❶ 征地拆遷前期工作包括什麼
法律分析：1、調查核實。拆遷人收到征地批文後，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內的常住人口，以及全部房產情況，按表格逐一登記，並進行上門核實。2、逐戶走訪。拆遷人應成立拆遷小組，對所有的被拆遷人逐戶走訪，全面進行宣傳接觸，了解被拆遷人的拆遷安置願望。3、編制拆遷計劃。根據調查核實的情況以及國家、地方有關拆遷的法律規定，及時編制拆遷計劃和拆遷方案，確定拆遷時間、拆遷步驟和拆遷形式。4、申請拆遷。拆遷人持有關的法律批文、拆遷計劃和拆遷方案，向當地拆遷主管部門提出申請。經批准後並領到拆遷許可證後，方可進行拆遷。5、發出拆遷公告。拆遷許可證一但批准發放，拆遷主管機關應將拆遷人、拆遷范圍、拆遷時間等以公告或其他形式予以公布，同時應作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。6、簽訂協議。在公告規定的時限內，拆遷人與被拆遷人應按照國家和本地區關於安置、補償的有關規定在自願、有償的基礎上簽訂協議書。7、實施拆遷。被拆遷人搬遷後，拆遷人應及時在批準的拆遷范圍和期限內實施拆遷。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第三十一條 國家實行佔用耕地補償制度。非農建設經批准佔用耕地的，按照佔多少，墾多少的原則，由佔用耕地的負責開墾與所佔耕地的數量和質量相當的耕地。
❷ 徵收前要做好哪些准備工作
拆遷過程簡分為三個階段：拆遷前期，宣傳動員階段;拆遷中期，補償協議階段;拆遷後期，簽字確認階段。第一階段，你該這樣做：
1、學習相關法律法規，了解基本拆遷常識
征地拆遷案件中，大多數被拆遷人都是普通的老百姓，對法律知之甚少，甚至自家半輩子都沒有和法律打過交道，面對突如其來的拆遷，瞬間昏了頭，不知如何是好。所以前期了解基本的拆遷常識和相關法律法規，能夠知悉自己的法定權利、判斷自身的合法權益是否受到了侵犯，只有這樣，才能在後期可能會面臨的拆遷維權大戰中掌握談判的主動權，以便運用法律武器進行維權。
2、可事先列一項財產清單，預估自家財產價值(典型列舉，但不窮盡)
(1)純農村住宅、承包地、商業用房
農村住宅補償包括：房子重建成本價的補償、宅基地、附屬設施、裝飾裝修費、搬遷費和過渡安置費等。
承包地補償要看年產值，包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。前兩項補償根據土地的年產值來計算，一般是前三年平均年產值的10倍-30倍;地上房屋、樹木、蔬菜、農作物、防盜網、大棚等地上附著物和青苗都有補償，最低是重置成本價和徵收時的市場價。
農村商鋪，在擁有合法用地、建房審批手續和合法經營證件的前提下，除上述補償項目外，還可主張停業損失費。
(2)房屋所在地已劃入城市規劃區的農村自建房、城中村、城市房屋
可參考周邊相同地段類似房地產的市場價和自家房屋實際居住面積預估，此外空地院落面積也是有補償的，也需要由專業的評估機構評估確定。
對此，京平律師建議被拆遷人自己可以製作一個財產清單，對自家財產價值做到心中有數，後期拆遷方給的或談判的補償數額只能比預估價格高或持平，而不能低。
3、妥善保管收到或看到的所有拆遷文件
在徵收過程中，我們會收到很多法律文件，比如：預征公告、拆遷補償安置方案、補償安置協議、分戶評估報告單、限期自行拆除通知書及其催告書、強制執行決定書等。
不論它們以什麼形式出現、無論是否合法、無論是否人手一份，都要及時拍照定存，妥善保管，有的被拆遷人因為對補償不滿意，一氣之下，當著拆遷方的面把補償協議撕毀，自以為這樣自家的房子就會逃脫被拆的命運，殊不知這是最不理智的抵抗方式，與其撕毀、拒不簽字一直拖著，不如及時拿起法律武器維權，要相信法律最終會還我們一個公道!京平趙健主任也說過：「談判不成等待不是辦法，主動做些工作才有機會，等待等來的可能是房屋被強拆或耕地被強占。」
4、先了解預征公告中的幾個基本點
(1)界定拆遷性質。拆遷有兩種性質:一是政府徵收，即市縣級人民政府主導的強制性公益拆遷，此時不能拒絕，只能爭取拿到一個滿意的補償並妥善安置;二是商業徵收，即基於商業利益的自願拆遷，此時對補償不滿意完全可以拒絕搬遷。
(2)明確徵收主體。徵收決定的做出主體、具體實施主體、各種拆遷文件和行政行為的實施主體都要一一對應清楚。
(3)了解徵收項目。一般可以通過拆遷方要進行什麼項目建設來判定此次拆遷的性質。
(4)確定徵收范圍。先確定此次拆遷的四至范圍，核實自家房屋所在地是否被劃入了拆遷紅線范圍內或此次拆遷是否涉及到自家房屋。
