件所佔面積。實用面積也叫地毯面積、凈面積或有效面積、套內使用面積，即往地面鋪地毯，鋪滿以後地毯的面積。
使用面積＝建築面積-結構面積-輔助面積。輔助面積指廚房、衛生間等輔助用房所佔面積。所以，實用面積>使用面積。
公共建築面積與公攤面積
公共建築面積指建築物主體內、戶門以外可使用的面積，包括應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積。
應分攤的公共建築面積包括室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等，即公攤建築面積。在日常使用中，一般也簡稱公攤面積或公攤。
不能分攤的公共建築面積是指除前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共建築面積和有關文件規定不進行分攤的公共建築面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。
公共建築面積（包括應分攤的和不應分攤的）應由房屋物業管理部門統一管理，其產權應屬建築物內參與分攤該公共建築面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。
公式以上各種面積的定義為書面語言，為了便於理解，現梳理各面積的關系如下：
常說的建築面積＝分戶建築面積。
常說的套內面積＝套內建築面積＝套內房屋使用面積+套內牆體面積+套內陽檯面積。
總建築面積＝分戶建築面積之和＝單層建築面積×樓層數。
實際計算的建築面積＝套內建築面積+公攤面積。
各種比率
容積率容積率=總建築面積÷可建設用地面積。
國家標准容積率：別墅：1～0.8，一般是0.8；高檔小區:2～2.5；中檔小區:3；低檔小區:4。
建築密度（覆蓋率）建築密度＝建築物底層佔地面積÷可建設用地面積。
綠地率與綠化覆蓋率
綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。
綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率。樹的影子、露天停車場中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際上不少是綠化覆蓋率。
去化率（銷售率）在市場營銷領域，去化率是指在一定時間內的銷售率，該說法來自台灣。在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。去化量，即銷售量。去化率=銷售套數÷總套數。
分攤系數分攤系數=應分攤的公共建築面積÷建築面積，即公攤面積÷建築面積。
實用率（得房率）與使用率
實用率（得房率）＝套內面積÷建築面積＝（使用面積+牆體面積+陽檯面積）÷建築面積＝1-分攤系數。
使用率＝使用面積÷建築面積。
(2)房產知識大全租房銷售擴展閱讀
關於房地產銷售技巧
1、將重要的賣點放在前面說
根據首因效應這個銷售心理學的理論，較先和客戶介紹的賣點將獲得有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤顯著的賣點放在前面說。
2、形成客戶的信任心理
只有信任才能接受，信任是房地產銷售技巧的基礎。信任可以分對樓盤的信任 和對人的信任，這兩點都不能疏忽。大家應該學習一些如何證實產品的銷售技巧.
3、信任自己的房子
每個房子都有優點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會察覺。把房子當成自己的孩子，孩子總是自己的較好。有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產銷售技巧。
4、結尾要有亮點
要將重要的放在開頭，但也不要忽略了結尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應，客戶還會對較後聽到的形成較深刻的印象。可以把一些不太重要的東西放在中間說，而結尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。你的介紹結束，客戶就應該有購買的激情。
參考資料
網路-銷售技巧
3. 銷售樓盤的基本知識有哪些
1、房產行業知識
首先房地產銷售類屬於房產行業，所以最先要了解的房產，自己可以在網上查查房地產是什麼、都包含哪些方面、發展前景怎麼樣、自己是否能做這個行業等等的相關問題，並且了解例如房地產的定義、房地產的類型、房地產產權、房產證件、房產銷售形式等等。
2、產品知識
既然是要銷售房產，那麼對房產或者是對要賣的產品就要有很深的了解，包括產品的賣點，戶型，性能，性價比，優勢與其他產品的對比等等，所以房產專業水準和專業態度，關繫到你後面的成交與否。
3、銷售技巧知識
既然是房產銷售，那麼必然得去推銷，光了解產品是不夠的，得去賣產品。所以你口才、和銷售技巧都是需要鍛煉、培訓和學習的，俗話說沒有賣不出去的東西，只有不會推銷的銷售。房產也是一樣，例如怎麼接待客戶，接待客戶技巧、談判技巧、介紹技巧等都是必須要提前學習和具備的。
(3)房產知識大全租房銷售擴展閱讀：
1、要對樓盤情況了如指掌。
2、樓盤優點 缺點要明確，對顧客推銷時重點多講樓盤優點，當然缺點也是要講的，不過可以藝術性的帶過。
3、樓盤所針對的客戶群是什麼。
4. 房地產銷售基礎知識新手必看什麼
房地產銷售基礎知識新手必看以下內容：
一、房地產基礎專業知識
1、房地產：指房產和地產的總稱（又稱不動產）。
2、房地產的三種存在形態：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產的特徵：
a、房地產位置的固定性。
b、房地產地域的差別性。
c、房地產的高值、耐久性。
d、房地產的保值、增值性。
4、房產：是房屋及其權利的總稱。
5、房屋分類：
a、功能用途：居住用房、工業用房。
二、建築基礎知識：
1、三通一平：是指在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。
2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。
3、佔地面積：紅線范圍內的面積。
4、建築面積：指建築物外牆（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。
5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內建築面積與應分攤面積的共有建築面積之和。
6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和。
