① 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系
1、基本估價法
由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法和成本逼近法
2、應用估價法
又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。
土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)市場基礎評價方法有哪些方法擴展閱讀：
一、基礎地價的主要作用
1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。
2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。
3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。
二、影響土地價格的因素
1、一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
2、區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
3、個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
② 現代綜合評價方法有哪些，各個方法有啥優點
1、專家打分評判法
專家評分法是出現較早且應用較廣的一種評價方法。它是在定量和定性分析的基礎上，以打分等方式做出定量評價，其結果具有數理統計特性。
主要步驟是：
首先根據評價對象的具體情況選定評價指標，對每個指標均定出評價等級，每個等級的標准用分值表示；然後以此為基準，由專家對評價對象進行分析和評價，確定各個指標的分值；最後採用加法評分法、加權評分法、連乘評分法或加乘評分法求出各評價對象的總分值，從而得到評價結果。
專家評分法的最大優點是，在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以做出定量估價，專家評價法具有使用簡單、直觀性強的特點。
驗以及知識的廣度和深度，主觀性極強，並且其理論性與系統性不強，一般情況下難以保證評價結果的客觀性和准確性。
2 、層次分析法（AHP） 層次分析法（AHP）是1973年美國學者T.L.Saaty最早提出的，經過多年的發展現已成為一種較為成熟的，一種定性與定量分析相結合的多准則決策方法。
AHP的優點：
首先既有效地吸收了定性分析的結果，又發揮了定量分析的優勢；既包含了主觀的邏輯判斷和分析，又依靠客觀的精確計算和推演，從而使決策過程具有很強的條理性和科學性。其次，AHP把問題看成一個系統，整個過程體現出分解、判斷、綜合的系統思維方式，也充分體現了辯證的系統思維原則。
AHP的不足：
（1）在應用中仍擺脫不了評價過程中的隨機性和評價專家主觀上的不確定性及認識上的模糊性。
（2）並且判斷矩陣易出現嚴重的不一致。
（3）AHP方法得出的結果是粗略的方案排序。