❶ 求問什麼是基準地價如何確定基準地價
基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別 評估的土地使用權平均價格。基準地價是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。
基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定。基準地價遵循"以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據」的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地 在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。
❷ 土地基準地價是怎麼計算
基準地價是指政府按土地級別、用地類型或區段位置評估確定的平均價格。它是政府宏觀調控地價和進一步評估標定地價、出讓底價的基礎，是徵收土地使用稅、土地增值稅、契稅和地產稅的依據，也是土地資源的優化配置和投資的決策參考
❸ 怎麼計算國家確定土地使用權價格
劃撥土地使用權價格應將劃撥土地使用權的成本價格換算成市場土地價格、有實際成交價且不低於所在級別基準地價平均標準的按不低於40%計算；發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓的、成交價低於基準地價平均標準的按基準地價平均標准、全部地價的40%計算；有異議的按土地估價機構評估價的40%計算。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第二十三條
土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
❹ 基準地價如何制定及公布
基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有同樣的市場價格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。
❺ 什麼是基準地價啊基準地價是怎麼形成的是哪些機構制定的啊
基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是各用途土地的使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。基準地價因是平均價格，它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家徵收土地稅收提供依據。我國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現已基本完成。制訂基準地價的技術有兩條：一是在城鎮土地定級的基礎上，根據級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質地域，根據市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。
❻ 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系
1、基本估價法
由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法和成本逼近法
2、應用估價法
又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。
土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(6)政府土地拍賣的基礎地價如何定的擴展閱讀：
一、基礎地價的主要作用
1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。
2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。
3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。
二、影響土地價格的因素
1、一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
2、區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
3、個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
❼ 中國土地市場基準地價制定原則是什麼
基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的勻質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。基準地價因是平均價格，它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家徵收土地稅收提供依據。地價是土地在買賣、出讓和轉讓等交易活動中所表現出的價格，是土地資產屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的勻質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格，是各用途土地的使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。制訂原則中國國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現已基本完成。制訂基準地價的技術有兩條：一是在城鎮土地定級的基礎上，根據級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質地域，根據市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。圖為擬調整的三江片土地房屋級別基準地價圖相關閱讀：中國土地市場城市基準地價評估步驟是什麼基準地價系數修正法是指什麼 有哪些程序基準地價修正法的參數意義 及其基本特點基準地價是指什麼 主要有哪些表現形式
❽ 基準地價的計算公式
基準地價系數修正法
基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1 利用級別或區域基準地價評估
基準地價
（1）基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地價格
V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正系數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
（2）程序
a.收集有關基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估宗地地價修正系數；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
2 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地價
u：路線價
dv：深度指數
Ki：其它修正系數(i=1-n)
修正體系、編制及計算
1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正系數等條件進行測算得出的。
影響因素：
包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。
2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為：商業、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。
3、市區外原鄉（鎮）政府建成區范圍內基準地價計算公式為：
標定地價=基準地價×容積率修正系數X使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。
4、臨路（街）用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式：商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數×分攤土地面積。
5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標准為：增加土地使用年限/該用途修正系數為1的年限×該用途標定地價。
6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標准為增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價×40%。
7、工業用地標定地價計算公式為：
標定地價=基準地價×使用年限修正系數x臨路修正系數。
8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,
9、農業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數。
10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。
11、對原批准出讓的宗地，如果經批准改變用途，且新用途地價高於原地價的，要重新補交地價款，其補交標准按同一評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部門補辦手續，則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補辦手續，則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。
12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用於商業用途的用地面積（或分攤土地面積）大於其他用途的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。
13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。
14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。
15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正系數為0.8一0.9之間。
17、凡屬於海坡旅遊開發區、鹿回頭旅遊開發區、亞龍灣國家度假區等風景旅遊景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數一律按別墅容積率修正系數計算。
18、對於臨同一道路（街道）兩旁的地塊應按同一區片的基準地價（就高不就低）測算標定地價。
第四部分地價政策
19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業用地、農業用地等），轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。
20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。
(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅遊業的發展，市政府將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根據國家經濟宏觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。
一般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。
(2)高、新科技（工業）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，並對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。
(3)旅遊農業項目用地，屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設施（指職工住宿辦公用房），屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建築面積一容積率。
(4)高爾夫球場項目用地，屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設施，超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。
21、凡屬於下列情況的，給予地租優惠。
(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校（幼兒園）、醫院（不含療養、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%。
(2)經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給予地租減免優惠。
(3)有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。
(4)屬於農貿市場用地的，按商業用地價格評估，按標定地租給予30%優惠。
❾ 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系
土地市場價格可以通過基準地價進行一系列的系數修正而得出。土地市場價格評估的方法有很多，如市場比較法、收益法、剩餘法、基準地價系數修正法、成本法等，可以根據土地具體用途及市場狀況選擇不同的評估方法。
什麼是土地市場？
土地市場是土地在流通過程中發生的經濟關系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關系構成了市場。價格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價格而進行的一切活動或安排。在土地市場交換的有土地所有權，也有土地使用權、租賃權、抵押權等。各國制度與法律不同，土地市場交換的內容也有所不同。中國的土地市場有城鎮國有土地使用權出讓市場(亦稱「土地一級市場」）、城鎮國有土地使用權轉讓市場(亦稱「土地二級市場」）、土地金融市場、涉外土地市場和土地中介服務市場五種類型。土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務五大體系。
土地市場分類：
1、土地一級市場
土地一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用或徵收為國有土地後出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到「七通一平」的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。
2、土地二級市場
土地二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。
3、土地三級市場
土地三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。
❿ 什麼是土地基準地價
土地基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。
(10)政府土地拍賣的基礎地價如何定的擴展閱讀：
土地基準地價的評估的要求：
國土資源部辦公廳近日發出通知，就2014年12月1日起實施的《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》做出相關政策說明。通知要求，基準地價每3年應全面更新一次。
已出讓土地因調整容積率需評估補繳地價款的，若調整前原容積率低於1，可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建築面積確定應補繳的地價款。
嚴格執行出讓地價評估有關規定。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當按照規程和《關於發布〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）〉的通知》有關要求，組織對擬出讓宗地的地價進行評估，出具土地估價報告。
出具的土地估價報告應當在「估價結果」部分有明確底價決策建議及理由；涉及協議出讓最低價標准、工業用地出讓最低價標准等最低限價的，還應同時列出相應的最低限價標准。