相關信息：
1、跑盤：
房地產銷售新手應該對自己要銷售的樓盤情況了如指掌。例如：樓盤總佔地面積、樓盤總建築面積、樓盤總戶數、戶型分布、價位分布、車位狀況、小區綠化率、小區容積率、小區安防系統、物業管理、樓盤周圍交通狀況、樓盤周邊配套設施等。另外還要了解房屋的`結構，並且要熟悉每套房屋的優劣。
2、樓盤賣點：
要熟練了解樓盤的優點和缺點，並且對顧客推銷的時候要重點多說一說樓盤的優點，比如：小區附近的學校、周邊地理環境、交通設施、物業服務等等，當然缺點也可以藝術性的帶過一下。另外對於房屋的買賣貸款等問題也要了解清楚相關流程和規定。
3、尋找客戶：
房地產銷售新手要打電話、發樓盤銷售宣傳單，並且還要在網上發布房源銷售信息、路邊舉牌等等。
5. 房地產銷售要知道的基本專業知識
一、心理建設
建立信心之方法：
1、任何時候，你要相信"天下沒有賣不掉的房屋"。就象什麼樣的姑娘都有人愛一樣，房子賣不出去，是因為你的工作還沒有做到家。
2、保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之
必要。
3、對於價格要有信心，對於買主來說，不輕易降價。同樣，對於房主出價要迅速殺價。
（1）客戶在意房子的條件的是
①需求（面積、房屋價值以及將來之預期價值、大小環境、優點、產品規劃優點、屋旁綠地及公共設施、平面、通風、採光、私密性、建材
設備、房屋朝向，高度，樓層朝向，交通狀況，物業管理水平，）。
②個人對此房屋的喜好（前述各項條件非常優良）。
③房屋的價值和心理預期（業務員要突出房屋的優點）超過接受之價位。
（2）不要內心裡有底價之觀念，一定要讓客戶覺得房子物超所值。
（3）不要以客戶出價作基礎，來作價格談判（即以客戶之出價作加價，最好是了解客戶的大致意向後，自己先報出價位）。對於房主也是
如此。
①不論客戶出價在底價以上或以下，都要馬上拒絕。讓客戶感覺到其價格的不合理性，這樣做的目的，是為了爭求主控權，讓客戶認為標列價
格合理。而且讓他爭取成交價格，互相都爭得爭得很辛苦。（安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感）。
②取得對方信任，不要讓客戶產生作為經紀人出價的時候有"心虛"之感。
拒絕客戶之出價，要"信心十足"地加以立即回答。回答的語速要快，語句簡潔明了。
比如：
● 怎麼可能，您出的價格連成本都不夠（分析土地成本、營建成本、增值稅、稅金、管理及銷售成本，同類型房屋的價位等），房主：（您
出的價這么高怎麼賣出去？）
● 怎麼可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相關道具、名片及標示價格）出了35（我方配合）萬，公司都不答應。（最近XX公司的張
先生委託我們出售的房子，地段和環境比你這個房子要好的多，也沒有賣這個價錢。現在市場的大環境都是這樣，大家都在觀望中，是供過於
求，有行無市）有名姓，職業，更容易讓人信服。
● 怎麼可能，你來蓋，我們公司來買。讓客戶心裡覺得自己的價位可能有偏差。
●怎麼可能，現在的市場環境，這樣的地段，還有這種房價嘛？
職業道德、敬業精神、傻瓜精神 --
1、職業 道德
（1）努力工作，創造業績。也是從自身的利益考慮出發。
（2）以公司整體利益作思考。要有全盤意識，團隊合作精神很重要。
（3）切莫在業務過程中舞弊或做一些不合實際的承諾。保持自己的職業道德水準
（4）切莫太短視，要將眼光放遠。看到行業的前景和發展方向。
（5）以業主客戶及公司利益來銷售房屋。這是一個立場的問題，只有站在這個立場上，你才能更多的取得信任。
①講價的次數要盡量少，如果次數太多，會讓人懷疑其中還是有水份，還有下降的空間。爭取較高之"成交價位" 也是為了自己的利益。許多
失敗之主因，在於經紀人員太多
②不要輕易被客戶欺騙（對人動之以情，對事動之以理，以實在的理由來說服和打動別人，少說些空話，站在客戶的立場上分析房子的價值，
讓他覺得比預想的期望值要高，覺得物超所值，這樣才會下決心購買）。
2、敬業精神
（1）充分利用時間來進行銷售和尋找客戶工作，努力工作必然會有收獲。
（2）不怕遭受買主拒絕，對房屋絕不灰心。作為房產經紀人，拒絕的例子太多，沒有特別順利的交易過程。首先自己必需明白這一點。
（3）將房屋視為自己的來處理。有一個良好責任心
（4）充實相關專業知識。
①面積計算
②建築施工圖之認識
③建築技術、法規
④房屋造價成本及市場行情，市場預期前景
⑤成單和交易技巧
⑥貸款種類及辦理方式
3、自認為傻瓜後，才能成為優秀的房產經紀人
（1）認識產品優缺點。大聲說出房屋的優點，偶爾說出房屋的一些微不足道的小缺點，更容易取得信任。
（2）不斷地分析自己的銷售技巧及改進方法。哪些方面不對？言語，神態？？專業知識？客戶心理把握？等等，不斷提高自己的業務水平。
二、銷售技巧
由於房地產買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統一之售價。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以"比合理價格更高
之價位"售出房屋或者讓客戶下定決心購買。
● 房源附近大小環境之優缺點 -- 說服客戶心動
1、客戶心動之原因
（1）自身需要
（2）自己喜歡
（3）認可價值 ≥ 價格（覺得物超所值之後才會購買）
2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬"說服客戶之優美理由"（准備答客人疑問問題），將缺點化為優點或作掩飾
帶過，突出房子的優點和潛力。
● 銷售前針對房源的優缺點、市場環境、經濟形式等各方面慢慢說服客戶
1、如何將優點充分表達。
（1）產品之優點、缺點（尤其是缺點之回答，要提前預演。以防臨時語塞）。
（2）附近市場、交通、學歷、公園、及其他公共設施的詳細和准確狀況。
（3）附近大小環境之優缺點。
（4）附近交通建設、計劃道路、公共建設之動向和未來發展趨勢。
（5）附近同類競爭個案或房源比較（面積、產品規劃、價格）。
（6）區域、全市、全國房屋市場狀況之比較（價格、行情、市場供給等經濟情況對房地產前景之影響，各區域房價及房租之比）。
（7）個案地點（增值潛力 -- 值超其價），大小環境之未來有利動向。
（8）經濟、社會、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。
（9）相關新聞報道對房產樓市的有利話題。
2、如何回答客戶提出之缺點。針對缺點，避重就輕，回答迅速。不要拖泥帶水，如果拖泥帶水，客戶會覺得你是在現編答案敷衍他。
3、增加談話內容和素材。
● 針對附近房源作比較 – 面積、規劃、價位
1、不主動攻擊，但在說話時要防禦，對於客戶的問題回答要簡介明了。