註：如果自家房屋確實不在拆遷范圍內，但是後續施工會影響自家正常的生產、生活或處於公路建設安全控制區內，則可以主動提出拆遷請求。
5、及時聯系專業拆遷律師，心裡踏實有保障
❸ 誰能告訴我拆遷的步驟，比如政府拆遷前會做什麼准備工作謝謝啊，我只有4分。。。
政府拆遷前由房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。征地告知後，市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作；
應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布；房屋徵收部門與被徵收人訂立補償協議。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
第十一條，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
第十二條，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十三條，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第十四條，被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第十五條，房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。
第十六條，房屋徵收范圍確定後，不得在房屋徵收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第二十五條，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
(3)小知識征地拆遷准備工作擴展閱讀
房屋拆遷的前期准備工作包括：
1、調查核實。拆遷人收到征地批文後，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內的常住人口，以及全部房產情況，按表格逐一登記，並上門大量核實。
2、逐戶走訪。拆遷人應成立拆遷小組，對所有的被拆遷人逐戶走訪，全面進行宣傳接觸，了解被拆遷人的拆遷安置願望。
3、編制拆遷計劃。根據調查核實的情況以及國家、地方有關拆遷的法律規定，及時編制拆遷計劃和拆遷方案，確定拆遷時間、拆遷步驟和拆遷形式。
4、申請拆遷。拆遷人持有關的國家批文、拆遷計劃和拆遷方案，向當地拆遷主管部門提出申請。經申查批准並領到拆遷許可證後，方可進行拆遷。
5、發出拆遷公告。拆遷許可證一經批准發放，拆遷主管機關應將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布，同時應作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。
6、簽訂協議。在公告規定的時限內，拆遷人與被拆遷人應按國家和本地區關於安置、補償的有關規定在自願、有償的基礎上簽訂協議書。協議應明確補償辦法和數額、安置面積和地點、搬遷過渡方式和時限以及違約責任等。協議經雙方同意，可送拆遷主管機關備案和公證機關公證。
7、實施拆遷。被拆遷人搬遷後，拆遷人應及時在批準的拆遷范圍和期限內實施拆遷。
❹ 征地拆遷實際工作方法都有什麼要點呢
法律分析：征地拆遷實際工作方法的要點是：
1、領導重視，權責明確，健全工作機構；
2、尊重民意、深入調研，制定科學方案；
3、接近群眾，關口前移，做好准備工作；
4、保障民利，注重方法，確保拆遷順利推進；
5、人文關懷，周到全面，做好拆遷安置工作。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估，並將徵收范圍、土地現狀、徵收目的、補償標准、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用，保證足額到位，與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明。相關前期工作完成後，縣級以上地方人民政府方可申請徵收土地。
❺ 土地征地拆遷的措施都有哪些
一、成立組織
局指揮部和標段指揮部設立征地拆遷領導小組;標段指揮部征地拆遷領導小組由標段副指揮長擔任組長，領導小組成員由施工技術處、計劃財務處、物資設備處等有關人員組成，下設辦公室，由專職幹部負責此項工作。主要負責與地方政府，地方支鐵部門，國土資源管理部門，電力、電信、給排水等部門的聯系溝通工作，搞好協調指導和幫助處項目部抓好征地拆遷工作。