2、看房得時候，可帶客戶到現場附近繞一圈，了解臨街巷道名稱，附近大環境、小環境、學校、公園、車站名稱、學區等。讓客戶自己感
受一下將來的家居環境氛圍。
3、與房屋所在小區附近鄰居維持好關系。有的時候，他們一個不經意的意外言語可能導致交易流產，記住，任何時候不要得罪人，要保持
禮貌和彬彬有禮的形象。
這五個銷售流程，可能在第3個流程（成交階段）買方即已下訂金。但是，買方也有可能沒下訂金，此時經紀人員即應追根究底，和客戶交流，
了解客戶內心的想法（仔細分析買方無法下訂之因，想出適當的對策和替代方案）、再度推銷。如此這樣一直到買方下訂金且簽約為止。要做
到了解了客戶的心意和真實想法，你才可以繼續下一步。
1、刺探買方真實的心意（過濾客戶之需求、喜好、價位）
從客戶進入接待中心，即應詢問客戶之職業、居住地區、面積及房間需求等，來分析客戶心理。所謂"刺探買方心理"，是指挖掘買方之需求
、喜好及期望價格（購買房屋預算）。一般說來，經紀人員在此一階段，應掌握下列原則：
①強調大環境、小環境之優點。
②強調房屋之優點。格局好，造型佳，採光充足，風水佳， 房間、客廳、廚房、主卧室大，視野佳，私密性佳， 門面氣派，動線流暢
，價格合理（價值超過價格），交通、環境、公共設施，增值潛力
2、說服買方購買、且促成成交氣氛
當客戶參觀完房源、資料、附屬設施等之後，可在客戶的需求、喜好、預期價位均與本產品相符時，即可進行說服對方購買並行動。您可
以使用下列方法，來加強客戶信心及購買意願：
①提高本產品之價值
② 使用迂迴戰術，加強買方信心，且融洽氣氛
（1）清楚地針對"某一房屋"的優點，介紹給客戶知道，且加強買方信心（說話的語氣要很堅定）。
（2）必要時使用假客戶、假電話來作促銷。
A當客戶參觀房屋且正在進行談判時，如果可能的話，可以安排二、三組假的客戶參觀房屋。讓客戶感受到房源的緊張狀態
B 當客戶正在進行談判時，可以請同事打一通假電話到看房現場，作競爭性促銷。比如：
啊？陳先生也要看房啊，他定了沒有啊？我現在正在和張先生看房呢，這邊張先生的興趣很大，如果那邊沒有下定，還是先看看張先生的意思
吧。放下電話後，很隨意的說說，沒事，我的一個同事，他的客戶也想看看這套房子，我叫他先不要著急，等你決定了再說，你要是不滿意的
話，再通知他不遲。
（3）自我促銷法：
編幾套關於房源銷售的小故事，來加強客戶信心，促進對方購買。
3、促成交易（要求客戶下訂金）一般說來，售屋人員在促成交易，讓客戶放下訂金之前，必須與客戶進行"價格談判"。因此，本階段要研習（
1）講價技巧；（2）成交技巧。
①講價技巧（如何拉高成交價格？如何吊價？）
（1）堅定立場，肯定公司所定的房源價格價格很合理（表現信心十足之樣）不輕易讓價，讓價必須有理由。
（2）不輕信客戶之假情報、假資料。（客戶有時會批評產品或製造假情報來打擊經紀人員，比如別的中介公司的某某房源等等）。
（3）不要使用客戶之出價來抬高價格，而是讓客戶按照自己所定的價格來展開談判（即加價之意）。
● 當客戶出價低於底價時，要使用強烈態度來反擊，讓他認為自己開價很離譜。基本上沒有什麼可能。
● 當客戶出價高於底價時，也要表現出不可能答應之態度。
● 回絕客戶出價後，可再強調產品優點，來慢慢化解客戶出價或壓價的念頭。
● 經紀人員可將房屋總價分割成自備款及銀行貸款來談，這樣買主從心理上比較不會感覺價格很高。
（4）不要使用總價來作說服使用自備款，用每月貸款償還金額來作說明。這樣客人的心理預期會提高很多。
（5）讓價的時候要有理由 先要讓客戶滿意 然後再作價格談判 – 事先要編列讓價理由
（6）讓價時，可向買方提出相對要求要求客戶答應付出較多訂金、簽約快速（3天內）、或全部支付現金，來作為讓價之相對要求（反要求）
。告之客戶：你要知道這個價格真的很低了，如果你再不簽約，我真的不敢保證，公司那麼多門市，那麼多經紀人，每天都在銷售，我真的不
能保證房子過了幾天或者是房主反悔不同意怎麼辦？
② 成交技巧
1）單刀直入法： 當客戶開價高於底價時，可以採用迅速成交之法。當客戶乾脆地拿出現金或支票時，可以單刀直入地要求相對條件。
2）幕後王牌法：當客戶開價高於底價時，可以表示自己無權決定，要請示公司。再詢問對方是否能下訂金？訂金多少？若確定他能支付之訂金
，則可打假電話請示上級，連續幾次而後，為了表示誠意，示意上級終於答應此一價格，但是不能保留很長時間，要求三天內簽約。
● 當客戶開價時，可以迂迴地表示自己無權作主，（要請示上級），再詢問對方能下多少訂金。
● 當客戶開價低於底價時，除了立即回拒外，可再使用假客戶、假電話來拉高成交價格。
3）假設成交法：
房產經紀人業務銷售操作流程
一：客戶接待
1：經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）
2：在詢問客戶問題時，經紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要准確，快速。
3：在介紹完基本信息後，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。
4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，並適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房
意向，目前的居住狀況等。
5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找
到，此刻再向客戶提出留個聯系電話，並熱情的遞上自己的名片。
二：配對
1：在接到新房源後，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。
要求：A 列出意向客戶。
B 按客戶購買意向排序
C 按客戶購買力排序
D 選定主要客戶
E 逐一打電話給主要客戶，約定看房。
三：電話約客
1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息
2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節要考慮清楚。
3：簡單講述房源基本信息。
4：和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）
四：帶看前准備
1：設計帶看線路
2：設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先後順序）
3：列出物業的優缺點
4：思考如何把物業缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。
5：整理該物業相關資料。
五：如何帶看
1：空房必須准時赴約，實房必須提前30 — 45分鍾到達業主家中，與業主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。
2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。
3：詢問客戶買房目的。
4：詢問客戶居住狀況等。
5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以後的跟進工作打好基礎。
6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優點，拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。
六：房源內場操作
1：進入物業主動介紹房子的相關情況，但切記，不要一口氣把物業的優點全都告訴客戶，留下2或3個優點，在客戶發現物業缺點或自己陷入僵
局時救急，此時把這些優點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。
2：留給客戶適當的時間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行）
3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，並根據不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業的看法。
4：讓客戶提問發表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己
察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。
5：為客戶做一下總結。（每套房子都有它的優缺點，但關鍵在於自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對於房子來講，它是個即定
的產品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優缺點，是優點多與不足，還是不足多於優點。對於它的不足，自己
是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。）
6：結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區的途中加深客戶看房的印象。）
七：成交前的准備
1：對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。
2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，並把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買慾望）
3：到達公司後，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。
4：主動象客戶介紹下公司的概況和售後服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的後顧之憂。
5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進）
如："陳先生，這個小區的環境好不好？" "好，不錯，還可以"
"對這套房子的感覺怎樣？" "不錯，還可以"
"房型滿意嗎？" "挺好的， 不錯"
"採光好不好？" "好，不錯"
抓住房子的優勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。
6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。
如："陳先生，既然您對這套房子相當滿意，那麼您對這套房子的價格是不是可以接受？"
八：守價階段
1：要點：銷售員沒有對客戶讓價的權利。
如：客戶："房子的價格比較高，是不是可以低些啊？畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。"
銷售員："哦，陳先生，是這樣的，對於房子的價格原則上我們是沒有主動權的，必須要和業主協商後，才可以答復您。"您看這樣行不行，您
先告訴我您的上限是多少？（掌握主動，了解客戶的心理價格）
注意：對於還價幅度太厲害的客戶，業務員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沉著和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，
這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業務員有任何不當的表情或舉動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業務員必
須果斷，乾脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，並告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優勢或
其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權。然後，要求客戶對價格做出重新定位。
2：在得到客戶的第2個價格後，業務員要表現出勉為其難的狀態，並告訴客戶，只能先和業主溝通一下，在自己於業主溝通的時候，避免在客
戶的視線范圍內溝通，要注意發揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業主溝通。
3--15分鍾左右，回到談判桌前，告訴客戶，業主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給
出一個高於客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。並試探客戶的價格底線。
4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客戶有可能要求與業主直接談判，作為業務員，應果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。（如：你們
雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不