處項目部成立以項目副經理任組長的征地拆遷領導小組，並指定責任心強、業務素質高的幹部專抓此項工作。各施工隊均設專職地畝員。處項目部的征拆辦公室及隊地畝員，根據甲方委託及設計圖紙，負責具體辦理建設用地的徵用，青苗、樹木賠償，房屋的丈量、拆遷、清理地面，架空和地下障礙物等工作。負責辦理好大型臨時設施所需的租地補償工作。
二、做好聯系執行工作
在承辦征地拆遷工作過程中，認真執行政策法規及甲方的規定，主動與地方國土資源管理部門聯系好、合作好。認真核對設計圖紙，在征地圖未到達之前，要按施工圖嚴格控制征地界限，防止多征，待征地圖到位後再補征，有徵地圖的按征地圖辦理。征地時認真丈量，做好記錄，征地手續爭取一次完備，各種證、章齊全，為竣工資料的編制打下堅實的基礎。
三、做好青苗樹木的賠償工作
樹木的清點嚴格區分果樹、經濟樹的種類和數量;對樹木按規定的直徑尺寸進行點驗，未達到規定直徑的樹木決不按樹木計算。
四、房屋拆遷工作
抓好丈量，嚴格有關文件的規定進行丈量;對房屋類別登記要認真詳細，並及時簽字蓋章，防止後患。
五、電力設計
對架空的電力、通訊線路、地下光纜，進場後就立即與電力、電信部門加強聯系，爭取早日拆遷，以免影響施工。對地下管線要搞好調查，按其歸屬辦理。無論架空還是地下障礙物的拆除工作，對其數量和規模以及補償標准，均要如實上報，待甲方以及設計院批復後再進行實施。
六、根據甲方委託，搞好大型臨時設施所需租地，執行標准要嚴，不超量徵用，手續完備，補償及時，避免糾紛。
從上述征地拆遷措施可看出，征地拆遷工作政策性強，工作量大，手續繁雜，同時關系重大，牽一發而動全身，因此更需要講究方式方法，在每一步都要考慮到人民群眾的利益，細節上做好計劃准備，從而為從構建和諧社會奠定堅實基礎。
❻ 征地拆遷有哪些工作流程
一、征遷前期准備1、區建投公司、區拆遷管理辦公室(以下簡稱區拆管辦)按區征地拆遷領導小組時限要求與用地單位對接並完成項目的立項批復、建設用地批准書、規劃等手續的辦理。2、國土分局牽頭辦理集體土地徵收及用地指標審批等相關手續;區建投公司按項目負責辦理拆遷公告或房屋拆遷許可證。3、根據市規劃局確定的項目規劃紅線，區市容局、街道辦事處對項目所涉地塊，逐戶攝像，製作完整的每戶原狀影像資料;區市容局根據市查違領導組確認的地形圖和*政辦〔**〕*號文，核查違法建設戶及其面積。規劃分局負責參與重點建設項目拆遷地塊違法建設的界定;配合辦理被拆遷項目的規劃審批文件等資料。二、摸底丈量、復核1、區建投公司按程序確定進場摸底丈量的拆遷公司;並在規定的時間內完成拆遷地塊的丈量摸底工作。2、區拆管辦牽頭組織召開項目拆遷丈量摸底進場會，確定丈量摸底完成時間。3、街道辦事處按丈量進場的時間要求，組織安排人員支持配合。4、丈量摸底的拆遷公司對摸底丈量情況按三榜公示內容需要，即混合、磚木、簡易三類房屋及其附屬物登記造冊，按照戶籍證明、結婚證明、計生證明核定常住人口，力求准確無誤;區建投公司和街道辦事處確定現場監管負責人和責任人;公安分局負責提供征遷地塊的戶籍資料;區拆管辦派駐街道負責人為摸底丈量復核責任人，以拆遷公司丈量摸底的相同科目進行跟蹤復核，復核面不得少於30_，並承擔市政策指導組抽查合格的責任，區市容局、規劃分局依法認定違法建設，將依法拆除的違法建設資料及時提供給區建投公司、街道辦事處，杜絕違法建設納入補償范圍。5、國土分局、街道辦事處組織進場丈量土地，並標明地面附屬物。6、區拆管辦對拆遷公司丈量數據隨機復核並在拆遷地塊設立舉報箱，公布舉報電話，發現問題責成整改，並評估拆遷公司摸底丈量的工作質量，區市容局全天候巡查，執行違法建設露頭就打，同時公布舉報電話。三、報審材料，完善手續1、區建投公司測算項目經費，按要求統計摸底丈量原始表，對摸底丈量情況進行小結，附逐戶影像資料，一並報送市查違領導組審查，跟蹤審查批復。2、區拆管辦依照市政府相關政策，結合項目地塊摸底丈量的實際，會同區建投、所屬項目拆遷地塊街道辦事處研究，制定項目拆遷補償安置方案，經區政府審定後報送市查違領導組審批。3、國土分局邀請市國土測量大隊和建設單位進場土地面積測量及確定土地類別和附屬物。4、摸底丈量情況經三榜公示，並報市證照確認小組確認。一榜由村(社區)在現場公示;二榜由街道辦事處在轄區內公示，三榜由區征地拆遷領導小組辦公室在《大江晚報》上公示。