賣連迴旋的餘地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協商都代表了
雙方的利益，且又經過專業的培訓和許多的實戰經驗，配合我們的專業素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）
另外，還可以列舉一些由於自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶共同設定一個比較實際的成交價格，然後，安撫客戶的
情緒，告訴客戶自己再做努力與業主溝通。
5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業務員才可開始真正和業主進行溝通，談價，殺價。
九：殺價階段
原則：找出各種對自己有利的因素，引導業主下降價格。
主要方法：1：市場因素
2：政策影響
3：客戶的稀缺
4：客戶還有第2選擇
5：周邊地區房源的充足和同等房源的性價比
6：告訴客戶，把錢轉起來，才能賺更多的錢。
殺價第1步：告訴業主，現在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現在基本上已經達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可
以做些讓步。
殺價第2步：業主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業務員此時應運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業主的價格。做出反試探，看看業主的
反應如何。如果，業主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業主情緒，（如：告訴業主，自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能，
所以，現在才和他協商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業主給出一個價格底線。
殺價第3步：在得到業主的底線價格後，告訴業主自己將和客戶進行協商，有問題再行溝通。
隔10分鍾左右，再度和業主協商，確定最後業主的底線價格。
十：下訂階段
1：一般情況下，通過以上的步序，應該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業務員可以提醒客戶是不是可以下訂了，並准備好相關的書面
合同，簡單解釋合同的條款。
2：如果此時客戶還有猶豫的話，業務員因提示客戶，好不容易才和業主在價格上達成了一致，如果現在不下訂，萬一業主第2天改變想法的話
，那麼所有的努力都白費了。
3：有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不願意下訂，此時，業務員應"急客戶所急"，告訴客戶，先支付部分定金，餘款第2天打清
。
4：在誘導客戶下定的過程中，業務員應注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。
：售後服務
1：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應及時向客戶索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料准備。
2：及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。
3：完成以上步序後，簡單告訴客戶交易所需要的環節及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理按排。
4：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應該及時聯繫到業主，把物業的出售情況第一時間通知業主，並且及時把客戶的定金轉交到業主手上
，確定銷售的有效。
5：在交易過程中，業務員應經常和客戶及業主保持聯系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成。
6，帶領客戶去看房的時候，要事先通知房主哪些注意事項？
回答：要求房主事先將家裡打掃干凈，收拾整齊，特別時廚房和衛生間的死角。將家裡的東西重新擺放一下，一些老房子家裡擺放的不是很整
齊，給人一種凌亂的感覺。如果有可能的話，將房子粉刷一遍，讓房子看起來更新一點，即使不能全部，也要將廚房等污染比較嚴重的地方粉
刷一下，告訴房主，這樣有利於將他的房子以更合適的價格賣出。打開家裡的電源，看看有無損壞的燈泡等，房屋玻璃擦乾凈，客戶來看的時
候，把燈光全部打開，顯得房屋很亮堂。陽台一定清理干凈，不要堆放雜物，否則給客人的感覺不是很好。門口鋪上墊子，讓客人有一種房子
保養很好，不是那種隨便進的感覺。家庭成員不要太多，一兩個就可以，不要隨便走動，否則讓客戶感覺屋子裡很嘈雜。和左右鄰居打好招呼
，等客人來看房的時候。碰面可以微笑，讓人感覺鄰里關系很融洽。房主盡量少講話，不要熱情過度，擺出一副賣不賣無所謂的樣子，不能讓
客戶感受到自己的急於出售的急迫心理。另外提前告訴房主一個房價（非底價），萬一客人咨詢，按這個價格回答。
7，客戶接聽你的回訪電話時，不說不要，也不說要，態度推脫曖昧，這時候你怎麼辦？
回答：這個時候，如果有可能，要和客人面談一次，首先要弄清楚客戶的真實意圖，是放棄還是在斟酌中？如果是放棄，就要問清放棄的原因
。是因為價格還是本身的問題，如果是價格的問題，可以告訴他，公司有很多房源，我們會推薦幾套更好的，他能夠接受的價格房源供他參考
。如果是自身的原因，應該作出理解客人的姿態，留下自己和客人的電話，禮貌的告知希望能有機會再次為他服務。並在適當的時候和客戶做
一些聯系。如果客人是斟酌中，應該弄清楚客人斟酌的原因在什麼地方，並對症下葯，幫助客戶解決存在的問題。態度要輕緩，不要露出質問
或者追根到底的語氣。盡力地讓客人感受到我們的真誠。
8，客戶落單之後開始後悔，並強烈要求退單怎麼辦？
回答：不同意客人的做法。按照合同來執行。找出客人後悔地原因，指出原因當中不合理的部分。同時告訴客戶，如果取消交易退單，將要面
臨的違約責任。比如客人覺得價格高了，就指出房價的合理性，這個價格是我們經過無數次談判次才達成的價格。不要被市場的混亂價格所迷
惑。同一座房子也會因為朝向，樓層等問題而造成價格差異。沒有可比性，如果現在退單，一是違反協議，二好象我們作為的服務還有些欠缺
，但是其實違約的責任並不是經紀人造成的。以耐心的語氣和態度讓客戶打消退單的念頭，不要在言語上正面和客戶沖突，以免客人惱羞成怒
。語氣要平和，但是表現出來的不能退單的立場要堅定.
9.碰到作為同行業的競爭對手，同時面對同一個客戶或房主怎麼辦？
回答：禮貌的打招呼，讓他們先談，後發制人。微笑著和客戶說，剛才我們的同行已經給你介紹很多了，相信你也有了一定的了解，請允許我
介紹一下我們公司的房源，你以你專業的目光，做個有效的對比，看看我們的報價是否合理，房源是否符合你的要求，有沒有需要改進的地方
。在此過程中，不要貶低對手和對手的公司，介紹自己公司的服務，規模和特色就可以了。在介紹的過程中，適當的時候恭維客戶一下，我們
也不自吹自擂，我們只是盡心為您提供服務。如果你對這套房源不滿意，可以告訴我您的准確要求，我們會精心挑選一兩套更好的符合您要求
的，節約你的看房時間。省的您來回跑。以自己的真誠來打動客戶是最好。
6. 房產銷售入門專業知識有哪些
1、房產行業知識
首先 房地產銷售類屬於房產行業，所以你最先要了解的房產，自己可以在網上查查房地產是什麼、都包含哪些方面、發展前景怎麼樣、自己是否能做這個行業等等的相關問題，並且了解例如房地產的定義、房地產的類型、房地產產權、房產證件、房產銷售形式等等。
2、產品知識
既然是要銷售房產，那麼對房產或者是對要賣的產品就要有很深的了解，包括產品的賣點，戶型，性能，性價比，優勢與其他產品的對比等等，所以你的房產專業水準和專業態度，關繫到你後面的成交與否。
3、銷售技巧知識
既然是房產銷售，那麼必然得去推銷，光了解產品是不夠的，得去賣你的產品。所以你的口才、和銷售技巧都是需要鍛煉、培訓和學習的，俗話說沒有賣不出去的東西，只有不會推銷的銷售。房產也是一樣，例如怎麼接待客戶，接待客戶技巧、談判技巧、介紹技巧等都是必須要提前學習和具備的。
7. 房改房買賣應注意事項有哪些
怎樣購買房改房要注意什麼，希望能給您提供幫助。
8. 有關房產銷售的專業術語有哪些
房地產專業名詞
1、地產：地產指土地財產，是土地的經濟形態，即在一定土地所有制關系下作為財產的土地。
2、毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。
3、生地：生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。
4、飛地：又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處於他人土地范圍內。
5、炒地皮：對到手土地使用權的轉售。以法定最低投入進行開發為前提。涉外房地產經營中外合資、合作及外商獨資經營企業在我中國佔有、使用或經營房地產。曬地皮一般是指：土地投機商對某地段土地預期地價呈上漲定勢的評估無疑的前提下，買下地皮（即土的使用權）到地價到達預期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。後者為短期倒賣。
6、挖頂：通常指承租房屋的住戶在搬家退租時，將不易拆除的裝修及不便帶走的傢具等作價的抵級新的承租房使用。
7、絕賣：指房屋典期屆滿後，由於某種原因的出現以致標的物所有權發生轉移。一般指典當期滿不贖，逾期10或30年的成絕賣。對有絕賣條件的典當關系，雙方同意回贖的，允許回贖。
8、一級市場：房地產一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產權，使住房的產權首先從法律上達到確認。
9、二級市場：二級市場是指住房私有權出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。目前亦有房地產三級市場之說，一般指房產出租市場。嚴格講，歸於房地產二級市場的概念之內。
10、CBD：即Central Business District(中央商務區)，許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環，現在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區域內。CBD應具備以下特徵：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。
11、五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。 一般購房者記不住「五證」的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這「兩證」就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發商「偷梁換柱」。
12、產權證書：產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
13、房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。
14、使用權房：使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
15、公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、佔有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。16、不可售公房：不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。
17、已購公房：已購公房又稱售後公房，就是購買的公有住房。
18、單位產權房：單位產權房是指產權屬於單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。
19、廉租房：廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。
20、私房：私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。
21、安居房：安居房指實施國家「安居（或康居）工程」而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4㎡以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
22、經濟適用房：經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建築標准上強調住房的使用效果，而不是降低建築標准。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費用的50%，並且優先享受銀行信貸，其成本略低於普通商品房，並且規定了較低的固定利潤率如我國目前規定為3%，故又稱為經濟實用房。
23、集資房：是指改變住房建設由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔， 通過籌集資金，進行住房建設的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。
24、全民單位自管公房：指全民所有制單位自己直接管理的房屋。
25、集體單位自管公房： 指集體所有制單位所有並自行管理的房屋。
26、二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為「一手」，第二次交易則為「二手」。一些無房的人，可以買一套別人多餘的房；而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富餘戶，也能賣掉自己的多餘住房換取收益。
27、期房：期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期間的商品房稱＋為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
28、現房：所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
29、外銷房：外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、台）的企業，其他組織和個人。
30、內銷房：內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。
31、准現房：准現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目瞭然，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。
32、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。
33、平價房：平價房是摜以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。
34、共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。
35、尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80%以後，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、採光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
36、爛尾房：爛尾房是指那些由於開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大於求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行後續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。「爛尾」的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。
37、城市居住區：城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
38、居住小區：居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模 7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
39、居住組團：居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，並與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。
40、配建設施：配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。
41、公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。
42、酒店式公寓：酒店式服務公寓的概念，始於1994年，意為「酒店式的服務，公寓式的管理」，市場定位很高。 酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的，具有「自用」和「投資」兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬體配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在於，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由於擁有產權的業主居住或委託酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。
建築知識：
43、建築小品：建築小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬於某一建築空間環境的小體量建築、遊憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。