公示的主要內容：⑴被拆遷房屋的基本情況、企業產權證號(含其他權屬證明)、房屋坐落、結構、建築年代、面積及其它住房等情況;⑵被拆遷房屋的土地權屬性質和土地使用類型;⑶被拆遷人姓名(名稱)、戶籍、家庭人口及相互關系和計劃生育情況;⑷被拆遷人是否「雙困」家庭或生活困難群體;⑸其它需公示的內容。違法建設經區市容局長簽字後一並公示。四、組織培訓，動遷准備1、項目拆遷方案正式批復後，區拆管辦組織區、街、村(社區)相關領導和工作人員、動遷公司項目經理和進場人員進行培訓。2、區拆管辦組織、協助市政策領導組進場，按規定比例對拆遷房屋進行抽查。3、區建投公司准備安置小區平面規劃效果圖、房型圖、選房圖並現場公布，嚴格實行現場選房，誰先交房，誰先選房，街、村(社區)確定現場辦公室。4、街道辦事處組織拆遷公司將征地公告、拆遷公告及拆遷方案同時張榜公布，並將致拆遷戶一封信和拆遷方案送達所有被拆遷戶。5、項目用地單位與國土分局簽訂征地協議，3個工作日支付征地款項;國土分局與村(社區)簽訂征地協議，並支付相應款項。6、區拆遷辦配合組織召開進場動遷會，確定動遷時間。五、組織動遷，協議審查，資金撥付1、項目所在街道辦事處按程序確定拆遷、拆除公司，區建投公司負責與所確定的拆遷、拆除公司簽訂拆遷、拆除委託協議。2、拆遷公司受委託負責拆遷項目動遷工作，必須按拆遷公告期限完成動遷;拆除公司進場調查地形與房屋結構，制定拆除方案報街道征遷機構審定並報區拆管辦備案;街道辦事處全程監督拆遷、拆除公司，並嚴格控制其履約保證金和拆除安全保證金，按工作實效獎優罰劣。區拆管辦按市政府第*號令嚴格監管。3、國土分局、街道征遷機構逐戶做工作，簽訂征地補償協議，發放征地補償款。4、拆遷公司嚴格依據地塊拆遷補償方案與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，嚴格執行違法建設零補償。街道辦事處負責已簽協議的審核;被拆遷人搬家，當場交房、選房，拆遷公司開具封門單，街道辦事處對已審協議戶的房屋拆除交拆除公司立即實施，區拆遷辦現場監管拆除安全。區政策指導組按協議數的30_完成拆遷地塊的協議抽查審核工作，並配合市政策指導組完成一定比例的抽查，發現問題及時整改到位;對違法、違規的人員，交由相關部門調查處理直至依法查處。5、拆遷公司負責報裁材料的申報，國土分局、街道辦事處跟蹤集體土地房屋拆遷報裁結果;區建委按程序負責國有土地房屋拆遷裁決。6、區建投公司按動遷進度預撥付資金(項目動遷啟動預撥付拆遷補償資金的50_;餘款按拆遷進度撥付)，如不能按期支付，上報區領導小組決定項目是否延期。確認被征遷人補償資金發放到位後，街道辦事處組織集中清表交地。六、決算審計，資料歸檔1、街道征遷機構、村(社區)現場負責人認真做好項目決算審計准備工作，區建委、區建投、區協議審核組積極配合。2、區建投公司與街道辦事處進行資金決算，街道征遷機構對項目征遷資料整理歸檔後報審計部門進行征地拆遷項目專項資金的審計。3、項目審計結束，整改到位後，街道辦事處與區建投公司辦理全部資料的交接手續，區建投公司封存歸檔。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
❼ 拆遷前需要做哪些准備，才能保證收益最大化
(1)房屋拆遷首先相關拆遷文件要齊全。(建設項目批准文件;建設用地規劃許可證;國有土地使用權批准文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金存款證明等;)
(2)房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告(現公布)。(30日內進行審查，頒發拆遷許可證。)
(3)房屋拆遷的拆遷人委託評估【發送評估報告及通知(5日)】。(評估委員會由三名以上國家注冊的房地產估價師組成。)
(4)房屋拆遷需要制定拆遷補償細則。(貨幣補償和回遷安置兩種)
(5)房屋拆遷需簽定拆遷補償協議。
《中華人民共和國民法典》
第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，並安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。徵收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予徵收補償，維護被徵收人的合法權益;徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
拆遷補償不合理怎麼辦
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。