44、建築面積：住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建築面積，則是各層建築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
45、使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。
46、公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。
47、實用面積：它是「建築面積」扣除公共分攤面積後的余額。
48、 居住面積：住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。
49、計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，做出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽台（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建築面積計算。
50、容積率：容積率是建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
51、得房率：得房率是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。套（單元）建築面積=套內建築隊面積+分攤得公用建築隊面積。
52、開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米
53、進深：在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然採光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。
54、套內面積：俗稱「地磚面積」。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。
55、公攤面積：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；2、各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
56、竣工面積：竣工面積是指竣工的各幢房屋建築面積之和。房屋建築的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建築。
57、輔助面積：輔助面積是指住宅建築各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。
58、共有建築面積：房屋系指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。
59、共有建築面積分攤系數：整幢建築物的共有建築面積與整幢建築物的各套套內建築面積之和的比值，即為共有建築面積分攤系數。
60、銷售面積：銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的共有建築面積之和。
61、建築密度：建築密度是指在居住區用地內各類建築的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建築密集程度。
62、綠化率：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。
63、綠地率：綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率。綠地率所指的「居住區用地范圍內各類綠地」主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。
64、層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
65、凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
66、公用建築面積分攤系數：將建築物整棟的公用建築面積除以整棟樓各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。即公用建築面積分攤系數＝公用建築面積／套內建築面積之和。
67、實用率：實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率。即實用率＝套內建築面積／套內建築面積＋分攤的共有共用建築面積。
68、標准層：標准層是指平面布置相同的住宅樓層。
69、陽台：陽台是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。
70、平台：平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
71、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
72、地下室：地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。
73、半地下室：半地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。
74、玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的「領地」，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
75、隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。
76、過道：過道是指住宅套內使用的水平交通空間。
77、居住區用地：居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。
78、住宅用地：住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
79、其他用地：其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。
80、公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建築基底佔地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。
81、道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
82、公共綠地：公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合於安排遊憩活動設施的、供居民共享的遊憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。
83、道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
84、建築線：建築線一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。
85、公用建築面積：公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。一般公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，為整棟建築的公用建築面積。
86、復式住宅：復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。
87、躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過增大採光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。
88、蝶式住宅：蝶式住宅准確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風和採光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建築使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處於翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建築有一個通病——房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設計在電梯間從而保證了戶型的方正。
89、低層房屋：小於等於10米，1—3層。
90、多層房屋：介於10米—24米之間，4—8層。
9. 如何銷售房子技巧和方法
1.作為銷售人員，最大的一點忌諱就是以貌取人。不要根據客人的衣著打扮來暗自揣測其是否能夠有購買力，如果以勢力的眼光和態度來對待客人，那麼毫無疑問，你將會失去一個甚至他背後更多的潛在客戶。
2.對所要銷售房子的各個戶型都有很透徹的了解，當客人問起任意一種戶型時，都能夠很快速地在腦子里調出相關資料，比如幾室幾廳，南北朝向，公攤面積等等。
3.不要一開始就滔滔不絕地一直推銷某一種戶型，這是很讓人反感的做法。要認真聽聽客戶的要求，比如是想要錯層的，還是復合的，喜歡臨街的，還是靠裡面些的……綜合這些信息，來給出最符合客人要求的戶型。
4.介紹房子時，可以多說說優點，比如低層房讓老年人行動方便些，高層房空氣質量好些……絕對不能對房子的硬傷或很明顯的缺點做出虛假的掩飾，有時候坦陳實情，反而更能贏得客人的好感。
5.假如客人無法當場拍板，銷售人員不能流露出不滿。可以主動送上戶型介紹資料，請客人帶回家仔細研究思考，並且送上自己的聯系方式，表示可以隨時與自己聯系。
對於房地產業而言，其銷售方式大都是電話銷售，那麼，房地產電話銷售有哪些技巧？房地產電話銷售話術有沒有範本？本文話術一生網就介紹了接聽電話、電話追蹤以及電話邀約的房地產電話銷售話術與技巧，以供參考。
房地產電話銷售話術與技巧一、接聽電話
接聽電話應達到的目的是：留下客戶姓名、電話、了解客戶購房用途，所需房型和面積，客戶目前所在地區及住房現狀，估 計該客戶的意向程度，最後還要盡量使客戶在對話中對業務員留下較深印象，以便聯絡或者當場約他來現場。
電話接聽最重要的是留下對方的聯系方式，在留住宅和手機電話時，有以下幾種方法：
1、開門見山法：上來打過招呼後就直接問對方電話號碼。說法可為：「某先生或某小姐，您看留個電話好嗎？」或者「某先生或某小姐請您留個電話，我們要做一下登記。」
2、中途打斷法：來了解介紹產品途中，突然發問，使客戶沒有多考慮，自然電話號碼脫口而出。
3、最後追問便於聯系：在介紹產品高潮將結束時，當他最想了解的東西你還沒介紹之前發問，他為了想了解情況而告訴你 電話。
10. 房地產基礎知識大全
房地產業是指;是以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。下面我為大家整理了相關房地產基礎知識，希望大家喜歡。
房地產基礎知識
1、 房地產市場
一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場;
二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場;
三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。
2、 國土局
代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。
3、 商品房
是指開發商以市場地價取得土地使用權，進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產。它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。
4、 開發商
專門從事房地產開發和經營的企業。
5、 代理商
經政府批准成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委託代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務的企業。
6、 土地類型
按其使用性質劃分為居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。
7、 土地使用年限
是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿後，如該綜土地用途符合當時城市規劃要求，土地使用權可申請續用(經批准並補清地價後繼續使用)，如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用年限規定如下：居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地為50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年。
8、 土地使用費
土地使用者因使用土地而按規定每年支付給予政府的費用。
9、 房地產產權
是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產和土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但像屬於小區綠地部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。
10、 如何辦理產權
每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產權證後才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續後，辦理過戶手續。也可以委託中介機構或由開發商代辦。
11、 房地產產權登記
指凡是在規定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，並確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。
12、 產權證書
是指「房屋所有權證」和「土地所有權證」的二合為一，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他想權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
13、 商品房預售許可證
按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花(現樓不需要此證)。
14、 房地產買賣合同
是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。
15、 房屋所有權
房屋的所有權為房屋的佔有權、管理權、享用權、排他權、處置權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和。擁有了房屋的所有權就等於擁有了對該房屋在法律允許范圍內 的一切權利。
16、 房屋使用權
是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。
17、 銀行按揭
是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主會付一部分房款，餘款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢後，房屋所有權歸己。
18、 七通一平
是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。
19、 公共維修基金
公共維修基金是指樓房的公共部位和公共設施、設備的維修養護基金。
20、 房屋買賣所需費用
(1)按揭手續費：
A、財產保險費：總房價款×1‰×貸款年限(其中1—5年為1‰，6—10年為0.8‰，11|—20年為0.6‰)。
B、抵押登記費+工本費：房屋90元/套，商業110元/間。
C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數收取，1—3萬元(不含3萬元)收取100元;3—5萬元(不含5萬元)收取150元;5—10萬元(不含10萬元)收取200元;10—20萬元(不含20萬元)收取300元。
(2) 辦證手續費
A、契稅：房屋按總房款的3%收取，商鋪按總金額的5.5%。
B、交易費：在房產大證時間一年以內的由開發商支付：房屋3元/㎡、商鋪房價的0.3%;在房產大證時間一年以外的開發商與客戶各承擔一半：房屋6元/㎡、商鋪10元/㎡。
(3) 物業維修基金：
總房款的2.5%。
(4) 配套費
包括電話、天然氣、有線電視、寬頻等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業交付時確定，為開發商代收代繳費用。
21、 房屋的結構形式
主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。
磚混結構：是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。由於抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。
磚木結構：是指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或砌塊砌築，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。
鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，並且房間開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋富哦採用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建築造價較高。
22、 房屋的建築面積
是指按房屋建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和(即房屋的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積)，它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
23、 商品房銷售面積
商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積(套內建築面積)與應分攤公用建築面積之和。即：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。
24、 建築面積的計算規定
是建築物外圍面積的展開，是指建築物各層次外圍面積的總和。由於房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建築面積的測算制定可相應的規則。針對房屋建築物的主要規定有：
(1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建築面積，多層房屋按各層建築面積的總和計算。
(2)建築物內所有永久性建築層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層(即管道層，儲藏室等)和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建築面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建築和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。
(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建築面積;大廳內迴廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。
(4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道進等均按房屋自然層計算面積。
(5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算;房屋之間無上蓋的架空通廊(天橋)不計算建築面積。
(6)有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
(7)全封閉的陽台挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽台，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。
(8)有伸縮的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建築面積。
(9)屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
(10)突出房屋牆面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕牆，垛，勒腳，台階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建築面積。
以上規定基本上涵蓋可房屋所有建築面積，它是各面積計算的基礎。
25、 套內建築面積的計算
房屋為了滿足各種需要和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建築面積由三部分組成：
(1)套內使用面積：
A、卧室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和;
B、躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積;
C、不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。
(2)套內牆體面積：
新建住宅各套之間的分割牆、套與公用建築空間之間的分割牆，以及外牆(包括山牆)，均為共用牆。共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積;非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積;內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。
(3)陽台建築面積：
A、原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積;
B、挑台(底陽台)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;
C、凹陽台按其交戰面積(含女兒牆牆體面積)的一半計入建築面積;
D、半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其交戰面積的一半計算建築面積。
綜上所述，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。